“房地產(chǎn)稅調節(jié)個人財產(chǎn)差距的作用很小，更談不上是調控”
 
　　國家稅務總局稅收科學研究所所長劉佐撰文談“改革開放以來房地產(chǎn)稅改革的回顧與瞻望”

　　中國改革開放32年來，房地產(chǎn)稅的改革從1986年起逐步恢復對內資企業(yè)和中國公民的房地產(chǎn)征稅，到“十一五”期間（2006年至2010年）實現(xiàn)房地產(chǎn)稅的內外同一，經(jīng)歷了一個艱苦的發(fā)展歷程。瞻望“十二五”（2011年至2015年），中國房地產(chǎn)稅的改革依然任重道遠。
 
　　歷史
 
　　現(xiàn)行房產(chǎn)稅1986年開征
 
　　為分稅制創(chuàng)造前提
 
　　根據(jù)1986年9月15日國務院發(fā)布的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)，可以免征房產(chǎn)稅。納稅人納稅確有難題的，可以由省級人民政府確定，按期減征或者免征房產(chǎn)稅。
 
　　中國改革開放以后的房地產(chǎn)稅改革始于20世紀80年代中后期。當時的背景是中國從計劃經(jīng)濟轉向有計劃的商品經(jīng)濟，需要通過包括房地產(chǎn)稅的多種稅收調節(jié)經(jīng)濟和配合財政體系體例改革。
 
　　1986年9月15日，國務院發(fā)布《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，自1986年10月1日起施行。房產(chǎn)稅的征稅對象為位于城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房產(chǎn)，納稅人為房屋的產(chǎn)權所有人或者承典人、代管人、使用人，計稅依據(jù)分為房產(chǎn)原值一次減除10%至30%以后的余值和房產(chǎn)房錢收入兩種，稅率也相應分為1.2%和12%兩種。國家機關、人民集團和戎行自用的房產(chǎn)，由國家財政部分撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的房產(chǎn)，宗教寺廟、公園和名勝古跡自用的房產(chǎn)，個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)，經(jīng)財政部分批準的其他房產(chǎn)，可以免征房產(chǎn)稅。此外，納稅人納稅確有難題的，可以由省級人民政府確定，按期減征或者免征房產(chǎn)稅。
 
　　1986年9月17日財政部稅務總局發(fā)布的《房產(chǎn)稅宣傳提綱》中說：征收房產(chǎn)稅，有利于運用稅收經(jīng)濟杠桿促進房屋治理，進步房屋的使用效益，有利于控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模和配合房產(chǎn)政策的改革，有利于調節(jié)收入，并且為實行按照稅種劃分財政收入和地方財政收入分級財政治理體系體例創(chuàng)造了前提。
 
　　1988年9月27日，國務院發(fā)布《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》，自1988年11月1日起施行。城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅對象為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍以內的土地；納稅人為在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍以內使用土地的單位和個人；計稅依據(jù)為納稅人實際占用的應稅土地面積；實行有地區(qū)差別的幅度稅額尺度，每平方米應稅土地的年稅額尺度從0.2元到10元不等（經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的稅額尺度可以適當進步，經(jīng)濟落后地區(qū)的稅額尺度可以適當降低）。國家機關、人民集團和戎行自用的土地，由國家財政部分撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的土地，宗教寺廟、公園和名勝古跡自用的土地，市政街道、廣場和綠化地帶等公共用地，直接用于農業(yè)、林業(yè)、牧業(yè)和漁業(yè)的出產(chǎn)用地，財政部劃定免稅的能源、交通、水利舉措措施用地和其他用地，可以免征城鎮(zhèn)土地使用稅。經(jīng)批準開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，自使用的月份起，可以免征城鎮(zhèn)土地使用稅5年到10年。企業(yè)辦的學校、病院、托兒所和幼兒園，其用地能與企業(yè)其他用地明確區(qū)分的，可以比照由國家財政部分撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的土地免征城鎮(zhèn)土地使用稅。下列土地的征免稅由省級稅務機關確定：個人所有的棲身房屋和院落用地，免稅單位職工家屬的宿舍用地，民政部分舉辦的安頓殘疾人占一定比例的福利工廠用地，集體和個人辦的各類學校、病院、托兒所、幼兒園用地。
 
　　城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例條開門見山：征收城鎮(zhèn)土地使用稅是為了公道利用城鎮(zhèn)土地，調節(jié)土地級差收入，進步土地使用效益，加強土地治理。1988年11月6日國家稅務局發(fā)布的《城鎮(zhèn)土地使用稅宣傳提綱》中說，開征城鎮(zhèn)土地使用稅的主要作用是：有利于促進公道、節(jié)約使用土地；有利于企業(yè)加強經(jīng)濟核算；有利于理順國家與土地使用者之間的分配關系；有利于促進地方稅體系的建立，為實行以分稅制為基礎的財政體系體例創(chuàng)造前提。
 
　　城市房地產(chǎn)稅2009年取消
 
　 “外資”開繳房產(chǎn)稅
 
　　2008年12月31日，國務院決定從2009年1月1日起廢止《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，按照《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》對外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和外國人征收房產(chǎn)稅。
 
　　上述關于房地產(chǎn)的兩個稅收條例僅合用于國營企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)等內資企業(yè)和中國公民，不合用于外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和外國公民。外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和外國公民繼承按照1951年8月8日政務院發(fā)布的《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》繳納城市房地產(chǎn)稅，外商投資企業(yè)和外國企業(yè)繼承按照各地依法制定的辦法繳納土地使用費。
 
　　20世紀90年代初，中國經(jīng)濟從有計劃的商品經(jīng)濟轉向市場經(jīng)濟，房地產(chǎn)稅制與經(jīng)濟發(fā)展不相適應的矛盾日益凸起：對內、對外實行兩套稅制，稅法不同一，稅負不公平；城鎮(zhèn)土地使用稅的稅額尺度一直沒有調整，已經(jīng)顯著偏低。
 
　　因此，1994年12月25日國務院批轉的國家稅務總局報的《工商稅制改革實施方案》中提出了關于改革房地產(chǎn)稅的要求：適當進步城鎮(zhèn)土地使用稅的稅額尺度，擴大征收范圍，適當下放治理權限；取消對外資企業(yè)和外國人征收的城市房地產(chǎn)稅，同一實行房產(chǎn)稅。
 
　　但是，為了保證主要改革措施的順利出臺，適當減少震驚面，上述房地產(chǎn)稅改革措施在1994年稅制改革中沒有出臺。
 
　　1996年7月3日，根據(jù)同年3月17日第八屆全國人民代表大會第四次會議批準的《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“九五”計劃和2010年前景目標綱要》中提出的調整地方稅制結構，健全地方稅收體系的要求，國家稅務總局印發(fā)《全國稅收發(fā)展“九五”計劃和2010年前景目標綱要》，其中提出要修訂房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。
 
　　2003年10月14日，中國共產(chǎn)黨第十六屆委員會第三次全體會議通過《中共關于完善社會主義市場經(jīng)濟體系體例若干題目的決定》。決定中提出：實施城鎮(zhèn)建設稅費改革，前提具備時對不動產(chǎn)開征同一規(guī)范的物業(yè)稅（筆者注：似應為房地產(chǎn)稅，下同），相應取消有關收費。此后，財政部和國家稅務總局多次提出研究開征物業(yè)稅或者改革房地產(chǎn)稅制題目。
 
　　2006年3月14日，第十屆全國人民代表大會第四次會議批準《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》。綱要中提出：改革房地產(chǎn)稅收軌制，穩(wěn)步推行物業(yè)稅并相應取消有關收費。
 
　　同年12月31日，國務院宣布《關于修改<中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例>的決定》和修改以后的《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》，自2007年1月1日起施行。此條例修改的主要內容，一是擴大了納稅人的范圍，開始對外商投資企業(yè)和外國企業(yè)征稅；二是大幅度地進步了稅額尺度（每平方米應稅土地的較低稅額尺度從每年0.2元進步到0.6元，較高稅額尺度則從每年10元進步到30元）。
 
　　在國務院決定修改城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例確當日，國務院法制辦公室負責人解釋說：國務院發(fā)布上述決定是為了落實本院同年8月31日發(fā)布的《關于加強土地調控有關題目的通知》，加大對建設用地的稅收調節(jié)力度，按捺建設用地的過度擴張。
 
　　2008年12月31日，國務院決定從2009年1月1日起廢止《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，按照《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》對外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和外國人征收房產(chǎn)稅。
 
　　2009年1月20日，財政部、國家稅務總局有關司負責人就房產(chǎn)稅內外同一題目回答記者提問說：取消城市房地產(chǎn)稅，有利于深化稅制改革，完善社會主義市場經(jīng)濟體系體例；有利于公平稅負，創(chuàng)造和諧的稅收環(huán)境；有利于稅收征管，強化依法治稅。
 
　　據(jù)財政部、國家稅務總局統(tǒng)計，2009年，全國房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅收入分別為803.7億元和921.0億元，占當年中國稅收總額59521.6億元的比重分別為1.35%和1.55%，占當年中國地方稅總額5080.3億元的比重分別為15.82%和18.13%。
 
　　動向
 
　　房地產(chǎn)稅改革議論不斷
 
　　決議計劃層積極而謹嚴
 
　　目前中國的稅收立法權高度集中，包括房產(chǎn)稅暫行條例在內的所有稅收行政法規(guī)都是國務院制定的，這些行政法規(guī)中任何條款乃至字句的修改都必需由國務院決定，任何地區(qū)都不可能超越法律劃定的權限，自行制定本地區(qū)的稅收法規(guī)——即使是地方稅法規(guī)。
 
　　近來中國社會各界人士對于房地產(chǎn)稅改革的議論良多，其中和省級的官方表態(tài)好像更加惹人關注：
 
　　2010年9月30日，財政部、國家稅務總局有關負責人就房地產(chǎn)市場稅收政策調整答記者問時說：中國現(xiàn)行房產(chǎn)稅開征于1986年，基于當時城鎮(zhèn)居民收入水平普遍較低等情況，房產(chǎn)稅暫行條例劃定個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。近年來，跟著住房軌制改革深化和居民收入水平進步，商品房市場日益活躍，改革和完善房產(chǎn)稅軌制，對個人所有的住房恢復征收房產(chǎn)稅是必要的，既有利于調節(jié)居民收入和財富分配，也有利于健全地方稅體系，促進經(jīng)濟結構調整和土地節(jié)約集約利用，引導個人公道住房消費。從國際經(jīng)驗和公平、規(guī)范的角度看，房產(chǎn)稅應對個人所有的住房普遍征收?？紤]到這項改革情況復雜，擬先在部門城市對部門個人擁有的住房進行試點，恢復征收房產(chǎn)稅，積累經(jīng)驗以后逐步擴大到全國。這是近年來中國官

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