核心提示：營業(yè)稅優(yōu)惠明年即將取消，新增交易成本需要市場去消化。這一新增成本的轉(zhuǎn)嫁似乎難以避免，“特別是目前二手樓市房東方的強勢地位足以把增加的稅費完全轉(zhuǎn)嫁到客戶頭上”。從歷史經(jīng)驗看，營業(yè)稅的調(diào)整只能在一定程度上抑制樓市投機，對樓市走勢的影響并不起到?jīng)Q定性的作用。

據(jù)多家權威中介提供的數(shù)據(jù)測算，今年個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅優(yōu)惠政策實施一年，上海全市該稅種少征收在50億元之巨。中介 人士指出，其他二手房市場發(fā)達的城市，存在類似的情況。

“某種程度上，包括營業(yè)稅在內(nèi)，今年全國實施的房地產(chǎn)相關優(yōu)惠政策，讓政府部門的財政收入分流不少，不過還好，今年大部分地方交易量的超常規(guī)反彈，彌補分流的那部分綽綽有余?！?2月15日，剛剛在公司內(nèi)部開了關于營業(yè)稅優(yōu)惠調(diào)整應對策略會的某知名中介負責人告訴本報。

該負責人擔心的是，雖然營業(yè)稅政策調(diào)整，不足以決定接下來的市場行情，但畢竟目前上海市場成交的二手房源房齡在2-5年的高達七成，也就意味著未來很可能將有七成交易要面臨營業(yè)稅增加的情況。

不言自明，營業(yè)稅優(yōu)惠取消后，地方個人住房轉(zhuǎn)讓的營業(yè)稅稅源將大幅增加，在調(diào)控環(huán)境出現(xiàn)變化、來年成交量面臨不確定性的關口，也算給地方政府吃了一顆定心丸。

客觀效應：力挺地方財政

營業(yè)稅優(yōu)惠明年即將取消的政策一出，本報記者從上海市多個區(qū)縣的房地產(chǎn)交易了解到，這幾天前來趕政策末班車的人再現(xiàn)一波高潮，交易辦理窗口幾乎每天都是處于排長隊的超負荷運轉(zhuǎn)。

“對于來年優(yōu)惠政策結束成為多數(shù)人的預判，其實從10、11月開始，交易就一直是業(yè)務流量激增，較近這幾天則再次出現(xiàn)了高潮?！鄙虾Ｊ蟹康禺a(chǎn)交易的有關人士透露。

這種情況直接體現(xiàn)在成交數(shù)據(jù)上，11月份上海全市二手房成交量為32432套，環(huán)比增長了41.57%，創(chuàng)下上海二手樓市的月度成交新紀錄。

“上海市目前二手掛牌5年內(nèi)房源占到近7成。”美聯(lián)物業(yè)統(tǒng)計指出，該政策的執(zhí)行未來將大大影響這些房源交易利潤。

21世紀不動產(chǎn)上海銳豐總經(jīng)理葉厚彪向本報透露，21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域數(shù)據(jù)監(jiān)測對旗下門店的抽樣調(diào)查顯示，目前二手房成交中“2-5年”的房子在各板塊有3-8成不等的分布，綜合看來，大多在5成以上。

關于2-5年的房源目前并沒有官方的權威數(shù)據(jù)，但綜合多家主流中介公司的資料，比例相當高，而且不僅在上海，在北京、深圳等二手房市場發(fā)達的城市，比例大多處于相同水平，甚至更高。

來自另一家上海主流房產(chǎn)中介——信義房產(chǎn)的一位主營中高端二手住宅分析師表示，由于上海的中高端二手房投資客有一定比例，因此，滿2年不滿5年的二手房比中低檔住宅占比較高。

那么，僅就營業(yè)稅優(yōu)惠政策調(diào)整，地方政府的相關稅費收入，將會出現(xiàn)怎樣的變化？

以上海為例，目前上海樓市住宅成交平均單套總價126萬/套，兩年前購置平均成本約70萬，營業(yè)稅優(yōu)惠取消前后交易成本營業(yè)稅一項增加3.1萬。而公開數(shù)據(jù)顯示，截至11月末，今年上海二手房成交面積已達22471097平方米，月均成交量為2042827平方米。11月份，上海二手成交均價達到13790元/平米，比年初的10417元/平米上漲32.38%。

據(jù)此，有 中介人士做了這樣的粗略計算：2042827×12（預計全年成交總面積）×12000（作為全年每平方米成交均價）/1260000（得出全年成交總套數(shù)）×0.7（2-5年的房源比例）×31000（平均每套優(yōu)惠費用）＝今年全年營業(yè)稅優(yōu)惠政策產(chǎn)生的相關優(yōu)惠總額為5066210960元。

“目前二手房價格和成交量較全年的平均值已經(jīng)有很大漲幅，綜合考慮明年價格和成交量即使可能高位調(diào)整，全年的總量也不會比今年有過大幅度跌落?！边@位中介人士推測。

新增交易成本如何消化？

問題是，50億也好，或者受到量價波動影響，明年新增住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅40億或者更少，較終都將成為新增交易成本，需要市場去消化。

這一新增成本的轉(zhuǎn)嫁似乎難以避免?！疤貏e是目前二手樓市房東方的強勢地位足以把增加的稅費完全轉(zhuǎn)嫁到客戶頭上，自身不承擔任何成本?！睗h宇地產(chǎn)的研究報告指出目前的實際狀況。

漢宇地產(chǎn)分析人士還直言，從歷史經(jīng)驗看，延長營業(yè)稅征收的時限范圍，并不能決定樓市行情。營業(yè)稅是國家對房地產(chǎn)行業(yè)進行宏觀調(diào)控，特別是作為抑制投資投機的一把利器，該稅種在2005年的宏觀調(diào)控中就被提出來，當時為了抑制2004年的樓市投機，提出不滿2年的房屋轉(zhuǎn)讓開始征收營業(yè)稅。2006年，為了增強對樓市投機投資的打擊力度，同時避免在2004年樓市上升期投機購房并被2005年營業(yè)稅政策限制出售的部分房源在2006年政策到期后大量拋盤，將征收營業(yè)稅的時間限制從2年延長到5年，但即使這樣，也沒有抑制住2007年樓市的狂熱。

“由此可見，營業(yè)稅的調(diào)整只能在一定程度上抑制樓市投機，對樓市走勢的影響并不起到?jīng)Q定性的作用?！?/P>

對此，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長朱中一告訴本報記者，單個政策難以立馬見效，近期國務院相關會議作出的針對樓市調(diào)控基調(diào)，是綜合性的，各個部門早已展開了各自層面的調(diào)控新政調(diào)研、調(diào)整、制定等工作，相信各部委的細化措施將陸續(xù)出臺。

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