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房地產(chǎn)估價(jià) 向誰看齊
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 575 次
上周本報(bào)刊發(fā)了徐滇慶教授的《房價(jià)背后的方法論》一文,文章通過剖析看似簡單的房價(jià)四大評(píng)估方法,闡釋了房價(jià)背后的利益格局。對(duì)于“房地產(chǎn)價(jià)格”這個(gè)一度只停留在漲跌層面的事物,通過這篇文章,明白的會(huì)更明白:拿起尺子量量自己,決定采取或者沿用什么估價(jià)方法,抑或做出改變;不明白的也將多一點(diǎn)明白,從此發(fā)言慎重或者重新思考房地產(chǎn)領(lǐng)域的某些問題。
在另一個(gè)很受關(guān)注的領(lǐng)域,支持者和反對(duì)者們?cè)俅螠?zhǔn)備劍拔弩張,因?yàn)橛蛢r(jià)今春再度上漲的傳聞襲來。早在去年9月,亞行就稱中國國內(nèi)油價(jià)太低,導(dǎo)致浪費(fèi)嚴(yán)重;去年11月,在世行2006全球經(jīng)濟(jì)展望新聞發(fā)布會(huì)上,世行中國頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家郝福滿也表示,中國應(yīng)提高油價(jià)用以抑制石油出口勢(shì)頭。在亞行的眼中,去加油站加油的坐擁車主都不是窮人,而給真正窮人以補(bǔ)貼可以減少油價(jià)上漲帶來的影響;世行則更直接,認(rèn)為與其讓中石油和中石化把大量成品油出口到國外,不如提價(jià)實(shí)現(xiàn)與國際接軌的石油價(jià)格,以滿足他們的利潤需求??磥恚绻麧q價(jià)傳言不是空穴來風(fēng),就表明這些咄咄逼人的“建議”已被采納,油價(jià)將逐步采取向國際看齊的標(biāo)準(zhǔn)。
油價(jià)的漲跌牽扯著選房的標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)初城郊樓盤的宣傳口號(hào)往往伴隨著這樣的語句:“開著愛車,從繁華而紛擾的市返回愛巢,享受心的寧靜……”一邊是小排量汽車交通管制開禁,一邊是油價(jià)的節(jié)節(jié)走高,再加上房價(jià)問題的困擾,也許并不一定富裕的坐擁車主面臨著更多生活的考驗(yàn)。2006年政府工作報(bào)告中,溫總理再次重申“要著力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)”,并“發(fā)展普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房”。在現(xiàn)實(shí)中不能回避的是,普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的位置往往伴隨著尷尬,如果不能忍受擁擠的公共交通,就只有購輛愛車了;養(yǎng)不起愛車的話,就只有就近選擇愛巢了。既然有關(guān)人士認(rèn)為房地產(chǎn)購方市場已然到來,那么房地產(chǎn)開發(fā)商們?cè)摽紤]的問題又增加了。
在房地產(chǎn)問題上,長三角是個(gè)標(biāo)桿,過去是,現(xiàn)在也是。全國房地產(chǎn)曾經(jīng)樂于向上??待R,上海則向世界看齊,如今全國的眼睛也無時(shí)不在盯著長三角。除了較近各大公司股權(quán)變動(dòng)、接洽基金、降價(jià)搶市等新聞比較多以外,又有專家指出長三角樓市正在上演著《等待戈多》的荒誕劇,開發(fā)商們等待著政策救市和海外基金,而不是認(rèn)真研究市場。與此同時(shí),摩根士丹利明確表示看好中國房地產(chǎn),將增加兩倍投資于中國房地產(chǎn),投資也將從日本轉(zhuǎn)移到中國。在過去的10年里,中國的平均經(jīng)濟(jì)增長幅度為9.2%,據(jù)摩根士丹利的預(yù)測(cè),中國經(jīng)濟(jì)的快速增長將會(huì)提高房地產(chǎn)價(jià)值。其分析員還指出,目前上海的房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)回落了15%到20%,并逐漸向合理水平靠攏。這樣的消息對(duì)中國房地產(chǎn)商,尤其是長三角的房地產(chǎn)商,恐怕是個(gè)欣喜。但長三角看海外基金臉色,其他區(qū)域看長三角動(dòng)向,這樣的看齊標(biāo)準(zhǔn)行不行得通呢?與其如此,倒不如各自認(rèn)真研究本地市場。
說到研究,起草了十年、一度被法學(xué)界和地產(chǎn)界關(guān)注的《物權(quán)法》草案因?yàn)槟壳吧写娣制?,還要繼續(xù)研究下去,據(jù)推測(cè)有可能推至2007年再獲審議。雖然未通過本身也許不是什么壞事,“因?yàn)榭梢宰尭鹘绺潇o地解決一些與現(xiàn)實(shí)脫節(jié)的問題,使其更完善”,但是“違背憲法,背離社會(huì)主義方向”的斥責(zé),還是讓起草者們不能接受。本著崇尚大陸法系理性主義的精神,《物權(quán)法》草案或許在對(duì)私權(quán)保護(hù)的問題上,盡力向西方產(chǎn)權(quán)規(guī)則看齊,但也僅僅是盡力而已,因此而全然不顧社會(huì)主義公有制的可能性卻微乎其微。所幸可以預(yù)見的是,分歧只能延緩立法進(jìn)程,而不是中止。
豪賭人民幣升值的機(jī)構(gòu)或可中止其投機(jī)預(yù)期了。在3月14日十屆全國人大四次會(huì)議閉幕后的答中外記者問時(shí),溫總理對(duì)人民幣是否升值的問題給出了答復(fù),他說將逐步增加人民幣匯率彈性,而且“再也不會(huì)發(fā)生出其不意的事情了”。由此推斷,盡管人民幣升值可能仍然存在,但政府必將更加倚重市場營造一定的彈性區(qū)間,比起行政手段的使用,將更大限度地壓縮投機(jī)空間。理性而穩(wěn)健,不僅是看待問題的心態(tài),也應(yīng)是今年政府和市場的共同表現(xiàn)。學(xué)習(xí)這種心態(tài),倒不妨向包宗華先生看齊,讀讀本期刊發(fā)的這篇看待房地產(chǎn)貸款比重的文章。
(作者:葛云)
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