退地雖然可以全身而退，但損失違約金的風(fēng)險，讓資金普遍困難的開發(fā)商權(quán)衡再三。

而將地王轉(zhuǎn)讓，由于地王價格過高，現(xiàn)在的開發(fā)商又以“現(xiàn)金為王”而非以“土地為王”，地王能否順利轉(zhuǎn)讓也是未知。

土地市場供求關(guān)系已經(jīng)完全逆轉(zhuǎn)，地王已成為“嗷嗷待哺”的一個群體。

退地隱形損失

在開發(fā)商由于種種原因退地時，又不得不承擔(dān)由于退地所造成的機(jī)會成本的損失。

8月12日蘇寧環(huán)球發(fā)布公告稱，南京蘇寧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司已與上海市黃浦區(qū)房地局簽署協(xié)議，解除去年南京路地王的原土地出讓合同。

南京蘇寧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“南京蘇寧”）于2007年8月24日以總地價44.04億競得上海南京路163號地塊。該地塊樓板價達(dá)66930元/平方米，是當(dāng)時上海的“單價地王”。南京蘇寧是蘇寧環(huán)球大股東江蘇蘇寧環(huán)球集團(tuán)有限公司的下屬公司，與蘇寧環(huán)球并無產(chǎn)權(quán)關(guān)系。

據(jù)了解，163號地塊底下是上海軌道交通10號線南京東路站站點(diǎn)，該線路較早于2009年底前建成通車。而南京東路站的建成時間約在2009年10月左右，受此影響163號地塊的交付時間將在拿地兩年之后。

由于土地出讓方?jīng)]有按約定時間交付土地，因此江蘇蘇寧環(huán)球集團(tuán)一方并無違約責(zé)任，蘇寧方的土地出讓金也被退還。

“雖然并沒有損失土地出讓款違約金，不過這次退地江蘇蘇寧環(huán)球的機(jī)會成本損失較大。”一位不愿透露姓名的知情人士在接受記者采訪時表示，江蘇蘇寧環(huán)球之前已經(jīng)花巨資聘請英國一家建筑公司做好了設(shè)計方案，也花費(fèi)了很多精力和資金在這個項目上。

在一年多的時間里，江蘇蘇寧環(huán)球在這個項目上投入的人力、物力資源沒有絲毫回報。而如果將這部分資源及4.4億的資金用于其他地產(chǎn)項目或該集團(tuán)的其他業(yè)務(wù)上，也許還會有不錯的利潤。

此外，如果上海地產(chǎn)市場明年走好，那么江蘇蘇寧環(huán)球其實又損失了獲得未來更大收益的機(jī)會。這樣一里一外，江蘇蘇寧環(huán)球的隱形損失很難計算。

“舍地自保是較簡單的選擇。但這也意味著一些地產(chǎn)商將面臨出局?！睆?fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究副主任華偉認(rèn)為。

“吐”地轉(zhuǎn)讓求自保

一些開發(fā)商由于資金難以為繼，不得不放棄到手的好項目，斷臂自救。恒大轉(zhuǎn)讓地王便是其中的一個案例。

8月8日，在上海浩坤地產(chǎn)證大分店掛出了浦東源深路1號地塊轉(zhuǎn)讓的信息，該地塊為恒大今年稱“將斥資14億元收購”的地塊。該分店顯示這塊地的轉(zhuǎn)讓價為19億。

據(jù)記者了解，其實該地塊從來就沒有歸于恒大名下?！霸摰貕K只是與恒大簽訂了出讓協(xié)議，但恒大并沒有完全支付10%的土地出讓金，只是繳納了一部分訂金。因此土地產(chǎn)權(quán)根本就沒有歸到恒大名下?！?p>　 　上海穗華置業(yè)有限公司擁有該地塊84％的權(quán)益，另外16%股權(quán)為寶鋼所有。

　 　2007年10月，恒大地產(chǎn)與穗華投資簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，計劃以14億元收購公司100%股權(quán)。同時穗華承諾“盡努力促使企業(yè)伙伴寶鋼集團(tuán)出售源深路1號地塊另外的16%股本權(quán)益”。

恒大地產(chǎn)曾表示，已向土地出讓方支付訂金3億港元，余額則將在其全球發(fā)售完成后支付。恒大方面表示，如果公司在今年8月31日前不能完成上市，賣家可以推后購賣的截止時間，或要求恒大以現(xiàn)金支付余額以完成收購。但如果不能支付余額，除了終止購賣合同外，恒大之前的3億港元訂金也會被沒收。

　 　這位不愿透露姓名的人士告訴記者，恒大原本計劃在今年上市成功后再將資金注入到該土地中，但由于IPO沒有成功，便沒有了充足的資金來購得源深路1號地塊。同時，恒大地產(chǎn)在廣州及其他城市的一些項目已經(jīng)準(zhǔn)備就緒將要開工，因此恒大地產(chǎn)便不得不放棄了該地塊。

但轉(zhuǎn)讓手中的土地似乎也不那么簡單，繼續(xù)生存對一些開發(fā)商來說已經(jīng)變得很困難。

聯(lián)合開發(fā)

對于好的投資項目，退地或者轉(zhuǎn)讓，開發(fā)商都可能面臨極大的機(jī)會成本，所以有一部分開發(fā)商選擇引入合作伙伴共同開發(fā)。

今年5月底，萬科尋求項目合作開發(fā)，正在與上海復(fù)地商談合作浦東地杰項目，萬科與復(fù)地各占60%和40%。目前，浦東地杰項目的聯(lián)合開發(fā)為住宅部分，主要由萬科主導(dǎo)，復(fù)地僅派出少量人員協(xié)作參與。而商業(yè)部分尚未正式開工，該部分由誰主導(dǎo)尚未確定，具體運(yùn)作細(xì)節(jié)雙方還在商談。

那么聯(lián)合其他地產(chǎn)商一起開發(fā)是一條出路嗎？據(jù)了解，目前一個地塊只發(fā)一個項目產(chǎn)權(quán)證，進(jìn)行聯(lián)合開發(fā)雖然在股權(quán)上也許有條文的說明，但實際開發(fā)中卻會存在許多問題。項目開發(fā)的品牌歸屬、開發(fā)管理責(zé)任的明確、公建設(shè)施建設(shè)的完成等許多開發(fā)環(huán)節(jié)都需要雙方進(jìn)行協(xié)商，而這樣的投入產(chǎn)出比是不同的，而且會帶來很大的管理成本，因此很多地產(chǎn)商都不愿選擇這條路。

“今年可選擇的地太多了?！币患议_發(fā)商的投資經(jīng)理表示，如果說去年的地王是多個開發(fā)商搶出來的，今年的形勢已經(jīng)反過來，成了地塊希望開發(fā)商的垂青。這位經(jīng)理表示，現(xiàn)在大家都沒有資金了，但“嗷嗷待哺”者卻為數(shù)眾多，土地市場供求關(guān)系已經(jīng)完全逆轉(zhuǎn)，地王高價在今年已經(jīng)難以為繼，降價可能將成為今年地王的命運(yùn)。而合作開發(fā)雖然是一條潛在可行的道路，但在能找到開發(fā)理念相似、有充分資金，又同樣看好地王的合作者，其幾率又少了很多。

一葉知秋，地王是中國房地產(chǎn)的晴雨表。2007年在房地產(chǎn)一片繁榮時涌現(xiàn)了一大批地王，這背后其實是開發(fā)商旺盛的投資欲望以及對市場未來走向的良好預(yù)期。2008年地王紛紛傳出退地傳聞，這與房地產(chǎn)市場的下行態(tài)勢有著很大關(guān)系。而地王不斷尋找出路的過程，正是房地產(chǎn)市場理性回歸的過程。

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