城市綜合體，這一房產(chǎn)圈的當(dāng)下熱詞，對(duì)于地方政府和房地產(chǎn)企業(yè)而言到底意味著什么？

熱浪：

多地競(jìng)相上馬城市綜合體

城市綜合體是指將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，從而將居民的消費(fèi)生活半徑縮小到住宅小區(qū)周邊的綜合體。

一、二線城市早已投身于城市綜合體開發(fā)。北京中國(guó)國(guó)際貿(mào)易（國(guó)貿(mào)）、上海恒隆廣場(chǎng)、上海新天地、深圳華潤(rùn)萬(wàn)象城、廣州天河城、成都萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等，這些城市綜合體深入人心，每日客流如潮。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、中糧集團(tuán)、華潤(rùn)集團(tuán)、寶龍集團(tuán)等行業(yè)專業(yè)企業(yè)也曾提出只做城市綜合體的發(fā)展戰(zhàn)略，而杭州、合肥、沈陽(yáng)和濟(jì)南等代表性二線城市更提出主要發(fā)展城市綜合體的戰(zhàn)略目標(biāo)。

近日，北京區(qū)迎來了土地盛宴，12幅黃金地塊推向市場(chǎng)，其中包括此前多次推遲出讓的“中服地塊”。由于招標(biāo)門檻大大降低，吸引了61家企業(yè)參與投標(biāo)。

而據(jù)相關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，北京國(guó)貿(mào)云集了1100多個(gè)國(guó)際品牌、兩座高端酒店、70多家餐廳、20多家咖啡店，每年上繳稅收數(shù)十億元。同時(shí)，該城市綜合體還為社會(huì)創(chuàng)造了兩萬(wàn)多個(gè)就業(yè)崗位。

但隨著城市化進(jìn)程加快，一線城市很難再有大量地塊供應(yīng)，由此，二三線城市迎來了城市綜合體的發(fā)展契機(jī)。據(jù)報(bào)道，對(duì)于天津而言，去年城市綜合體還是個(gè)新興概念，但2010年，當(dāng)?shù)貐s出現(xiàn)了萬(wàn)達(dá)、紅星、昆侖等12個(gè)城市綜合體項(xiàng)目。而萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在蘭州投資的頭個(gè)城市綜合體項(xiàng)目——蘭州萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)預(yù)計(jì)也將在今年年底前開工建設(shè)。另外，8月8日，廈門將出讓“2010P13”地塊，共50萬(wàn)平方米，規(guī)劃用途為住宅、商業(yè)、辦公、酒店的“綜合體”項(xiàng)目。據(jù)統(tǒng)計(jì)，自去年10月以來，僅僅半年多時(shí)間，廈門已經(jīng)迅速出讓14幅綜合用地，將建成10個(gè)城市綜合體項(xiàng)目。

在杭州，錢江新城CBD區(qū)塊更是城市綜合體扎堆的地方。2010年，歷經(jīng)5年規(guī)劃建造、被稱為杭州頭座國(guó)際形態(tài)城市綜合體項(xiàng)目的萬(wàn)象城也已投入運(yùn)營(yíng)。隨著杭州東擴(kuò)，杭州東部國(guó)際商務(wù)IBC項(xiàng)目也開始亮相。

在城市綜合體概念愈發(fā)火熱的背后，一些開發(fā)商宣稱：“誰(shuí)擁有城市綜合體，誰(shuí)就擁有城市的未來”。

樣本：

杭州規(guī)劃百個(gè)項(xiàng)目投資3000億

那么，計(jì)劃建造100個(gè)城市綜合體的杭州，情況又是如何？

杭州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)經(jīng)營(yíng)集團(tuán)總經(jīng)理陳開旭在接受采訪時(shí)表示，中國(guó)城市化進(jìn)程中，以往都是單一性開發(fā)，而現(xiàn)在開始走向綜合性開發(fā)，“城市綜合體的開發(fā)，代表了這幾年城市開發(fā)逐步成熟的過程，城市綜合體，相當(dāng)于在一個(gè)城市的區(qū)域內(nèi)，安放了城市化助推器”。

在杭州下沙經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)發(fā)展過程中，可以清晰地看到城市化進(jìn)程與城市綜合體開發(fā)相互助推的發(fā)展脈絡(luò)。上世紀(jì)90年代，杭州下沙還是一片荒蕪的灘涂，但隨著下沙經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的設(shè)立，下沙逐漸成為杭州三副城之一。

杭州萬(wàn)國(guó)投資總經(jīng)理周錦虹在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪時(shí)說：“2007年我們拿下了下沙的一個(gè)項(xiàng)目，在對(duì)下沙當(dāng)時(shí)的狀況和整個(gè)戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃作了詳細(xì)研究后，認(rèn)為有必要在這里建設(shè)一個(gè)城市綜合體。因?yàn)檫@里有30多家世界500強(qiáng)企業(yè)、有20萬(wàn)左右的大學(xué)生，但這里缺乏一個(gè)符合高端品質(zhì)的酒店、公寓和寫字樓?！?p>事實(shí)上，隨著城市化進(jìn)程，城市綜合體在招商階段也獲得很多大品牌的青睞。希爾頓酒店管理集團(tuán)大中華區(qū)高端副總裁TimothySoper向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示：“如杭州東部國(guó)際商務(wù)IBC這樣的項(xiàng)目，無疑會(huì)成為杭州市一個(gè)新建筑。因此這個(gè)項(xiàng)目成了我們過去所有洽談的項(xiàng)目中，簽約較快的一個(gè)。”

城市綜合體向來都是區(qū)域價(jià)值提升的較有力推手，它不僅能為區(qū)域平添一個(gè)坐標(biāo)式的建筑，更標(biāo)志著區(qū)域的全面提升。杭州市政府副秘書長(zhǎng)陸瑞芬指出：“杭州市委市政府提出了建設(shè)20座新城和100個(gè)城市綜合體的戰(zhàn)略規(guī)劃。新城和城市綜合體建設(shè)符合推動(dòng)城市組團(tuán)式發(fā)展、增強(qiáng)服務(wù)功能、提高城市綜合承載能力的需要，是杭州推進(jìn)城市化的主戰(zhàn)場(chǎng)?！?p>來自杭州市建委的一份報(bào)告稱：“杭州100個(gè)城市綜合體預(yù)計(jì)總投資超過3000億元，2010年計(jì)劃投資343.87億元，截至6月30日，已完成投資約123億元。100個(gè)城市綜合體中，已經(jīng)基本建設(shè)完成或部分建成投入使用的19個(gè)，已經(jīng)完成前期開始建設(shè)的35個(gè)?！?p>

軟肋：

“沒錢別玩綜合體”

萬(wàn)達(dá)的城市綜合體模式，無疑已在全國(guó)各地獲得巨大成功。相關(guān)資料顯示，萬(wàn)達(dá)已在全國(guó)開業(yè)27個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，在全國(guó)50余個(gè)城市投資項(xiàng)目，持有的收租物業(yè)面積超過1200萬(wàn)平方米。

一位長(zhǎng)期研究商業(yè)地產(chǎn)的人士表示，城市綜合體正是萬(wàn)達(dá)在地產(chǎn)開發(fā)中的核心競(jìng)爭(zhēng)力。“一個(gè)結(jié)構(gòu)合理、功能完善的業(yè)態(tài)組合，如購(gòu)物、酒店、公寓、高端商務(wù)餐飲等，將縮短商業(yè)和商務(wù)輻射半徑，并聚合強(qiáng)大的人氣和商機(jī)?！?p>該人士介紹，萬(wàn)達(dá)采取的是“訂單商業(yè)地產(chǎn)”模式，即招商在前，建設(shè)在后，保證開發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目有下家，投資以后能保證穩(wěn)定的租金收入，從而不至于投資失敗，“在每個(gè)城市的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，都有著號(hào)召力極強(qiáng)的主力店優(yōu)勢(shì)，這是一個(gè)商業(yè)物業(yè)能夠迅速火起來的關(guān)鍵?！?p>房地產(chǎn)專家陳真誠(chéng)在接受采訪時(shí)表示：“由于近幾年住宅房?jī)r(jià)持續(xù)、大幅快速地上漲，已經(jīng)在一定程度上透支了房?jī)r(jià)的未來，誰(shuí)也不能保證住宅價(jià)格還能上漲多少、上漲多久，也不能保證住宅房?jī)r(jià)不下降，因此，開發(fā)住宅的開發(fā)商就可能面臨利益增長(zhǎng)的空間不夠的風(fēng)險(xiǎn)?！?p>在陳真誠(chéng)看來，城市綜合體是隨著新城區(qū)的城市副或子的形成而產(chǎn)生的，或者是由于老城區(qū)的改造促進(jìn)了城市綜合體的出現(xiàn)。面對(duì)各個(gè)城市迅猛發(fā)展的城市綜合體，陳真誠(chéng)表示：“城市綜合體必須基于城市副或子為依托。目前來說，國(guó)內(nèi)真正意義上的城市綜合體主要出現(xiàn)在一線城市，二三線城市中真正的城市綜合體幾乎沒有，或者說很少。”

“搞城市綜合體，必須研究其體系內(nèi)部的產(chǎn)品設(shè)計(jì)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)問題。作為運(yùn)營(yíng)商來說，要成功、高效率地運(yùn)營(yíng)城市綜合體這樣一個(gè)城市子系統(tǒng)，需要一定的成本，因而需要有比較高的持久性收益的項(xiàng)目。如果沒有這樣一些能夠持續(xù)產(chǎn)生高效益的項(xiàng)目使運(yùn)營(yíng)商獲益，那么城市綜合體項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)會(huì)很難維持?！标愓嬲\(chéng)說。

“城市綜合體，我們要考慮運(yùn)營(yíng)體系的運(yùn)營(yíng)問題，要重視研究、解決城市綜合體的運(yùn)營(yíng)效益問題，要能保證運(yùn)營(yíng)所需的資金不缺血或貧血”。近日，杭州綜合體IBC項(xiàng)目總經(jīng)理周錦虹在一次會(huì)議上表示：“沒錢別玩綜合體”。周錦虹或許一語(yǔ)命中了當(dāng)下各個(gè)城市、眾多開發(fā)商熱情開發(fā)城市綜合體的軟肋。