監(jiān)管層密集警示房地產信貸風險

中國銀監(jiān)會近日召開第三次經濟金融形勢通報會議，房地產貸款風險成為關注的之一。會議通報了前期壓力測試結果，在房價下降３０％、利率上升１０８個基點的前提下，樣本銀行房地產不良貸款率將上升２．２個百分點，稅前利潤下降２０％，４６家農村商業(yè)銀行不良率將上升３．５個百分點、貸款損失率增加３０％。

“部分房地產商存在資金鏈斷裂現象。”監(jiān)管高層人士稱。

在房地產“重鎮(zhèn)”上海，監(jiān)管部門同樣對樓市信貸風險予以高度關注。“房地產信貸風險由隱性轉向顯性的可能加大?！鄙虾ｃy監(jiān)局局長閻慶民說。

　統(tǒng)計顯示，４月份房貸新政策出臺之后，上海的住房開發(fā)貸款關注類貸款總量呈逐月上升之勢，４－６月分別增加１．７２億元、６．３２億元和１４．０４億元，開發(fā)商還貸能力開始下降。而７５％的土地儲備貸款都是在２００９年以后發(fā)放的，拿地成本較高，未來將面臨更大的償還壓力和抵押物減值風險。

樓市交易持續(xù)萎縮，開發(fā)商銷售資金回籠不暢，令開發(fā)商資金鏈吃緊。而銀行信貸的持續(xù)收縮，也令開發(fā)商苦不堪言。央行公布的數據顯示，上半年我國房地產開發(fā)貸款新增４４２３億元，６月末余額同比增長２６．１％，分別比上年末和３月末低４．５個、５．０個百分點。這表明，房地產貸款增速有所回落。此外，監(jiān)管部門近期對“銀信合作”亮紅燈也讓開發(fā)商融資渠道越發(fā)狹窄。

建設銀行高端研究員趙慶明說，當下只有信托公司直接發(fā)行的集合信托產品還算通暢，但房地產信托融資成本非常高，給投資者的回報率基本要在１５％左右，這意味著房地產企業(yè)的綜合融資成本在２８％左右，在樓市下行、銷售萎縮的情況下，這幾乎難以維持。

資金鏈緊張可能迫使一些小型開發(fā)商被洗牌出局。記者發(fā)現，近２個月來，在上海聯合產權交易所掛牌股權轉讓的房地產企業(yè)，僅上海地區(qū)就有５家。在華東地區(qū)，也出現一些小型開發(fā)商紛紛“借錢”的情況，部分競爭力弱的開發(fā)商生存空間已經十分有限，只能直接出售其股份來填補資金缺口。

　一家股份制上市銀行內部人士告訴記者，根據總行傳達的精神，此番樓市調控持續(xù)時間將比較長，銀行也做好了打“持久戰(zhàn)”的準備，對房地產開發(fā)貸款肯定會比較謹慎。

開發(fā)貸款的風險鏈條效應

事實上，此前各家銀行均已按照監(jiān)管部門要求進行壓力測試，各行測試結果似乎表明，房價下跌３０％不會對銀行信貸質量帶來實質性威脅。

交行房貸壓力測試表明，在房價下跌３０％的情況下，開發(fā)貸款不良率增加１．２個百分點，個人按揭不良率提高０．９個百分點；工行則宣稱，即便考慮地方融資平臺因素，房價下跌３５％，也在工行可承受范圍內。

但也有業(yè)內人士認為，信貸風險不僅表現在金融機構個體，更要警惕金融系統(tǒng)性風險。國務院發(fā)展研究金融研究所副所長巴曙松就提醒，信貸風險可能并不是呈線性的，在房價下跌到某個拐點以后，壞賬率可能會有大幅提高。

銀監(jiān)會在發(fā)布的２００９年年報中曾指出，房地產行業(yè)貸款風險隱患上升。隨著房地產市場不確定性逐步增加，２０１０年個人住房按揭貸款中的不審慎行為可能加劇，房地產開發(fā)貸款的風險鏈條效應或將重現，信用風險隱患可能上升。

　趙慶明表示，衡量房地產貸款的風險，不僅僅局限于房地產行業(yè)，還包括鋼鐵、水泥等相關行業(yè)的隱含風險，以及以土地收入為擔保的地方融資平臺貸款、土地儲備貸款等信貸風險。這可能就是監(jiān)管部門所指的“風險鏈條效應”。

房地產信貸總體風險可控

然而受訪專家亦表示，與歐美國家相比，中國住房信貸比重仍然處于一個相對較低的水平，加上中國銀行業(yè)近年不斷提高撥備覆蓋率等監(jiān)管指標，抗風險能力大大增強。中國房地產信貸總體風險可控。

海通證券金融業(yè)分析師佘閔華表示，房地產關注類貸款的增加有銀行主觀因素，近幾個月房地產調控新政策對市場影響較大，致使銀行有一批貸款被重新分類，這是正常的。由于地方融資平臺和房地產貸款風險不會馬上暴露，下半年銀行的不良貸款余額可能會有上升，但不良率不會有明顯上升。

　趙慶明認為，中國房地產相關貸款占我國貸款總額不到３０％，其中房地產開發(fā)貸款余額不到３萬億元，跟超過４０萬億元的信貸資產總量相比，比例仍較低，總體風險仍屬可控。

上海銀監(jiān)局披露的測試結果顯示，在重度壓力（房價下跌３０％）下，主要中外資銀行全部貸款不良率將從１．０４％升至１．４１％，預計損失增加約５０億元，占銀行２００９年稅前利潤的８％，在銀行可承受范圍內。

(作者：姚玉潔)