連日來(lái)，日?qǐng)?bào)對(duì)服務(wù)于河西福盛花園的方金物業(yè)公司突然撤出問題予以了連續(xù)關(guān)注，眾多讀者參與討論，并提出自己遭遇的物業(yè)難題，希望能得到廣泛關(guān)注。近日市國(guó)土房管局相關(guān)部門負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)表示，福盛花園事件暫時(shí)解決，卻未能解決核心問題，其折射出了當(dāng)前物業(yè)管理中遇到的四大通病——車位嚴(yán)重不足、業(yè)主對(duì)相關(guān)責(zé)任邊界不清晰、業(yè)主對(duì)物業(yè)共有部分應(yīng)盡共同管理責(zé)任意識(shí)淡薄、個(gè)別政府職能部門對(duì)住宅物業(yè)管理小區(qū)的合力監(jiān)管不到位。據(jù)介紹，市、區(qū)縣相關(guān)行政主管部門每年都要受理大量物業(yè)投訴，而其中近八成嚴(yán)格來(lái)說(shuō)都不是單純的“物業(yè)問題”，大多都是因?yàn)樯鲜鰡栴}引發(fā)的。

車位矛盾突出 超前考慮早解決


福盛花園業(yè)主與物業(yè)公司間，矛盾爆發(fā)點(diǎn)是150多名業(yè)主私砸地鎖，霸占車位，不服從業(yè)主大會(huì)對(duì)車位分配的決定和物業(yè)公司對(duì)機(jī)動(dòng)車停放的管理。而車位問題，目前確實(shí)已經(jīng)成為本市很多住宅小區(qū)物業(yè)管理的難點(diǎn)。開發(fā)商對(duì)機(jī)動(dòng)車位是按規(guī)定比例建設(shè)的，但近年來(lái)坐擁車發(fā)展速度始料未及，車多位少矛盾非常突出。面對(duì)車多位少的現(xiàn)實(shí)矛盾，全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)理性對(duì)待，如何分配和管理車位需要大家動(dòng)腦筋、想辦法，待業(yè)主大會(huì)形成決議后委托物業(yè)管理，向物業(yè)公司發(fā)難和私自霸占車位顯然都沒有道理。


“我是小區(qū)業(yè)主，我的坐擁車就必須有地方擱，不讓我車進(jìn)小區(qū)就找物業(yè)公司……”持有類似想法的業(yè)主不在少數(shù)。可物業(yè)公司是業(yè)主請(qǐng)來(lái)的管家，讓管家去解決這一問題確實(shí)有點(diǎn)巧婦難為無(wú)米之炊。今年，我們欣喜地看到市政府將“在公共場(chǎng)所修建更多停車泊位”列入二十項(xiàng)民心工程中，但住宅小區(qū)內(nèi)車多位少問題如何解決，確需政府有關(guān)部門盡快列入日程進(jìn)行調(diào)研并予以認(rèn)真考慮。


依法維權(quán) 拒交物業(yè)費(fèi)不可取


在如何區(qū)分物業(yè)公司責(zé)任問題上，業(yè)主和物業(yè)公司大多很難持有共同觀點(diǎn)，這同樣是引發(fā)物業(yè)糾紛的另一問題。例如，記者連日來(lái)接到的大多數(shù)反映電話，均認(rèn)為不交物業(yè)費(fèi)是因?yàn)椤安话踩?，丟了好多輛自行車”或者“小區(qū)內(nèi)存在違章建筑，阻擋了我的陽(yáng)光，物業(yè)公司沒拆除”。這些問題不解決我就拒交物業(yè)費(fèi)。


物業(yè)公司一方則認(rèn)為，與業(yè)主之間是合同關(guān)系，合同約定的服務(wù)內(nèi)容是明確的、有邊界的，作為業(yè)主應(yīng)按照合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量、評(píng)判物業(yè)公司的服務(wù)，不按照合同約定，超出合同約定范圍衡量物業(yè)公司的服務(wù)不現(xiàn)實(shí)。根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下稱《條例》）規(guī)定，物業(yè)公司與業(yè)主大會(huì)之間合同約定是維護(hù)住宅物業(yè)小區(qū)內(nèi)的公共秩序，而不是負(fù)責(zé)治安管理，在社會(huì)治安防范方面物業(yè)公司與公安派出所、居民委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)之間是協(xié)助關(guān)系，因此，如果物業(yè)公司按照合同約定履行對(duì)公共秩序巡視的職責(zé)，業(yè)主就不應(yīng)把丟自行車的責(zé)任強(qiáng)加于物業(yè)公司?！八躁P(guān)鍵問題是，物業(yè)有沒有盡到巡視責(zé)任，如果竊案高發(fā)傷及安全感，可以提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)更換物業(yè)，而非拒交費(fèi)用?！?


對(duì)個(gè)別業(yè)主侵占公共場(chǎng)地私搭亂改建等問題，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行勸阻制止，對(duì)勸阻制止不了的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。同樣有多家物業(yè)公司向本報(bào)反映，綜合執(zhí)法部門接到報(bào)告后不認(rèn)為住宅物業(yè)管理小區(qū)是他們的執(zhí)法范圍，造成出現(xiàn)私搭亂建問題無(wú)人執(zhí)法的尷尬境地。


另外，據(jù)市國(guó)土房管局相關(guān)部門負(fù)責(zé)人介紹，目前，開發(fā)商的工程建設(shè)質(zhì)量問題以及工程建設(shè)問題是影響物業(yè)管理的主因之一，有的開發(fā)商在房屋保修期內(nèi)不履行保修責(zé)任，或者對(duì)業(yè)主的報(bào)修維修不及時(shí)，造成當(dāng)事人找物業(yè)公司說(shuō)事，并以不交物業(yè)費(fèi)抗?fàn)帯?


小區(qū)存執(zhí)法盲點(diǎn)應(yīng)依法監(jiān)管


另?yè)?jù)記者了解，目前本市住宅物業(yè)管理小區(qū)是有關(guān)行政執(zhí)法部門的執(zhí)法盲區(qū)。近期，記者走訪了部分物業(yè)公司和業(yè)主，他們反映當(dāng)小區(qū)遇到問題向有關(guān)部門報(bào)告時(shí)，他們一般都表示住宅物業(yè)管理小區(qū)不是他們的執(zhí)法范圍——而物業(yè)公司又沒有執(zhí)法權(quán)，遇到問題后無(wú)法解決，從而加劇了業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾糾紛。


針對(duì)此問題記者又進(jìn)行了深入了解：有的行政主管部門認(rèn)為，住宅物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)的管理是業(yè)主與物業(yè)公司雙方之間的事情，行政部門不應(yīng)介入；有的認(rèn)為住宅物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)矛盾復(fù)雜，執(zhí)法難度大，有畏難情緒；有的住宅物業(yè)管理小區(qū)位于兩個(gè)行政區(qū)劃接合部，由于規(guī)劃建設(shè)過程中諸多問題（比如房產(chǎn)證和戶口在不同的區(qū)縣）協(xié)調(diào)處理未到位，存在兩個(gè)行政區(qū)劃有關(guān)行政執(zhí)法部門都管、也都不管的情況。


物業(yè)管理行業(yè)是新興的服務(wù)行業(yè)，在津有近13年的發(fā)展時(shí)間。在此之前出臺(tái)的有關(guān)法規(guī)政策對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)的監(jiān)管規(guī)定不多，在之后的各行政部門專業(yè)立法過程中對(duì)住宅物業(yè)管理小區(qū)的行政監(jiān)管職責(zé)也有不明確的地方甚至是空白。上述種種原因，造成目前本市對(duì)住宅物業(yè)管理小區(qū)行政執(zhí)法出現(xiàn)盲點(diǎn)。

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