自從“中國特色的社會主義”一詞出現(xiàn)后，在中國政治經(jīng)濟的各方面，出現(xiàn)的新

生事物都往往被冠以“中國特色”，我國的地價評估也不例外。地價評估方法、評估

機制本是從海外引入，但中國這塊沃土使他們具有了中國特色。

1、評估人員的資質認證是政府行為。

地價評估，有人認為它是“科學加經(jīng)驗加藝術”（香港評估界語），也有人說地

價評估不是科學，而是經(jīng)驗、藝術（英國學術界語）。不管哪種說法，都離不開經(jīng)驗

和藝術，也就是說地價評估還主要是經(jīng)驗和藝術。

從人類社會的發(fā)展歷史來看，應該是先有購賣土地的行為和決定地價的生意人，

之后才有研究地價的學者、專業(yè)人員。從這里也可以看出，真正從事地產(chǎn)生意的人，

他們本身并不需要別人對他們的交易對象進行評估，并非有了評估價格，就非要按此

價格交易。那么，什么情況下真正需要評估地價呢？是在土地不發(fā)生轉移，但又要對

土地賦予價格的經(jīng)濟活動中需要對地價進行評估。如按土地價格征稅，土地抵押貸

款，土地入股，企業(yè)的股份制改造或上市，政府征用土地時的財產(chǎn)賠償?shù)取Ｔ谶@些情

況下，評估結果會直接影響經(jīng)濟活動的結果，即參與這一經(jīng)濟活動的各主體的利益格

局。這樣，這些主體就要求評估結果很客觀、公正、準確。評估業(yè)也就在這種情況下

得以獨立地存在。

評估業(yè)能否長期存在下去，關鍵在于評估人員的素質。在資本主義國家，評估隊

伍為了保持自己的純潔性、高素質，就組成協(xié)會，對新要求加入這一隊伍的成員進行

各方面的考核，通過一定的考核要求后，才能拿到相應的資格證書。從事估價業(yè)的人

員為了維護自己的利益，樹立本行業(yè)的良好形象，組成協(xié)會，確認新隊員，也就在情

理當中。例如，在英聯(lián)邦國家頗有影響的英國測量師學會，就純屬民間機構，由

他們來確認學會新的會員。政府機構從事估價的人員其估價師資格也得由該學會確

認。

我國的土地估價隊伍目前主要來自政府的土地管理部門的公務員，其次是其他部

門的公務員，再次才是社會的從業(yè)人員。這與我國土地估價的較初動機在于確定國有

土地的價格有關。所以，評估行為常被打上政府行為的烙印。

2、土地評估的委托人與地價的真正需要者往往脫節(jié)。

在資本主義國家，土地價格評估的委托人肯定是其價格的需要者，如果他不需要

這個價格，即使財產(chǎn)是他的，也不會委托別人來評估。例如，地產(chǎn)稅收價格的評估委

托人是政府，抵押貸款的委托人是銀行。誰是委托人，誰就自然是評估費用的支付

者。

在我國卻有點特殊：政府往往需要價格，而評估的委托人和評估費用的支付者卻

是土地的使用者。例如，補交地價款，是政府要收這筆錢，政府需要這個價格；原來

使用行政劃撥土地的企業(yè)需要股份制改造，確定國有土地的份額時，本來也是政府需

要這個價格。凡此種種，都無一例外地要現(xiàn)有土地的使用者出具評估報告。例如，某

甲虧損企業(yè)已和某乙企業(yè)談妥轉讓土地的事宜，在辦理土地轉讓手續(xù)時，政府要它補

交出讓金，這就需要有一個評估價格，這個價格的多少，只會對補交出讓金的金額發(fā)

生作用，但對甲乙雙方所談的成交條件不會發(fā)生影響。

3、評估機構的形式。我國的地價評估機構從所屬的部門來分，有土地部門的、

建設房管部門的、國有資產(chǎn)管理部門的、財稅部門的等等；從組織形式分，有事業(yè)單

位、公司；從業(yè)務范圍來分，有的既作代理又作評估，有的只作評估。在只作評估的

機構中，有的只作土地評估，有的兼作其他資產(chǎn)評估。不管怎樣劃分這些評估機構，

他們的目標都是一致的：通過評估獲得報酬。既然經(jīng)營性質一樣，權利義務一樣，為

何出現(xiàn)這種復雜的格局？這種格局的弊端是不利于公平競爭。

4、由多個政府部門來批準設立評估機構和管理評估機構。目前，國有資產(chǎn)管理

部門、建設房管部門、土地管理部門、財務部門和工商管理部門都是評估機構的管理

者?，F(xiàn)在土地管理部門的評估機構設立已由審批制改為備案制，這是一大改進。但其

他部門似乎仍沿襲舊制。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，土地評估機構屬于中介服務機

構，其機構性質屬于公司，所以，其設立和管理應根據(jù)公司法進行。

5、由政府有關部門來立項評估，確認評估結果。

目前土地要不要評估由政府來確定；評估結果“合適與否”由政府來裁定。這樣

就使得土地評估機構變成了政府的附庸物，也使評估機構變得沒有壓力，不承擔風險

和責任。如果沿襲這樣的運行機制，我國的土地評估業(yè)是難以獨立存在的，無法和國

際評估機制接軌，也難以和國際評估業(yè)競爭。

6、評估方法有國際慣用方法，也有自己的特有方法，即“成本逼近法”和“基

準地價系數(shù)修正法”。

“成本法”在評估新造土地和做土地開發(fā)的可行性分析時可以用，但“成本逼近

法”就未免有些牽強了。其牽強之處就在于“逼近”二字。所謂“逼近”就是要向市

場價格逼近。用這個方法的前提是已知了這類土地的市場價格或土地的成交價格，這

樣就產(chǎn)生了一個問題：既然都有了市場成交價格為何不直接用“市場比較法”呢？人

們常常說，成本逼近法是用于土地市場不發(fā)育、沒有可比較的場合，既然是這樣，又

向何處“逼近”？

基準地價系數(shù)修正法也有其需要完善之處。基準地價系數(shù)修正法的基本原理是市

場比較法。用市場比較法評估土地時，要求遵循下列原則：①交易案例與評估地的用

途相同、形狀相似、位置相近；②交易時間和評估日期接近；③交易情況正常。而我

們所公布的基準地價，卻是一個“平均價格”，這種價格無法體現(xiàn)土地的具體用途、

形狀、位置和時間。用這樣的土地價格經(jīng)過修正評估宗地價格，真實程度可想而知。

當然，中國土地估價業(yè)亦同中國的改革一樣，走到今天已非常不容易。它對培育

中國的地產(chǎn)市場作出了不可磨滅的貢獻。但是要想讓這一行業(yè)健康地發(fā)展下去，走向

世界，我們確實有許多問題需要潛心研究。