提要：根據(jù)仕一邦房地產投資研究數(shù)據(jù)顯示,自2009年12月到2010年3月底,從二手房營業(yè)稅調整開始,一系列的房地產調控政策密集出臺,同時兩會所代表的政府對房價對民生問題影響的態(tài)度及出臺的應對措施,都已經對當前市場產生影響,大陸大部分城市已經開始出現(xiàn)成交量明顯下滑及消費者觀望態(tài)勢,而各種金融、稅收政策,顯示高層抑制房地產風險傳遞到金融領域的決心,而增加供給,成將對未來房地產市場的影響深遠。

一、全國房地產行業(yè)2010年一季度總體運行情況分析:

1、消費者觀望情緒明顯,部分城市出現(xiàn)房價小幅下挫

根據(jù)仕一邦房地產投資研究數(shù)據(jù)顯示,自2009年12月到2010年3月底,從二手房營業(yè)稅調整開始,一系列的房地產調控政策密集出臺,同時兩會所代表的政府對房價對民生問題影響的態(tài)度及出臺的應對措施,都已經對當前市場產生影響,大陸大部分城市已經開始出現(xiàn)成交量明顯下滑及消費者觀望態(tài)勢,而各種金融、稅收政策,顯示高層抑制房地產風險傳遞到金融領域的決心,而增加供給,成將對未來房地產市場的影響深遠。

特別是消費者觀望情緒的蔓延,已經成為影響2010年一季度明顯的市場因素,2009年的房地產市場井噴已經將相當部分自住客及投資客的購購力消化完畢,改善型購家不愿意接受目前的高房價,他們要等待一個合理的價位再入市,而另外一部分比較謹慎的房地產剛性購家及投資型購家擔心“高位入市”后被市場套牢,開始觀望房地產市場的后期發(fā)展趨勢。

2、商品房供給不足導致房價下跌艱難

目前,自2009年底開始到2010年的3月中旬,政府出臺了多種調控措施直指高房價,但從近期的效果看,已經證明雖然有一定的效果,但沒有也不可能達到立竿見影的效果。

房地產投資和開發(fā)都有一定的周期,在短期內市場還未完全走出悲觀預期的情況下,供給不可能有明顯改善。從2009年12月份的數(shù)據(jù)看,當月房屋竣工面積同比增速為10.9%,新開工面積為34.19%,分別比11月下滑了38.84%和159.42%。我們認為,這有可能是地產商預期到未來不確定性的調整,提前降低新開工面積或有意推后竣工面積,這種悲觀心理的體現(xiàn)將直接導致2010年上半年可供面積的縮小,供需缺口的擴大將使房價繼續(xù)維持高位。從購置土地面積看,2009年12月累計為3.19億平米,同比下滑18.9%,比11月擴大3.5%,從完全量看,2009年的購置面積低于以往6年任何一年的面積,這說明在地價飛速上漲的情況下,開發(fā)商整體的拿地意愿并沒有充分釋放,土地購置面積的縮減也影響了未來住房面積的供給。

2009年房地產市場的銷售火爆更多的是得益于去庫存化的加速,2007年—2008年積累的庫存迅速釋放,而2009年當年形成的直接供給非常有限。從統(tǒng)計的8個城市的去庫存化周期數(shù)據(jù)看,2010年1月到目前為止以來,這些城市平均去庫存化速度都處于近3年來的歷史低位,經過2009年三季度以來的充分釋放,目前這些全國一線城市正步入庫存化的真空期,一些房價較為合理的城市可能會加大開發(fā)投資,從而步入補庫存的階段,而前期房價漲幅較高的城市可能暫停再庫存化的過程,這些城市價升量縮的態(tài)勢可能進一步持續(xù)。

3、2010年一季度投資同比增幅較大 　

由于基期因素,2010年地產開發(fā)投資增速同比有可能超過20%。

回顧2009年上半年“小陽春”以來,地產開發(fā)剛剛走出陰霾,而2010年一季度投資增速平均為3.3%,處于歷史低谷,雖然今年出臺了很多調控地產投資的措施,但在利率政策還未啟動的情況下,開發(fā)商投資的行為并不會立馬變化,目前出臺的措施不會對地產商的資金鏈形成較嚴重的削弱,即使在未來市場不可測的情況下,開發(fā)商也可能會進行一些必要的開發(fā),為以后的庫存做準備。畢竟一些城市的可售面積在不斷下降,如果保障房不能有效跟進,自住的需求有所抬頭,房價飛速上漲的局面又會重啟,而這也將刺激開發(fā)商積極開發(fā)投資。

不過,由于政府的調控基調,地產投資大幅增長的可能性有限。2010年一季度中地產投資的增長不是開發(fā)商的主動所為,而是得益于去年的基數(shù)原因和部分城市的補庫存行為,開發(fā)投資的增速更多的來源于市場空間較大的二三線城市。對于一線城市,我們認為能維持去年的情況已經是很樂觀了。

4、銷售將逐漸回歸常態(tài) 　

2010年1月以來,新房和二手房的成交面積持續(xù)萎縮,交易量下降比較明顯。截至3月底,根據(jù)統(tǒng)計的13個城市周成交面積為206萬平米,雖然大大低于2009年四季度的平均水平,但也恢復到2009年二季度的整體水平。對于今年一季度的成交情況,我們持謹慎態(tài)度。由于2月份春節(jié)因素,預計在市場走出調控恐慌情緒后,市場成交狀況仍然維持較低水平。一季度銷售狀況可能會逐步走向常態(tài),但與2009年四季度比,總量上將保持低位,由于基數(shù)原因,增速仍然保持強勁態(tài)勢。

我們認為,在經濟向好、CPI上升的階段,2010年上半年地產銷售速度不會出現(xiàn)轉折性的變化。

到經濟有可能過熱的階段,地產將是更多人回避通脹的頭選資產。如果銀行在具體執(zhí)行中力度從嚴,可能投資性的行為會受部分抑制,如果留有缺口,投資性地產行為仍較難打壓?？傊?2010年三季度以前,房地產業(yè)將更多的去除非理性因素走向常態(tài)的發(fā)展,市場小幅下挫的會成為事實,但大幅波動的可能性不大。

二、2010年一季度地區(qū)房地產市場情況及未來預期分析

1、2010年一季度中,一線城市自住型需求日漸式微,二、三線城市將隨2009年房價的快速攀升而逐漸受到抑制。

2010年一季度,北京、上海、深圳等一線城市房地產市場已明顯惡化,居民對房價的負擔能力已經接近或超過 07 年的水平,2010年以來一線城市自住型需求將難以為繼。二、三線城市房價尚在居民可承受范圍以內,但一線城市的高房價正逐漸向二、三線城市蔓延和波及,2010年二、三線城市房價將繼續(xù)快速攀升,自住型需求必將因此而逐漸受到抑制。

2、通脹壓力下,房價上漲預期促使投資/投機性需求活躍。

資金成本方面,2010年以來房貸利率已經持續(xù)維持低位。一、二線主要城市住宅租金收益率多處 3-4%,且租賃價格指數(shù)處下行通道,而國際上正常收益率為 5%左右,投資需求空間非常有限。房價上漲預期方面,2010年以來金融部門繼續(xù)實行適度寬松的貨幣政策或緊縮信貸政策的低執(zhí)行力度,資產價格將在一段時間的市場調整后進一步上漲,從而促使投資/投機氣氛活躍。

但由于政府調控政策等的各方面因素影響,未來,特別是2010年3季度后房地產市場價格上揚的幅度將不會很大,上漲速度將減緩。

3、商品住宅短期靜態(tài)供應明顯不足,中長期供應有望跟上。

2009年底以來份一、二線城市商品住宅短期靜態(tài)庫存去化周期明顯下降,一些城市甚至呈現(xiàn)出供不應求的局面,上海去化周期已降到 1.6 個月。針對短期供應不足的現(xiàn)狀,開發(fā)商加大了房地產開發(fā)投資,2010年一季度的1-2月,全國完成房地產開發(fā)投資3144億元,同比增長31.1%,增幅比去年同期提高30.1個百分點。其中,商品住宅完成投資2233億元,同比增長32.8%,提高32.0個百分點,占房地產開發(fā)投資的比重為71.0%。長期供應方面,2010年一季度中的1-2月,全國房地產開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積2407萬平方米,同比增長11.2%,去年全年則是下降18.9%;完成土地開發(fā)面積1567萬平方米,同比下降40.8%,降幅較前期已有較大程度的縮小,后期供應有望逐漸跟上。

4、2010年以來政府對房地產抑制意圖明顯,優(yōu)惠適度收緊。

2009年很明顯表明,房地產業(yè)已成為中國經濟的"直接命脈"。200年12 月經濟工作會議再次定調,2010 年繼續(xù)實行適度寬松的貨幣政策,這對行業(yè)利好。目前2010年一季度部分優(yōu)惠政策依舊延續(xù),雖然部分優(yōu)惠政策已經收緊,但執(zhí)行力度不足,但2010年下半年將會適度收緊,但仍以寬松基調為主。

5、供小于求形勢未來將有緩解,多數(shù)城市房價一季度同比小幅下跌

隨著09年四季度銷售火爆,城市商品房庫存逐漸步入下行通道,隨著房地產市場的投資穩(wěn)步加大,以及新項目開盤預期,可售量呈逐月增加態(tài)勢,供小于求形勢略有緩解;房價方面,多數(shù)城市2010年一季度同比小幅下跌,雖然較大部分房價的下降以優(yōu)惠、折扣、曾等形式出現(xiàn),但小幅下跌以見明顯,下跌原因主要是開發(fā)商對未來預期仍謹慎,定價較為理性,營銷策略上多傾向于主動優(yōu)惠促銷。

三、短期房地產行業(yè)風險分析

1、2010 年一季度,二、三線城市房價受2009年一線城市火爆房價的波及,房價也有較大幅度的增長,房價收入比、月供/收入開始惡化并直逼一線城市,這勢必引發(fā)政策的超預期調控。

2、2010 年以來,房價大幅上揚抑制市場需求,市場重回 2008 年的有價無市狀態(tài)預期的可能更加明顯。

3、2010 年加息預期強烈

2009年11 月份以來,澳大利亞、以色列、挪威、印度等外圍國家改變 08 年以來所實行的低利率貨幣政策,開始相繼收緊貨幣寬松政策先后加息,這無疑會給中國調整貨幣政策的理由和壓力。美國多位經濟學家表示,2010年美國加息周期預計發(fā)生在第三季度,由于人民幣實行與美元掛鉤的聯(lián)系匯率制,所以中國央行加息發(fā)生在明年三季度是個大概率事件。

加息的一個目的是抑制通脹。2009年以來,中國經濟增速逐步加快,經濟社會加息的另一個意圖,便是抑制資產價格的過度膨脹,而平抑房價正是其中的重要部分。從樓市供給來看,銀行收緊銀根將給房地產企業(yè)帶來資金壓力和融資成本上升,這對房地產此類資金依賴度高的行業(yè)沖擊無疑比較大。

四、對未來房地產發(fā)展建議與對策

1、目前的房地產產業(yè)政策既有有利也有不利于產業(yè)發(fā)展的因素,但是總體上有利于房地產業(yè)后市的發(fā)展,短期內仍是一個行業(yè)信心恢復的過程。

2、全國各城市2010年以來土地投放量并未出現(xiàn)巨減現(xiàn)象,房地產投資開發(fā)量也未出現(xiàn)大幅下滑,2010年一季度后房地產供需在現(xiàn)階段供小于求的情況將可能趨向于供需動態(tài)平衡,城市區(qū)可能出現(xiàn)階段性的供大于求,市場將迎來新一輪的變革。

3、成交量疲軟行情短期內能否持續(xù)需進一步觀察。

2008年壓抑的剛性需求在2009年中后期釋放后,出現(xiàn)了2010年有支付能力的有效需求不足的問題,2010年一季度后期市

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