全國>>

您的當(dāng)前位置:海南房產(chǎn)網(wǎng) - 搜游居 > 房產(chǎn)資訊 > 購房知識(shí) > 國資委趙曉:取消房屋預(yù)售制度是因噎廢食

國資委趙曉:取消房屋預(yù)售制度是因噎廢食

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 618 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  日前,中國人民銀行發(fā)布《2004年中國房地產(chǎn)金融報(bào)告》,建議“可以考慮取消現(xiàn)行的房屋預(yù)售制度,改期房銷售為現(xiàn)房銷售”。此舉引起業(yè)界的極大關(guān)注,各方人士議論紛紛。筆者的看法是:不宜取消房屋預(yù)售制度。

  政策時(shí)機(jī)不合適

  自宏觀調(diào)控以來,房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資增長逐漸回落,中國經(jīng)濟(jì)的增速也開始放緩。盡管今年以來經(jīng)濟(jì)增速與去年相當(dāng),但驅(qū)動(dòng)力大不相同,主要是靠凈出口拉動(dòng),增長前景令人堪憂。一方面,出口如果繼續(xù)按現(xiàn)在的情況增長,兩三年后全世界的工人都要下崗,國際摩擦必然加劇并迫使出口的列車減速,所以出口狂增的情形不可持續(xù);另一方面,出口的上升與進(jìn)口的急劇回落有很大關(guān)系,進(jìn)口的劇降本身就說明內(nèi)需乏力,是不能再繼續(xù)緊縮的信號(hào)。

  政府和各界更需要警惕的是:當(dāng)前企業(yè)的生產(chǎn)要素成本,尤其是國際資源和能源價(jià)格處于上升趨勢(shì),中國經(jīng)濟(jì)有陷于增產(chǎn)不增收的“悲慘式增長”的危險(xiǎn)。比如,今年和去年的增長速度相同,企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益卻大幅下滑,這意味著企業(yè)的急劇下降,投資信心將受到影響甚至有可能突然崩潰。在這個(gè)時(shí)候,取消房屋預(yù)售制度將不可避免地產(chǎn)生危險(xiǎn):降低房地產(chǎn)業(yè)的流通性,大大增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的負(fù)擔(dān)和融資成本,使得房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)萎縮,房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)乃至整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)都有可能受到?jīng)_擊。

  眾所周知,任何一項(xiàng)政策的出臺(tái)必須考慮政策的時(shí)機(jī)、成本和收益,而目前微妙的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì),決定了緊縮性房屋預(yù)售制度是不合時(shí)宜的。

  取消房屋預(yù)售不是靈丹妙藥

  不宜取消房屋預(yù)售制度更為重要的理由是:這一政策效果值得商榷,甚至可能適得其反。

  央行研究報(bào)告建議取消房屋預(yù)售,主要目的是防范金融風(fēng)險(xiǎn)。事實(shí)上,防范風(fēng)險(xiǎn)要靠金融機(jī)構(gòu)自身具備風(fēng)險(xiǎn)管理的能力,而不能靠取消房屋預(yù)售這種簡單的做法。風(fēng)險(xiǎn)和收益總是并存的,防范風(fēng)險(xiǎn)不能因噎廢食,規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)不能以更大的機(jī)會(huì)成本為代價(jià)。舉一個(gè)簡單的例子:銀行為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)不發(fā)放貸款,把錢全都留在銀行,是不是就沒有風(fēng)險(xiǎn)了呢?答案很明顯,銀行的錢來自儲(chǔ)戶,每年要支付高額利息,因此就算一分錢不貸,每年也將新增數(shù)千億元人民幣的虧損。在存在儲(chǔ)蓄成本的情況下,商業(yè)銀行不應(yīng)讓央行捆住手腳,而要提高自身的風(fēng)險(xiǎn)控制、管理能力,這才是防范金融風(fēng)險(xiǎn)的根本所在。當(dāng)前,各家銀行房地產(chǎn)信貸政策的松緊程度不一,有些銀行具備較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)管理能力,有能力也愿意為期房提供貸款,以從中獲利,政府一刀切地將所有銀行都攔在期房按揭貸款收益的門檻之外,是明顯不合適的。

  取消房屋預(yù)售的另外一個(gè)政策意圖是希望減少房地產(chǎn)泡沫,事實(shí)上效果可能適得其反,甚至?xí)┥霞铀1热?,在目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資渠道不健全的情況下,取消房屋預(yù)售將極大地影響房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模,減少市場上商品房的供給數(shù)量,在當(dāng)前需求依然很旺盛的情況下,較終將加劇推動(dòng)房價(jià)上漲。

  也許,取消房屋預(yù)售制度的好處是降低監(jiān)管難度,在一定程度上減少交易糾紛和爛尾項(xiàng)目的出現(xiàn)。但是,房屋是非常復(fù)雜的商品,一般大眾不可能有足夠豐富的知識(shí)來認(rèn)識(shí)和把握這種商品的特征,所以即便是現(xiàn)房銷售,也只能部分地避免當(dāng)前存在的銷售糾紛問題。事實(shí)上,目前房地產(chǎn)市場秩序的混亂是個(gè)非常復(fù)雜的現(xiàn)象,并非靠取消預(yù)售就可以輕而易舉地取得效果。而且,房屋銷售過程中存在的弊端完全可以通過預(yù)售制度的完善去消除,并不是非要通過預(yù)售制度的取消來解決。欺詐、糾紛這種不良現(xiàn)象不只出現(xiàn)在房屋預(yù)售過程,其他商品的銷售過程中同樣存在。因此,不能將存在的弊端簡單地歸因于房屋預(yù)售,由此而取消房屋預(yù)售。

  還有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,取消房屋預(yù)售將加速房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新洗牌,一些資金實(shí)力弱、靠銀行貸款支撐的小企業(yè)或項(xiàng)目公司將被淘汰出局,中等開發(fā)商也將發(fā)生整合,中國房地產(chǎn)業(yè)將迎來大開發(fā)商時(shí)代。姑且不論大開發(fā)商制度是否適合于房地產(chǎn)行業(yè)和中國國情,可以肯定的是,一些中小民營房地產(chǎn)企業(yè)固然可能會(huì)因取消房屋預(yù)售,面臨資金困境而出局,國有房地產(chǎn)企業(yè)即使山窮水盡,卻必定會(huì)因地方保護(hù)主義而繼續(xù)留存。也就是說,房地產(chǎn)業(yè)的整合不是單靠取消房屋預(yù)售就能夠一蹴而就的,它有賴于多方因素的共同作用。

  取消房屋預(yù)售傷害了現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度

  不宜取消預(yù)售制度較主要的理由,是因?yàn)槿魏握叱雠_(tái)都必須堅(jiān)持一個(gè)原則,那就是不能因眼前利益而犧牲長遠(yuǎn)的市場制度建設(shè),尤其是不能傷害十四屆三中全會(huì)確立的“現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度”。

  眾所周知,市場需求與交易方式的多元化是市場繁榮的重要條件。在期房銷售過程中,購房者雖然分擔(dān)了開發(fā)商的部分開發(fā)風(fēng)險(xiǎn),但也相應(yīng)地獲得期房和現(xiàn)房的價(jià)格差額作為回報(bào)。在市場上,不少購房者購到滿意的期房,同時(shí)也不乏購房者,因?yàn)槠诜康膬r(jià)格優(yōu)勢(shì)而樂意購購期房。政府怎么能因?yàn)橐徊糠秩藘A向購購現(xiàn)房,而否定其他人選擇購購期房的權(quán)利呢?取消預(yù)售,強(qiáng)制剝奪房屋預(yù)售的交易方式,本質(zhì)上是對(duì)愿意購購期房的消費(fèi)者產(chǎn)權(quán)的一種侵犯,有悖于房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展,也非常有害于“現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度”的建設(shè)。

  說到底,現(xiàn)房和期房都不過是新建商品房的交易形式,房屋預(yù)售制度的存在歸根結(jié)底是由房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系決定的。從國際上看,大部分國家都沒有禁止預(yù)售一說。只是在不同的市場條件下,期房預(yù)售的數(shù)量和所占比例存在較大的差異,即在供給短缺、房價(jià)上漲較快的情況下,預(yù)售房屋所占的比例較大;供大于求、價(jià)格平穩(wěn)或處在下降的過程中時(shí),預(yù)售房屋所占的比例較小。

  不只是房屋,任何一件商品,只要市場行情好就可能出現(xiàn)預(yù)售行為,比如大學(xué)生提前和企業(yè)簽訂用人協(xié)議(相當(dāng)于把自己的勞務(wù)“預(yù)售”出去);當(dāng)紅作家提前支取出版社稿酬,然后再提供書稿(相當(dāng)于把自己的“產(chǎn)品”預(yù)售出去)。反之,市場行情不好,預(yù)售不僅無法開展,現(xiàn)貨還得打折呢!至于以現(xiàn)貨銷售為主還是以預(yù)售為主,房屋預(yù)售制度是否能夠成為主流以及較終的去留,都應(yīng)該讓市場去調(diào)節(jié),不應(yīng)假行政之手干預(yù)。

掃一掃或者搜索微信號(hào):Lcy18876761354

海南房產(chǎn)網(wǎng)微信

長按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線(0898-66691855

QQ號(hào):點(diǎn)擊這里給我發(fā)消息

遠(yuǎn)離城市霧霾,帶上您最愛的人一起享受海島陽光!

免責(zé)聲明:凡注明為其他媒體來源的信息,均為轉(zhuǎn)載自其他媒體,其目的在于促進(jìn)信息交流,并不代表本網(wǎng)贊同其觀點(diǎn)或?qū)ζ鋬?nèi)容真實(shí)性 負(fù)責(zé)。本站轉(zhuǎn)載時(shí)會(huì)標(biāo)明出處,版權(quán)歸原載媒體和作者所有。如所載內(nèi)容涉及侵權(quán),請(qǐng)及時(shí)和本站聯(lián)系刪除。

更多大家關(guān)注的樓盤

  • 魯能山海天

    魯能山海天

    14000元/平方米

    文昌-月亮灣|海南省文昌市龍樓銅鼓嶺國際生態(tài)旅游區(qū)內(nèi)

  • 博鰲海御

    博鰲海御

    0元/平方米

    瓊海-博鰲海景|瓊海博鰲濱海大道

  • 官塘學(xué)院小鎮(zhèn)

    官塘學(xué)院小鎮(zhèn)

    14000元/平方米

    瓊海-官塘溫泉|海南省瓊海市官塘白石嶺風(fēng)景區(qū)

  • 恒大金碧天下

    恒大金碧天下

    20000元/平方米

    儋州-濱海新區(qū)|儋州市白馬井濱海新區(qū)

  • 石梅山莊

    石梅山莊

    23000元/平方米

    萬寧-興隆|萬寧市興隆石梅灣興梅大道1號(hào)

  • 天來泉二期

    天來泉二期

    12000元/平方米

    瓊海-官塘溫泉|瓊海市官塘溫泉旅游開發(fā)區(qū)天來泉大道

  • 中國海南·海花島

    中國海南·?;◢u

    21000元/平方米

    儋州-濱海新區(qū)|海南儋州濱海新區(qū)濱海大道中國海南?;◢u展示中心

  • 富力灣

    富力灣

    19000元/平方米

    陵水-香水灣|陵水縣香水灣旅游度假區(qū)B區(qū)南段

  • 龍憩園中園

    龍憩園中園

    0元/平方米

    萬寧-興隆|海南省興隆旅游度假區(qū)興梅大道中段西側(cè)

  • 龍棲灣新半島

    龍棲灣新半島

    33000元/平方米

    樂東 - 樂東縣|樂東縣九所龍棲灣

服務(wù)熱線:0898-66691633 | E-mail:qinzhenjiang@qq.com | 地址:海南省瓊海市愛華東路部隊(duì)車庫旁 | 公司全稱:海南中信宜居投資管理有限公司

海南房產(chǎn)網(wǎng)版權(quán)所有 ©2016-2021 All Rights Reserved 瓊ICP備10000445號(hào)  

  • 商務(wù)通
  • 網(wǎng)站客服熱線
  • 關(guān)注網(wǎng)站微信公眾號(hào)