核心提示：“只有當(dāng)開發(fā)商拿地都能完成開發(fā)的時候，土地供應(yīng)才是有效的，才能起到增加房屋供應(yīng)的效果，抑制房價過快上漲?！?/P>

2月2日，國土資源部土地利用司司長廖永林展示了“土地動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)”，通過這個在線監(jiān)測系統(tǒng)，全國105個主要城市的每宗土地的出讓、開發(fā)進(jìn)度等均能被國土資源部實時掌握。

廖永林表示，新土地出讓合同全面推行以后，以合同管地將成為土地利用管理的主要思路。此前，國土資源部向社會通報了18宗房地產(chǎn)閑置土地，今后將加大對閑置土地處置力度。

監(jiān)測數(shù)據(jù)來源是各地上報的土地出讓合同，國土資源部依據(jù)合同規(guī)定，界定土地是否閑置。在2010年的土地合同管理中，保障房用地劃撥協(xié)議書中也要寫入保障房開竣工時間，在此基礎(chǔ)上，約定交房時間。

“合同化”管理合同管理土地頭當(dāng)其沖的就是商品房用地的合同管理，土地出讓合同中規(guī)定了開竣工時間，房屋規(guī)劃和容積率等。如果開發(fā)商不能按合同完成，就會受到相應(yīng)處罰或者收回土地。

而國土資源部在2009年底推出“批、供、用、補、查”一張圖管理后，105個主要城市的每宗土地出讓情況，都要錄入國土資源部的這個動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)。

在國土資源部這個系統(tǒng)當(dāng)中，每宗土地進(jìn)度都以不同顏色來提示：紅色、藍(lán)色、橙色分別代表宗地開發(fā)的動態(tài)情況。

如果一宗土地拿地1年后，開發(fā)商仍沒有來辦理開工手續(xù)，則被視為閑置土地，系統(tǒng)會提示國土部門對該地塊進(jìn)行關(guān)注。國土部門會聯(lián)對該地塊開發(fā)情況進(jìn)行跟蹤處理。

國土資源部土地利用司副司長冷宏志說，國土資源部在國有土地出讓合同當(dāng)中，提出了開發(fā)商有義務(wù)向國土部門報告土地的開發(fā)進(jìn)展情況。尤其是土地出讓滿1年或2年后，進(jìn)入界定是否閑置土地的關(guān)鍵時點的時候。開發(fā)商要主動找國土部門說明土地開發(fā)的進(jìn)展和原因。否則有相應(yīng)處罰措施。

廖永林說，一旦發(fā)生意外情況，開發(fā)商不僅享受自己的預(yù)期收益，更要承擔(dān)逾期責(zé)任。

近日，國土資源部查處了一批閑置土地，而北京等城市也掛牌查辦了一批房地產(chǎn)閑置土地。

中國社科院學(xué)部委員陳棟生在“北京南擴：固安發(fā)展新機遇”論壇上指出，新城發(fā)展往往伴隨囤地、圈地情況發(fā)生。以北京南擴為例，帶來了河北固安房價上漲，而在北京和固安交界處，就會發(fā)生開發(fā)商圈地的情況。

而上市房地產(chǎn)公司大量購入土地，作為上市再融資或者抵押貸款的資源，也是土地管理中經(jīng)常遇到的問題。

國土資源部有關(guān)人士透露說，2009年，國土資源部和銀監(jiān)會在全國少數(shù)城市進(jìn)行了土地抵押貸款的土地情況查詢合作。銀行對開發(fā)商的抵押土地資料情況，可以到各地的土地動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)區(qū)查詢該地塊是否合法，是否處于閑置狀況等。避免銀行貸款給違法開發(fā)商，加大金融風(fēng)險。2010年，這一試點范圍將進(jìn)一步擴大到全國。

約定交房日期廖永林介紹說，2009年全國土地出讓總額1.59萬億，同比增長63.4%。其中，招拍掛出讓價款1.5萬億元，同比增加66.5%。其中，房地產(chǎn)用地出讓價款1.34萬億元，占出讓總價款的84.2%。

2009年房地產(chǎn)用地供應(yīng)量增幅較大，中低價位、中小套型普通商品住宅用地減少。房地產(chǎn)用地供應(yīng)10.3萬公頃，同比增加36.7%。住宅用地供應(yīng)7.6萬公頃，同比增加38.8%。在住宅用地中，普通商品住宅用地供應(yīng)6.4萬公頃，同比增加36.9%。

從上述數(shù)據(jù)看，以招拍掛形式出讓的房地產(chǎn)用地，對2009年土地出讓金收入貢獻(xiàn)占大頭。2009年地價較之2008年略有上漲，但是幅度不大。

為此，2010年的土地調(diào)控管理當(dāng)中，以合同化管理促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)理性拿地是調(diào)控部門的個任務(wù)。只有當(dāng)開發(fā)商拿地都能完成開發(fā)的時候，土地供應(yīng)才是有效的，才能起到增加房屋供應(yīng)的效果，抑制房價過快上漲。

冷宏志介紹說，2010年國土資源部為落實“國11條”文件精神，將在商品房用地和保障房用地中都加大推行合同化管理的力度。

廖永林說，2009年全國31個?。▍^(qū)、市）和新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團2009年的保障性住房用地實際供應(yīng)1.04萬公頃，同比增加30.9%；棚戶區(qū)改造用地實際供應(yīng)0.3萬公頃；農(nóng)村危房改造用地實際供應(yīng)0.9萬公頃。

國土資源部2010年將督促各地政府合理制定2010年保障性住房用地計劃，及時向社會公示。

廖永林指出，保障性住房用地供應(yīng)計劃經(jīng)批準(zhǔn)后，應(yīng)及時通過國土資源部門戶網(wǎng)站的中國土地市場網(wǎng)、當(dāng)?shù)赝恋厥袌龅认蛏鐣_，接受社會監(jiān)督。

國土資源部2010年將進(jìn)一步規(guī)范保障性住房用地管理，落實保障性住房支持政策。經(jīng)濟適用住房、廉租住房以及城市、國有工礦棚戶區(qū)改造中符合經(jīng)濟適用住房、廉租住房條件的安置用地，應(yīng)當(dāng)以劃撥方式供地，保障性住房項目中規(guī)劃配建的商業(yè)、服務(wù)業(yè)等經(jīng)營性設(shè)施用地，應(yīng)實行有償使用，能夠分割成宗地的，必須以招標(biāo)拍賣掛牌出讓方式供地。

土地供應(yīng)后，不得改變保障性住房用地的性質(zhì)。城鄉(xiāng)規(guī)劃調(diào)整后需要改變用地性質(zhì)的，應(yīng)由政府收回土地。規(guī)范土地使用合同管理，在合同中嚴(yán)格約定土地使用條件、開竣工時間、違約責(zé)任等約束性條款。

在國土資源部公布的2010年的保障房用地調(diào)控措施當(dāng)中，還規(guī)定了，以劃撥方式供應(yīng)的保障性住房項目用地，還要在《國有建設(shè)用地劃撥決定書》中明確約定取得劃撥土地使用權(quán)應(yīng)依法繳納的土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費等費用的標(biāo)準(zhǔn)及繳交方式。對出讓中配套的保障性住房要在明確開竣工時間的基礎(chǔ)上約定交房的時間。

將保障性住房約定交房時間，寫入劃撥用地協(xié)議，有利于保證保障房開工率。

廖永林說，要充分利用土地市場動態(tài)監(jiān)測與監(jiān)管系統(tǒng)，準(zhǔn)確掌握各地保障性住房用地的供應(yīng)和開發(fā)利用情況。

國土資源部每半年將公布一次各地保障性住房用地計劃的落實和執(zhí)行情況，保障土地供出后按期形成住房供應(yīng)。

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