2004年以來(lái)，華潤(rùn)致力于改變以往專(zhuān)注住宅地產(chǎn)的單一開(kāi)發(fā)模式，開(kāi)始探索以商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶動(dòng)住宅銷(xiāo)售的創(chuàng)新之路。憑借母公司“孵化器”的雄厚實(shí)力和其在產(chǎn)品規(guī)劃、運(yùn)營(yíng)方面的成功操作，萬(wàn)象城已成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的標(biāo)桿。

　　提到深圳萬(wàn)象城，人們幾乎無(wú)一例外地視之為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的標(biāo)桿作品。的確，萬(wàn)象城率先開(kāi)拓了華潤(rùn)商業(yè)地產(chǎn)的疆土。

　　近幾年來(lái)，萬(wàn)象城模式被復(fù)制到全國(guó)幾座大中城市。而華潤(rùn)置地也在2009年高調(diào)宣布，未來(lái)幾年將開(kāi)始全新的經(jīng)營(yíng)模式，那就是“住宅開(kāi)發(fā)+持有物業(yè)+增值服務(wù)”。

　　母公司“孵化器”很多業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為，華潤(rùn)置地是一家很杰出的房企，但卻不具有太多的行業(yè)借鑒性。其原因有二：，多數(shù)房企并不具有華潤(rùn)置地那樣雄厚的母公司背景。其次，華潤(rùn)置地的“住宅+持有物業(yè)”的發(fā)展模式，所需要的大量資金設(shè)置了相當(dāng)高的進(jìn)入門(mén)檻。

　　16年前的1994年，華潤(rùn)置地通過(guò)收購(gòu)華遠(yuǎn)股份進(jìn)入地產(chǎn)業(yè)。成立的第三年，華潤(rùn)置地在香港上市，實(shí)現(xiàn)了與資本市場(chǎng)的初步對(duì)接，但一直未能發(fā)揮其融資造血的功能。

　　直到2005初，華潤(rùn)集團(tuán)通過(guò)戰(zhàn)略重組將三大成熟投資物業(yè)注入華潤(rùn)置地，自此，母公司的雄厚背景開(kāi)始發(fā)揮作用。也正是在這一年，輸血之后的華潤(rùn)置地告別了以往單純依靠住宅地產(chǎn)的時(shí)代，開(kāi)始轉(zhuǎn)型探索“投資物業(yè)+住宅開(kāi)發(fā)”這一新的商業(yè)模式。

　　然而，商業(yè)地產(chǎn)并不好做，其前期投入巨大，資金回籠緩慢，這對(duì)看重報(bào)表數(shù)據(jù)的上市公司來(lái)說(shuō)有很大的壓力，因此很多開(kāi)發(fā)商望而卻步。

　　這一次，依然是母公司華潤(rùn)集團(tuán)的“孵化”戰(zhàn)略發(fā)揮了作用：華潤(rùn)集團(tuán)出面拿地并進(jìn)行先期開(kāi)發(fā)，在初步完成先期高度占用現(xiàn)金流的孵化過(guò)程后，再將土地資產(chǎn)轉(zhuǎn)入華潤(rùn)置地。這種企業(yè)孵化模式在土地、金融杠桿上的使用，以及與資本運(yùn)作的有效結(jié)合，突破了子公司的實(shí)力限制，同時(shí)從資本輸出的角度，實(shí)現(xiàn)了集團(tuán)資源的雙贏。

　　2006年，華潤(rùn)開(kāi)始“6+1”的布局，先是斥資17.4億元，持有深國(guó)投（后更名為“華潤(rùn)信托”）51%的股權(quán)。此后，華潤(rùn)又參股華泰保險(xiǎn)，重組珠海市商業(yè)銀行，形成囊括銀行、證券、基金、信托、保險(xiǎn)在內(nèi)的全鏈條金融服務(wù)業(yè)務(wù)。對(duì)此，時(shí)任華潤(rùn)董事長(zhǎng)的宋林毫不諱言華潤(rùn)是在走向產(chǎn)融結(jié)合。而金融平臺(tái)的建構(gòu)，令華潤(rùn)的集團(tuán)總部成為更為強(qiáng)大的孵化器。

　　根據(jù)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究的統(tǒng)計(jì)，從2004年至今，華潤(rùn)集團(tuán)對(duì)華潤(rùn)置地進(jìn)行了6次資產(chǎn)注入，資產(chǎn)金額高達(dá)234億港元，而華潤(rùn)置地為此支付對(duì)價(jià)的現(xiàn)金部分不到60億港元。其他對(duì)價(jià)主要是通過(guò)向集團(tuán)配股方式完成。在集團(tuán)大規(guī)模資產(chǎn)注入的背景下，華潤(rùn)置地2006年至2009年三次股權(quán)融資籌資金額高達(dá)93億港元。

　　依托于母體母公司的孵化，對(duì)外不斷擴(kuò)張的華潤(rùn)置地獲得了豐厚的回報(bào)。目前，華潤(rùn)置地已經(jīng)進(jìn)入全國(guó)近20個(gè)城市，以一二線城市為主的土地儲(chǔ)備總量已經(jīng)超過(guò)2500萬(wàn)平方米，其中母公司6次注資的面積就達(dá)到1445萬(wàn)平方米。

　　今年3月26日，華潤(rùn)置地在香港召開(kāi)業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。華潤(rùn)置地董事長(zhǎng)王印在會(huì)上表示，截至2010年3月22日，集團(tuán)已實(shí)現(xiàn)住宅簽約銷(xiāo)售額29.3億元人民幣，與去年同期基本持平。王印表示，商業(yè)地產(chǎn)是華潤(rùn)未來(lái)發(fā)展，代表項(xiàng)目深圳“萬(wàn)象城”成績(jī)理想，今年將在繼續(xù)在沈陽(yáng)、成都、南京及青島等地復(fù)制。

　　未來(lái)，華潤(rùn)置地將每年新開(kāi)1~2個(gè)持有型物業(yè)，通過(guò)穩(wěn)定持續(xù)的租金收益，提高抵抗行業(yè)周期波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的能力，目標(biāo)是5年后商業(yè)物業(yè)占整體盈利比重的40%。

　　領(lǐng)跑商業(yè)地產(chǎn)萬(wàn)科，中國(guó)住宅市場(chǎng)占有率較高的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。華潤(rùn)集團(tuán)，在中國(guó)有70年歷史的國(guó)有企業(yè)，后者是前者的股東。但是，華潤(rùn)旗下的華潤(rùn)置地卻沒(méi)有走萬(wàn)科專(zhuān)注住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的道路。

　　2004年以來(lái)，華潤(rùn)改變了以往專(zhuān)注住宅地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式，開(kāi)始探索以商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶動(dòng)住宅地產(chǎn)的銷(xiāo)售，走出了自己的創(chuàng)新之路。這點(diǎn)正如沃爾瑪創(chuàng)始人薩姆·沃爾頓所說(shuō)：當(dāng)大家在按統(tǒng)一固定模式行事時(shí)，你不妨獨(dú)辟蹊徑，按另一種不同模式去做，這樣很可能取得成功。

　　華潤(rùn)的確成功了，其創(chuàng)新之路上的代表項(xiàng)目就是華潤(rùn)。這個(gè)歷時(shí)8年、總投資達(dá)60億港元的項(xiàng)目，已經(jīng)升級(jí)為深圳的都市綜合體。項(xiàng)目一期于2004年12月建成，包含一個(gè)綜合性的購(gòu)物——華潤(rùn)萬(wàn)象城，和一個(gè)級(jí)的寫(xiě)字樓——華潤(rùn)大廈。

　　2009年，項(xiàng)目二期建成開(kāi)業(yè)，包含君悅酒店、酒店式公寓、高端住宅項(xiàng)目幸福里以及商業(yè)街， 品集團(tuán)LVMH旗下較的LV也將其在中國(guó)的旗艦店開(kāi)到這里。

　　回顧6年前，當(dāng)占地8萬(wàn)平方米、總建筑面積50萬(wàn)平方米的華潤(rùn)萬(wàn)象城“橫空出世”時(shí)，帶給了業(yè)界頗多震撼，并迅速成為全國(guó)商業(yè)Shopping Mall的標(biāo)本。

　　借鑒國(guó)外購(gòu)物成功經(jīng)驗(yàn)的萬(wàn)象城，采用了“主力店＋半主力店＋次主力店＋專(zhuān)門(mén)店”的租戶組合方式，定位中高端群體，吸引了眾多國(guó)際高端、二線及國(guó)內(nèi)杰出商業(yè)品牌。

　　業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，萬(wàn)象城在三個(gè)方面占據(jù)領(lǐng)跑地位：一是匯聚了眾多品牌，比如LV、GUCCI、CARTIER的旗艦品牌；二是業(yè)態(tài)組合豐富，從高端電影院、真冰場(chǎng)、主力百貨、品牌店、娛樂(lè)設(shè)施、特色超市、正式餐飲、休閑餐飲、咖啡館等等一應(yīng)俱全。第三，萬(wàn)象城的垂直同步停車(chē)場(chǎng)非常先進(jìn)，從地下延綿到地上三層，每層都可以開(kāi)車(chē)進(jìn)入。

　　在萬(wàn)象城之后，深圳有不少購(gòu)物紛紛開(kāi)始動(dòng)工，從花園城、城、海岸城、Cocopark，再到嘉信茂廣場(chǎng)、京基百納廣場(chǎng)、益田假日廣場(chǎng)。這些購(gòu)物改變了深圳的商業(yè)格局，使得深圳的商圈逐漸向西發(fā)展。

　　除了在本地風(fēng)潮，萬(wàn)象城開(kāi)始向全國(guó)邁進(jìn)，很快，“萬(wàn)象城模式”被快速?gòu)?fù)制到杭州、成都、大連等城市。

　　新模式的探索2008年的全球金融危機(jī)帶給了地產(chǎn)行業(yè)反思的機(jī)會(huì)，華潤(rùn)置地亦不例外。在這一年，他們開(kāi)始思考，如何突破商業(yè)地產(chǎn)短期盈利不足的困擾，如何改變對(duì)集團(tuán)孵化體制太過(guò)依賴的情況?這一次，華潤(rùn)置地又一次提出了“持有物業(yè)+住宅開(kāi)發(fā)+增值服務(wù)”的升級(jí)戰(zhàn)略。在接受媒體采訪時(shí)，華潤(rùn)置地（北京）股份有限公司總經(jīng)理陳鷹就表示，華潤(rùn)置地的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略不是單一的做住宅產(chǎn)品，還涉及了持有商業(yè)及增值服務(wù)，由此形成“住宅+商業(yè)+增值服務(wù)”三位一體的全新商業(yè)模式。陳鷹表示，華潤(rùn)的這種模式是從香港地產(chǎn)業(yè)中觀察和學(xué)習(xí)得來(lái)的。只是華潤(rùn)置地比較好的把這種模式套用在了內(nèi)地。

　　對(duì)于好的地段，華潤(rùn)置地選擇全額持有集中商業(yè)，享受租金帶來(lái)的豐厚收入。有數(shù)據(jù)顯示，目前華潤(rùn)置地?fù)碛械奈飿I(yè)涵蓋購(gòu)物、寫(xiě)字樓、酒店、高端公寓，這部分資產(chǎn)值和盈利貢獻(xiàn)大約占公司的兩到三成。做住宅，可以享受產(chǎn)品利益的差價(jià)和土地的差價(jià)。至于增值服務(wù)，也是依托了母公司強(qiáng)大的資源。

　　2007年，華潤(rùn)置地從華潤(rùn)集團(tuán)收購(gòu)了建筑裝飾公司——優(yōu)高雅和持有國(guó)家一級(jí)資質(zhì)的建筑公司——華潤(rùn)建筑；2008年，又斥資1.97億港元，將華潤(rùn)集團(tuán)的家具業(yè)務(wù)——?jiǎng)?lì)致家私集團(tuán)收入麾下；2009年5月，并購(gòu)?fù)瑵?jì)大學(xué)建筑設(shè)計(jì)院……以圖進(jìn)一步擴(kuò)展自己業(yè)務(wù)的垂直一體化協(xié)同。

　　“相較外部市場(chǎng)中的裝修、物業(yè)管理等增值服務(wù)，華潤(rùn)置地提供的增值服務(wù)由于與持有物業(yè)和住宅開(kāi)發(fā)同出一門(mén)，更有利于向客戶提供一站式的解決方案，不僅節(jié)省時(shí)間和精力，而且，通過(guò)提供更貼近客戶需求的差異化產(chǎn)品提高住宅及商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品的客戶讓渡價(jià)值。”華潤(rùn)置地相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受媒體采訪時(shí)如此表態(tài)。

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