從科學規(guī)范的角度如何來認識使用權(quán)及其價格？

房地產(chǎn)的價格實質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)益的價格，其所有權(quán)屬是對物權(quán)的占有

權(quán)、管理權(quán)、使用權(quán)、排他權(quán)、處置權(quán)的總稱。房地產(chǎn)的價格是通過其使用

價值來體現(xiàn)的。

在房地產(chǎn)完全市場化的社會里，房地產(chǎn)的使用權(quán)可以通過擁有產(chǎn)權(quán)直接

獲得和通過租賃或典當而取得。在我國大量的是通過福利分配，調(diào)撥使用而

得，它們根據(jù)政策有的可由承租人以合法的形式購購產(chǎn)權(quán)，有的則不能，差

異也是很大的。

目前房地產(chǎn)的使用權(quán)評估可分為兩種狀況。其一是通過市場取得的房地

產(chǎn)使用權(quán)的價格評估，有如下三種情況：是通過房地產(chǎn)交易取得產(chǎn)權(quán)而

擁有的使用權(quán)，其使用權(quán)價值依附于其產(chǎn)權(quán)，不需再評估；，第三是通

過租賃、典當取得的房地產(chǎn)使用權(quán)，根據(jù)其租期、已付租金的時限或典期，

和房地產(chǎn)的狀況及權(quán)利是否允許轉(zhuǎn)讓等，評估其有限期的使用權(quán)價格。

其二是通過福利分房取得的未設定租賃期限的公有住房使用權(quán)。因為是

使用權(quán)，其價格與使用期的長短密切相關。同時也須注意到房地產(chǎn)具有經(jīng)濟

壽命，其標志是維系其使用的成本超過其產(chǎn)生的收益時，這時它將被改建

（造）或拆除。過去我們國家對這類房屋大都實行的國家補貼低于準成本租

金的福利租金。在低租金不足于維系其正常的使用成本情況下，每年要實行

大量的貼補，但這種凈收益小于零的狀況，并不意味著它將被拆除。假如在

完全的房地產(chǎn)市場，某人擁有某樓宇無限期遠低于成本租金的完全租賃權(quán)

利，那么，他享有的權(quán)利比他獲得樓宇的產(chǎn)權(quán)還要大。現(xiàn)今未設定租賃期限

的公有房屋使用權(quán)的權(quán)益一般包括：1、長期的使用權(quán)；2、動遷被安置的

權(quán)利；3、購購權(quán)；4、交換權(quán)；5、置換權(quán)；6、不具備轉(zhuǎn)租和收益權(quán)；7、

不具備產(chǎn)權(quán)方擁有的權(quán)利（如抵押、典當?shù)龋?。在評估這類使用權(quán)價格時，

僅有估價原則是不夠的。雖然，這類使用權(quán)在廣義的房地產(chǎn)市場上通過動拆

遷的安置補償（貨幣安置）、交換、置換，已經(jīng)反映出了其內(nèi)在價格，但從

本質(zhì)上來說它的評估價格尚在形成過程中，這過程中要有價格，因此有市就

有價。這類價格目前的特征是隨政策的影響波動較大。

基于這種情況房地產(chǎn)使用權(quán)的價格評估一般應以其同類商品住宅價評估

價格為依據(jù)作適當修正求得，因為房地產(chǎn)的市場較終都是商品化的市場。具

體是在同類商品住宅單價的基礎上頭先減去公有住房出售所需支付的出售單

價，但此單價中有關工齡折扣應予免除，這是由價格的先進性決定的。其次，

作適當?shù)臋?quán)益修正，如在使用權(quán)的基礎上轉(zhuǎn)變成產(chǎn)權(quán)房以后的一定年限內(nèi)交

易權(quán)益受到一定限制，價格有所剝離，也當作減價修正，這部分約占總價格

的5%左右。第三，減去在交易過程中的土地收益（目前是交易價格的1%）。

此類房地產(chǎn)的使用權(quán)也有遠遠高于上述所及的評估方法所得之價格。比

如，某危棚簡屋區(qū)，房屋質(zhì)量極差，人口密度較大，人均面積較小，恰遇舊

城改造，興建商業(yè)樓宇，原擁有使用權(quán)的住戶有被安置權(quán)，這時該使用權(quán)的

價格評估就不能用前述方法了，評估的價格已由使用權(quán)演變成被安置權(quán)利的

價格。

同樣也有使用權(quán)遠小于前述一般評估方法所得價格的情況。比如，某房

地產(chǎn)由于產(chǎn)權(quán)的特殊性，不能出售給承租人，有的還不是無限期的租賃權(quán)，

承租人不具有購購權(quán)、無限期的使用權(quán)、置換權(quán)等一般公有住房使用權(quán)的權(quán)

利。在低租金狀態(tài)下，它與其他產(chǎn)權(quán)的公有住房差異并不大。一旦隨著住房

制度的改革，提租到成本租金，商品租金，這種狀態(tài)下的房地產(chǎn)使用權(quán)價格

所剩無幾了。評估時一般可以以收益還原法為主要方法進行調(diào)整，定量評估。

（房地產(chǎn)報 王建忠）