據(jù)朝陽區(qū)垡頭文化休閑產業(yè)區(qū)管委會介紹，政府規(guī)劃中，垡頭區(qū)域要用10年左右的時間，實現(xiàn)功能區(qū)整體高端轉型，成為京津冀環(huán)渤海地區(qū)的商務空間載體，并打造成為北京的東南門戶形象區(qū)。在對垡頭這片漸熱土地的發(fā)展模式探討中，專家認為，與北京衛(wèi)星城的飛地式發(fā)展不同的是，連接在東南四環(huán)的垡頭片區(qū)將以蔓延式方式發(fā)展，東南起舞。

十年實現(xiàn)區(qū)域功能變身

今年的6月23日，朝陽區(qū)對外征集環(huán)渤?？偛可虅諈^(qū)規(guī)劃設計方案，包括華僑城、萬科、國奧投資、戴德梁行、清華規(guī)劃設計研究院等在內的7個由規(guī)劃設計機構、地產策劃機構、房地產開發(fā)單位共同組成的聯(lián)合體參加方案征集。7月30日，環(huán)渤?？偛可虅諈^(qū)論壇在京舉行，垡頭這片一直偏安東南一隅的土地因環(huán)渤?？偛可虅諈^(qū)的定位引起了業(yè)內關注。

“北京周邊區(qū)域應遵循蔓延式發(fā)展模式而不是飛地式發(fā)展模式，因為我們缺乏飛地式發(fā)展的整體經濟環(huán)境和驅動，我想垡頭區(qū)地處整個北京市東南方向這個重要發(fā)展方向，形成新的城市的優(yōu)勢是非常大的”。城市規(guī)劃專家、克而瑞(中國)信息技術公司華北區(qū)咨詢總經理殷冬明如此闡述垡頭區(qū)域未來的發(fā)展前景和發(fā)展模式。在他看來，北京規(guī)劃的衛(wèi)星城發(fā)展，目前還都并沒有實現(xiàn)真正的衛(wèi)星城功能，并沒有吸引更多的配套和產業(yè)聚集，而依舊是個睡城，但以東南四環(huán)無縫銜接在北京城的垡頭區(qū)域將實踐蔓延式發(fā)展，有望成為城市副。

目前，提到垡頭，大多數(shù)人都只會想到盤踞這里的“歡樂谷”。據(jù)記者了解，根據(jù)朝陽區(qū)政府的規(guī)劃，目前的垡頭區(qū)域有了明晰的區(qū)域劃分和定位。據(jù)垡頭文化休閑產業(yè)區(qū)管委會介紹，這片區(qū)域將被打造成“環(huán)渤海總部商務區(qū)”。

從地理位置上來看，垡頭區(qū)域位置優(yōu)越，**7號線通過垡頭。它是北京城與天津、河北等環(huán)渤海經濟區(qū)距離較近的區(qū)域，緊鄰東南四環(huán)和京津塘高速，北接京沈高速，東接京津通道。扼守京津咽喉要道，使得這個地區(qū)有天然成為東南門戶的地理優(yōu)勢。

從區(qū)域上看，東、西、南至朝陽區(qū)界，北至豆各莊、王四營、十八里店鄉(xiāng)北邊界以及南磨房四環(huán)路以東部分(紫南家園和歡樂谷社區(qū))，區(qū)域面積達96.4平方公里，涉及垡頭、十八里店、小紅門、王四營、豆各莊、黑莊戶、南磨房1街6鄉(xiāng)，45個行政村。

根據(jù)規(guī)劃，這里將以功能區(qū)現(xiàn)有產業(yè)為基礎，與服務CBD功能相對接，打造“總部辦公”、“研發(fā)孵化”、“商務服務”、“文化休閑”四大功能。

產業(yè)整體高端轉型

走過目前我們熟悉的垡頭地區(qū)，區(qū)域內的產業(yè)和商業(yè)配套設施多層次。目前垡頭區(qū)域主要以第三產業(yè)為主。北京歡樂谷幾乎人盡皆知，觀音堂文化大道2006年開街，是中國條畫廊街。盛華汽車產業(yè)園為汽車服務產業(yè)，此外，區(qū)域內的其他商貿服務產業(yè)主要有大洋路商業(yè)街、小紅門地區(qū)的城外誠家居廣場以及可以輻射京津冀地區(qū)的燕莎奧特萊斯，而十八里店、黑莊戶集聚著物流產業(yè)。

對于多層次產業(yè)分布的現(xiàn)狀，專注垡頭功能區(qū)研究的均衡博弈研究院副研究員王昭表示，目前這一區(qū)域存在部分產業(yè)業(yè)態(tài)低端的情況，但是這是環(huán)渤海總部商務區(qū)未來10年發(fā)展歷程中要解決的向高端產業(yè)轉型的問題。且該區(qū)域的不同地區(qū)的具體功能定位不同，如小紅門地區(qū)未來會隨著城市化進程推進發(fā)展，大的高端商業(yè)設施主要集中在朝陽港、十八里店地區(qū)。這一長期定位會隨著基礎設施改造，城市化進程逐步落實。

據(jù)規(guī)劃，“總部辦公”以建設總部辦公樓群，打造區(qū)域標志性建筑為主，聚集環(huán)渤海區(qū)域及我國其他地區(qū)總部型企業(yè)及相關部門；“研發(fā)孵化”，規(guī)劃建設研發(fā)大廈、孵化大樓、科研綜合服務等項目，并吸引重大項目落戶，如“中國國際碳交易”等；“商務服務”，在已有的十八里店京泰物流港基礎上，建設“城市綜合體”，打造北京新的國際商務會展區(qū)與商務休閑區(qū)；“文化休閑”，集生態(tài)休閑、體育休閑、文化創(chuàng)意、歷史文化旅游等于一體，滿足區(qū)域高端CEO、商務人士、研發(fā)人員的娛樂、健身、休閑等消費需求，樹立“環(huán)渤海總部商務區(qū)”綠色、生態(tài)、休閑、文化、環(huán)保新形象。

垡頭功能區(qū)“各有分工”

如上所述，在目前垡頭區(qū)域存在著城鄉(xiāng)接合部亟待城市化以及現(xiàn)有產業(yè)層次不均的問題。不過在這個面積達96.4平方公里的環(huán)渤?？偛可虅諈^(qū)內，各個片區(qū)根據(jù)地區(qū)資源“各有分工”，將因地制宜發(fā)展。

垡頭文化休閑產業(yè)區(qū)管委會相關負責人介紹，根據(jù)北京城市總體規(guī)劃，垡頭功能區(qū)包括城區(qū)、邊緣集團、一道綠隔和二道綠隔地區(qū)四個規(guī)劃層次。根據(jù)規(guī)劃層次，垡頭形成了環(huán)渤?？偛可虅諈^(qū)中“一核、一帶、兩片區(qū)”的產業(yè)空間布局。

“一核”位于垡頭環(huán)渤?？偛可虅諈^(qū)域的部位，指總部商務辦公區(qū)，包括總部辦公及研發(fā)孵化區(qū)與高端商務服務區(qū)；環(huán)繞“一核”的是“一帶”，指文化生態(tài)休閑帶，旨在建設高品質綠色生態(tài)休閑項目，延伸產業(yè)鏈條，實現(xiàn)生態(tài)、文化、休閑、產業(yè)等元素互動發(fā)展，包括南部鎮(zhèn)海寺、海棠等等公園以及蕭太后河在內的區(qū)域，位于京沈路以北、雙橋西路以西，并沿著垡頭西路向南、向東延伸；而“兩片區(qū)”則指環(huán)渤海總部商務區(qū)中兩側兩個功能片區(qū)，位于“一帶”西側的是高端商貿配套區(qū)，集餐飲、購物、休閑、娛樂等功能于一體，東部的是生態(tài)化總部辦公拓展區(qū)，近期計劃建設成農業(yè)生態(tài)觀光旅游區(qū)，中遠期規(guī)劃建設成低密度、生態(tài)化總部辦公區(qū)。

■ 規(guī)劃亮點

較高樓不超過200米

根據(jù)規(guī)劃部門對該功能區(qū)核心區(qū)的設計要求，未來這塊15.6平方公里的土地將會主要用于發(fā)展文化創(chuàng)意產業(yè)、商務辦公、建設總部商務區(qū)以及滿足居住功能等，目前已經確定的項目包括中關村(8.20,0.02,0.24%)國家資助創(chuàng)新示范區(qū)垡頭基地和北京朝陽港。僅占25%的住宅面積，除了用作朝陽區(qū)王四營、豆各莊等地農民的安置房項目之外，還將為東城、原崇文兩個城區(qū)居民興建定向安置房項目。朝陽區(qū)政府相關負責人還表示，未來該區(qū)域的較高樓宇高度將不會超過200米，商務區(qū)的建筑將體現(xiàn)低碳理念與實用性，不會一味追求樓宇高度。

綠化面積不低于140萬平方米

環(huán)渤?？偛可虅諈^(qū)的綠化面積將不低于140萬平方米，并充分利用區(qū)域內的蕭太后河、大柳樹溝、東南郊灌渠和通惠灌渠等4條河流，在河道兩岸設計開敞空間，讓人們可以享受親水景觀。

M7線焦化廠附近設站

與現(xiàn)有的交通狀況相比，垡頭地區(qū)除了建有大型公交場站之外，規(guī)劃中的**M7線也將在焦化廠附近設立站點，從西客站開始貫穿東西達到焦化廠站。同步開發(fā)**站點的地面、地下建筑，增添大型商業(yè)設施。 將建工業(yè)遺址園

位于垡頭功能區(qū)的工業(yè)老廠區(qū)———北京焦化廠也將啟動230萬平米建筑面積的規(guī)劃建設，將保留廠區(qū)周圍50年前的煙囪等各類巨型化工設備，屆時，這座擁有50年歷史的老廠區(qū)將“變身”成為工業(yè)遺址公園。

區(qū)域平均容積率約0.4

■ 區(qū)域報告

人口狀況

目前區(qū)域人口48.2萬人，其中，戶籍人口14.7萬人(居民8.9萬人，農民5.8萬人)，外來人口33.5萬人。

經濟狀況

該區(qū)域主要以第三產業(yè)為主，培育形成了以北京歡樂谷、觀音堂文化大道為標志的文化休閑產業(yè)，以盛華汽車產業(yè)園為代表的汽車服務產業(yè)，以大洋路商業(yè)街、小紅門城外誠、燕莎奧特萊斯為代表的商貿服務產業(yè)和十八里店、黑莊戶的物流產業(yè)。根據(jù)次經濟普查數(shù)據(jù)顯示，垡頭功能區(qū)共有法人單位7446個，占全區(qū)的11.8%。2008年區(qū)域經濟實現(xiàn)總收入266.6億元，利潤12.7億元，上交稅金7.15億元。

城市規(guī)劃情況

該區(qū)域規(guī)劃面積96.4平方公里，其中：國有土地44161畝，集體土地103051畝。根據(jù)北京城市總體規(guī)劃，垡頭功能區(qū)包括城區(qū)、邊緣集團、一道綠隔和二道綠隔地區(qū)四個規(guī)劃層次。依據(jù)2006版控規(guī)，該區(qū)域規(guī)劃建設規(guī)模約4118萬平方米，區(qū)域平均容積率約0.4。

基礎設施情況

區(qū)域內有京津塘高速路、京沈高速路、京津通道、京津城際鐵路、三環(huán)、四環(huán)、五環(huán)等穿過，是京津冀和北京東南部重要的交通要道和樞紐。除上述高速路外，主要以城市次干路、支路和農村道路為主，城市主干路較為缺乏。水、電、氣、熱等其它市政基礎設施還不齊全。

公共服務設施情況

區(qū)域內現(xiàn)有幼兒園47所，小學27所，中學7所，職高2所，大學1所。醫(yī)院主要以社區(qū)衛(wèi)生服務和衛(wèi)生服務站為主，現(xiàn)有三級醫(yī)院2所，二級醫(yī)院2所，一級醫(yī)院2所，社區(qū)衛(wèi)生服務8個，社區(qū)衛(wèi)生服務站34個。文化、體育設施主要以鄉(xiāng)村和街道社區(qū)文體、文化廣場、健身園等為主。公園12個。

垡頭未來可與CBD形成聯(lián)動

■ 專家解讀

●均衡博弈研究院副研究員 王昭

做任何一個區(qū)域的發(fā)展規(guī)劃，不僅要考慮這個區(qū)域自身的情況，還要考慮和它相關的它能夠輻射的任何區(qū)域的關系。我們在環(huán)渤海區(qū)域的研究過程中是這樣考慮的，城市群的概念不是一個扁平的，應該是一個立體的，這個城市群中不同的城市有不同的層級，尤其在建設朝陽區(qū)的城市群過程中，它就是作為一個京津冀資源配置的區(qū)域，我們去發(fā)展環(huán)渤海總部經濟是這樣的考慮。從京津冀都市圈的考慮來說，它又和環(huán)渤海、長三角不同，長三角、珠三角更多是輕工產業(yè)為主的產業(yè)體系，但是在環(huán)渤?？赡苁侵鼗ぎa業(yè)，在國家戰(zhàn)略轉型中，這個第三級更多是推動中國自主創(chuàng)新、中國自主發(fā)展以及中國內需型的發(fā)展以及中國走出去的發(fā)展，這是我認為的環(huán)渤海和珠三角、長三角很不同的地方。

現(xiàn)在對國際化的解讀，我們認為應該是一種雙向的國際化，在這種雙向的國際化過程中，國有自主創(chuàng)新的企業(yè)走出去，環(huán)渤海走出去，他們要進入北京這樣一個區(qū)域，更多是希望借助這樣一個區(qū)域能夠打開走出去的窗口、平臺。從這樣的角度來說，我們認為垡頭這個區(qū)域相比于CBD來說，更接近于CBD，能夠承接一些CBD的國際化資源，給它一個平臺去發(fā)展。相對于CBD很高的成本，這塊的區(qū)域又是環(huán)渤?？偛科髽I(yè)能夠承受的地方，而且能夠給它一個較適宜的發(fā)展環(huán)境。

八年見證：農田變成“后花園”

■ 企業(yè)見證

●北京華僑城地產副總余櫻：

北京華僑城是華僑城集團在深圳總部成片開發(fā)里邊第

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