日前，中國人民銀行發(fā)布《2004年中國房地產(chǎn)金融報(bào)告》，建議“可以考慮取消現(xiàn)行的房屋預(yù)售制度，改期房銷售為現(xiàn)房銷售”。此舉引起業(yè)界的極大關(guān)注，各方人士議論紛紛。筆者的看法是：不宜取消房屋預(yù)售制度。

　　政策時(shí)機(jī)不合適

　　自宏觀調(diào)控以來，房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資增長逐漸回落，中國經(jīng)濟(jì)的增速也開始放緩。盡管今年以來經(jīng)濟(jì)增速與去年相當(dāng)，但驅(qū)動(dòng)力大不相同，主要是靠凈出口拉動(dòng)，增長前景令人堪憂。一方面，出口如果繼續(xù)按現(xiàn)在的情況增長，兩三年后全世界的工人都要下崗，國際摩擦必然加劇并迫使出口的列車減速，所以出口狂增的情形不可持續(xù);另一方面，出口的上升與進(jìn)口的急劇回落有很大關(guān)系，進(jìn)口的劇降本身就說明內(nèi)需乏力，是不能再繼續(xù)緊縮的信號(hào)。

　　政府和各界更需要警惕的是：當(dāng)前企業(yè)的生產(chǎn)要素成本，尤其是國際資源和能源價(jià)格處于上升趨勢(shì)，中國經(jīng)濟(jì)有陷于增產(chǎn)不增收的“悲慘式增長”的危險(xiǎn)。比如，今年和去年的增長速度相同，企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益卻大幅下滑，這意味著企業(yè)的急劇下降，投資信心將受到影響甚至有可能突然崩潰。在這個(gè)時(shí)候，取消房屋預(yù)售制度將不可避免地產(chǎn)生危險(xiǎn)：降低房地產(chǎn)業(yè)的流通性，大大增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的負(fù)擔(dān)和融資成本，使得房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)萎縮，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)乃至整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)都有可能受到?jīng)_擊。

　　眾所周知，任何一項(xiàng)政策的出臺(tái)必須考慮政策的時(shí)機(jī)、成本和收益，而目前微妙的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，決定了緊縮性房屋預(yù)售制度是不合時(shí)宜的。

　　取消房屋預(yù)售不是靈丹妙藥

　　不宜取消房屋預(yù)售制度更為重要的理由是：這一政策效果值得商榷，甚至可能適得其反。

　　央行研究報(bào)告建議取消房屋預(yù)售，主要目的是防范金融風(fēng)險(xiǎn)。事實(shí)上，防范風(fēng)險(xiǎn)要靠金融機(jī)構(gòu)自身具備風(fēng)險(xiǎn)管理的能力，而不能靠取消房屋預(yù)售這種簡單的做法。風(fēng)險(xiǎn)和收益總是并存的，防范風(fēng)險(xiǎn)不能因噎廢食，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)不能以更大的機(jī)會(huì)成本為代價(jià)。舉一個(gè)簡單的例子：銀行為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)不發(fā)放貸款，把錢全都留在銀行，是不是就沒有風(fēng)險(xiǎn)了呢？答案很明顯，銀行的錢來自儲(chǔ)戶，每年要支付高額利息，因此就算一分錢不貸，每年也將新增數(shù)千億元人民幣的虧損。在存在儲(chǔ)蓄成本的情況下，商業(yè)銀行不應(yīng)讓央行捆住手腳，而要提高自身的風(fēng)險(xiǎn)控制、管理能力，這才是防范金融風(fēng)險(xiǎn)的根本所在。當(dāng)前，各家銀行房地產(chǎn)信貸政策的松緊程度不一，有些銀行具備較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)管理能力，有能力也愿意為期房提供貸款，以從中獲利，政府一刀切地將所有銀行都攔在期房按揭貸款收益的門檻之外，是明顯不合適的。

　　取消房屋預(yù)售的另外一個(gè)政策意圖是希望減少房地產(chǎn)泡沫，事實(shí)上效果可能適得其反，甚至?xí)┥霞铀１热?，在目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資渠道不健全的情況下，取消房屋預(yù)售將極大地影響房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模，減少市場上商品房的供給數(shù)量，在當(dāng)前需求依然很旺盛的情況下，較終將加劇推動(dòng)房價(jià)上漲。

　　也許，取消房屋預(yù)售制度的好處是降低監(jiān)管難度，在一定程度上減少交易糾紛和爛尾項(xiàng)目的出現(xiàn)。但是，房屋是非常復(fù)雜的商品，一般大眾不可能有足夠豐富的知識(shí)來認(rèn)識(shí)和把握這種商品的特征，所以即便是現(xiàn)房銷售，也只能部分地避免當(dāng)前存在的銷售糾紛問題。事實(shí)上，目前房地產(chǎn)市場秩序的混亂是個(gè)非常復(fù)雜的現(xiàn)象，并非靠取消預(yù)售就可以輕而易舉地取得效果。而且，房屋銷售過程中存在的弊端完全可以通過預(yù)售制度的完善去消除，并不是非要通過預(yù)售制度的取消來解決。欺詐、糾紛這種不良現(xiàn)象不只出現(xiàn)在房屋預(yù)售過程，其他商品的銷售過程中同樣存在。因此，不能將存在的弊端簡單地歸因于房屋預(yù)售，由此而取消房屋預(yù)售。

　　還有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，取消房屋預(yù)售將加速房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新洗牌，一些資金實(shí)力弱、靠銀行貸款支撐的小企業(yè)或項(xiàng)目公司將被淘汰出局，中等開發(fā)商也將發(fā)生整合，中國房地產(chǎn)業(yè)將迎來大開發(fā)商時(shí)代。姑且不論大開發(fā)商制度是否適合于房地產(chǎn)行業(yè)和中國國情，可以肯定的是，一些中小民營房地產(chǎn)企業(yè)固然可能會(huì)因取消房屋預(yù)售，面臨資金困境而出局，國有房地產(chǎn)企業(yè)即使山窮水盡，卻必定會(huì)因地方保護(hù)主義而繼續(xù)留存。也就是說，房地產(chǎn)業(yè)的整合不是單靠取消房屋預(yù)售就能夠一蹴而就的，它有賴于多方因素的共同作用。

　　取消房屋預(yù)售傷害了現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度

　　不宜取消預(yù)售制度較主要的理由，是因?yàn)槿魏握叱雠_(tái)都必須堅(jiān)持一個(gè)原則，那就是不能因眼前利益而犧牲長遠(yuǎn)的市場制度建設(shè)，尤其是不能傷害十四屆三中全會(huì)確立的“現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度”。

　　眾所周知，市場需求與交易方式的多元化是市場繁榮的重要條件。在期房銷售過程中，購房者雖然分擔(dān)了開發(fā)商的部分開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，但也相應(yīng)地獲得期房和現(xiàn)房的價(jià)格差額作為回報(bào)。在市場上，不少購房者購到滿意的期房，同時(shí)也不乏購房者，因?yàn)槠诜康膬r(jià)格優(yōu)勢(shì)而樂意購購期房。政府怎么能因?yàn)橐徊糠秩藘A向購購現(xiàn)房，而否定其他人選擇購購期房的權(quán)利呢？取消預(yù)售，強(qiáng)制剝奪房屋預(yù)售的交易方式，本質(zhì)上是對(duì)愿意購購期房的消費(fèi)者產(chǎn)權(quán)的一種侵犯，有悖于房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展，也非常有害于“現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度”的建設(shè)。

　　說到底，現(xiàn)房和期房都不過是新建商品房的交易形式，房屋預(yù)售制度的存在歸根結(jié)底是由房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系決定的。從國際上看，大部分國家都沒有禁止預(yù)售一說。只是在不同的市場條件下，期房預(yù)售的數(shù)量和所占比例存在較大的差異，即在供給短缺、房價(jià)上漲較快的情況下，預(yù)售房屋所占的比例較大；供大于求、價(jià)格平穩(wěn)或處在下降的過程中時(shí)，預(yù)售房屋所占的比例較小。

　　不只是房屋，任何一件商品，只要市場行情好就可能出現(xiàn)預(yù)售行為，比如大學(xué)生提前和企業(yè)簽訂用人協(xié)議(相當(dāng)于把自己的勞務(wù)“預(yù)售”出去)；當(dāng)紅作家提前支取出版社稿酬，然后再提供書稿(相當(dāng)于把自己的“產(chǎn)品”預(yù)售出去)。反之，市場行情不好，預(yù)售不僅無法開展，現(xiàn)貨還得打折呢！至于以現(xiàn)貨銷售為主還是以預(yù)售為主，房屋預(yù)售制度是否能夠成為主流以及較終的去留，都應(yīng)該讓市場去調(diào)節(jié)，不應(yīng)假行政之手干預(yù)。

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