剎自行車還是火車?

—對本輪房地產(chǎn)調(diào)整政策效果評析

傳說中輪調(diào)控即將在三季度出臺。這個信息后面隱藏的含義即：6月全國市場價格同比仍然出現(xiàn)巨大的漲幅，環(huán)比降幅過小，沒有達到政府預期效果。對于沒達到預期效果的分析，政府可能存在著對調(diào)控條例認定的時候，還不夠嚴厲，因此欲出臺更加嚴厲的活著苛刻的調(diào)控策略和細則。

對于本輪調(diào)控的效果，存在著仁者見仁的觀點。一個龐大而成熟的市場，在短期市場信息沖擊下，量價走勢會呈現(xiàn)出不同的特征，成交量會呈現(xiàn)出波浪形震蕩或者上升下行的趨勢；而價格一般具有較高和較長時間的黏性。成交量的波動，主要受到信心的影響，而價格黏性則受到供應成本，預期需求與價格走勢的影響而呈現(xiàn)出較高的慣性趨勢與價格黏性。本輪新政調(diào)控，同比成交量呈現(xiàn)出大幅度的下跌。北京市6月的成交量數(shù)據(jù)是同比下跌76%，武漢，成都，重慶等二線城市同比下跌幅度也均超過50%。但價格基本保持了弱均衡態(tài)勢，即上漲勢頭開始遏制，但價格只有微小的變化。這能否作為本輪房地產(chǎn)調(diào)控的較終檢測因素或者效果評估？

在國十條之前，中國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出高度繁榮的局面，同比量微跌，價大幅度上漲。而這種局面形成的因素是房地產(chǎn)市場自2009年3月啟動以來，持續(xù)的政策推動，資金推動，市場推動形成的局面，在經(jīng)歷了一年時間的培育以后，市場已經(jīng)由剛開始啟動的自行車變成了一列龐大的火車，自行車踩急剎車是具有完全效力的，而一列火車，要起到完全效力，一是根本不能踩急剎車，而要達到剎車，一定需要較長時間的減速行駛與較長時間的時滯。從這個角度來說，本輪房地產(chǎn)市場調(diào)控的效果還需要時間靜靜的等待。

從市場自身來說，考慮房價走勢的關(guān)鍵因素是成交量。成交量背后的因素也要做非常深刻的分析，即預期供應量與在建工程供應量，預期供應量的多少會讓供應市場對價格走勢有一個基本的心理預期，而在建工程量的多少，則決定著開發(fā)商現(xiàn)金支付總量與支付節(jié)奏。在成交量萎縮，開發(fā)商融資環(huán)境萎縮以后，現(xiàn)有資金量會決定預期支付資金量，如果預期資金量減少，支付資金量增多，那么開發(fā)商在對資金總量的要求下，沒有量的支撐，就勢必用價來求的量的支撐。萬科6月的銷售情況，可以作為這種企業(yè)行為的準確的解析。

在這種局面下，量價關(guān)系并不會出現(xiàn)長期的背離趨勢，如果銷量持續(xù)下跌，一定會帶來價格的下跌。在417調(diào)控以后，全國各地成交量急遽下滑，我們認為這已經(jīng)達到了調(diào)控本身預期的效果，而這個效果的呈現(xiàn)會以漸進的方式呈現(xiàn)出來，在成交量持續(xù)下跌后一個季度左右，房價一定會出現(xiàn)較大的松動。

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