三年前，這個(gè)由20多人組成的小分隊(duì)前來(lái)天津探路，欲用其屢試不爽的招數(shù)開(kāi)辟新的戰(zhàn)場(chǎng)。

“一過(guò)來(lái)就傻眼了。像他們先前都是靠貸款來(lái)賺錢(qián)，可是在這里有20個(gè)人就必須要找20個(gè)當(dāng)?shù)氐娜藖?lái)?yè)?dān)保才能貸到款，這是天津獨(dú)有的?！碧旖虻禺a(chǎn)界一業(yè)內(nèi)人士向記者回憶說(shuō)。而此小分隊(duì)另一個(gè)名號(hào)可能更廣為人知，即——溫州炒房團(tuán)。

頂著直轄市的帽子，卻過(guò)著類似小城鎮(zhèn)生活的天津，在當(dāng)?shù)胤科蟾簧禺a(chǎn)總經(jīng)理吳剛的眼里具有保守、安逸、開(kāi)拓性較差的特點(diǎn)，而它的城市建設(shè)與地產(chǎn)建設(shè)也就相應(yīng)地與此適應(yīng)，多少年來(lái)波瀾不驚。

只是2003年之后在市場(chǎng)、政策、人文、習(xí)慣等多種因素交織作用下的天津地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，在長(zhǎng)期重復(fù)那一種平淡無(wú)奇的旋律之后，突然奏出一段大開(kāi)大合、張力十足的交響樂(lè)。

悠然夜曲

“你看這周邊一圈的高樓，幾乎全都是2003年之后才建的”，站在繁華的友誼路，自視為土地掮客的閻行舞動(dòng)著雙臂，身后是頗為現(xiàn)代的天津博物館，“2003年之前，天津開(kāi)發(fā)的速度很慢，并且?guī)缀跞潜镜亻_(kāi)發(fā)商”。

作為曾經(jīng)的北洋軍閥起家之地、北方歷來(lái)的工業(yè)與軍事重鎮(zhèn)，這些年來(lái)，天津在國(guó)內(nèi)的四大直轄市中卻一直默默無(wú)名，使得不少人都將天津獲得直轄市之名完全歸功于“離北京太近，保護(hù)北京用的”，而它的城市建設(shè)也是非常緩慢。

“開(kāi)發(fā)商幾乎都是本地的，以天房為頭的幾個(gè)大國(guó)企占完全主導(dǎo)地位，然后還有很多的小民企。像天津泰達(dá)，完全就是一個(gè)后起之秀，之前根本就不算什么。”閻行向記者介紹說(shuō)。

然而如此這般介紹之前天津房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，在吳剛看來(lái)卻有失偏頗，在他的眼里，當(dāng)時(shí)并沒(méi)有完全的大企業(yè)，也沒(méi)有完全的小企業(yè)。

“那個(gè)時(shí)候企業(yè)的開(kāi)發(fā)量都不大，小企業(yè)開(kāi)發(fā)個(gè)七八萬(wàn)平方米，大的開(kāi)發(fā)個(gè)十幾二十萬(wàn)平方米的，都不大，發(fā)展非常緩慢。其間的特例就是順馳?！眳莿偨榻B說(shuō)。

異類只有一個(gè)，現(xiàn)在看來(lái)也很難長(zhǎng)久。更多的開(kāi)發(fā)商就在天津市區(qū)的狹小空間內(nèi)干著拆遷建房的事情，“活都不大，但也都賣(mài)得出去”，每平方米2000多元的價(jià)格，著實(shí)與這座城市的名聲不符。

“天津就像東北的老工業(yè)城市，制造業(yè)發(fā)達(dá)，先前就定位是制造基地，然后都是國(guó)營(yíng)企業(yè)，人們也大都在國(guó)企上班。后來(lái)國(guó)企普遍不景氣，收入上不去，房?jī)r(jià)肯定也上不去?！痹?dāng)過(guò)七年工人的閻行向記者介紹說(shuō)。

于是在其他城市的地產(chǎn)發(fā)展開(kāi)始步入紅火之初，天津好似走的卻是“拆遷托市”的路。那個(gè)階段在上海一家大型地產(chǎn)上市集團(tuán)天津區(qū)負(fù)責(zé)人江彥眼里則是一個(gè)急功近利的年代，“政府急功近利，開(kāi)發(fā)商急功近利，購(gòu)房者急功近利”，沒(méi)有好好地經(jīng)營(yíng)這座城市，死啃著拆遷改造這一剛性需求。

“當(dāng)時(shí)來(lái)天津的印象就是這里沒(méi)有什么高質(zhì)量的房子，并且本地地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)很不充分，市場(chǎng)沒(méi)有被挖掘。”天津國(guó)民地產(chǎn)發(fā)展公司總經(jīng)理侯昱偉向記者回憶說(shuō)。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，那時(shí)地產(chǎn)商的拿地行為也并不是很規(guī)范，協(xié)議協(xié)商的比較多，并且彼此之間因?yàn)橥恋囟募姞?zhēng)很少，“很像是你做初一，我做十五的感覺(jué)，這塊地你拿去了，下面一塊就歸我了”，開(kāi)發(fā)商彼此之間相安無(wú)事。

然而，這樣的城市建設(shè)規(guī)模與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度嚴(yán)重制約了天津的城市發(fā)展與城市形象，使其被外界詬病頗多，即使是本地人也常以自嘲自己的城市為樂(lè)。

“不過(guò)說(shuō)句公道話，其實(shí)那幾年天津市政府在建設(shè)上是花了很大精力的。原來(lái)天津有9個(gè)國(guó)家的租界，地下管道的規(guī)格都不一樣，前幾年花了很大的精力搞這個(gè)事情。不過(guò)因?yàn)槎荚诘叵?，人們看不到。”江彥告訴記者。

醒時(shí)做夢(mèng)

“這就好比自己好不容易從一百塊捂到兩百塊、三百塊，突然從外地一下子涌進(jìn)來(lái)很多揣著幾萬(wàn)、幾十萬(wàn)的，本地很多的企業(yè)立馬就懵了?！币晃惶旖虻禺a(chǎn)商如此向記者形容自2003年之后天津本地房企的心態(tài)。

2003年之前天津的地產(chǎn)市場(chǎng)一直不好，本地企業(yè)固守天津，并沒(méi)有積累下多大的資本，然而2003年之后政府給了天津一系列的政策傾斜，使得天津一下子火了，引來(lái)國(guó)內(nèi)外眾多的地產(chǎn)企業(yè)前來(lái)探究。

而此時(shí)本地房企則顯得有些不知所措：好消息來(lái)得太快了，不知道該如何是好。

截至2007年8月，和記黃埔、嘉里集團(tuán)、新世界、恒隆地產(chǎn)、信德集團(tuán)、新加坡仁恒集團(tuán)等在津投資總額已累計(jì)達(dá)到200億元，而內(nèi)地的萬(wàn)科、中糧、金地、富力、華潤(rùn)等一大批知名開(kāi)發(fā)商也不斷進(jìn)入天津市場(chǎng)大舉拿地。外地的開(kāi)發(fā)商占全市房地產(chǎn)投資總量的比例也從2000年的5％增長(zhǎng)到如今的接近50%。

與此相伴的則是地價(jià)爆發(fā)式的上漲。

“當(dāng)時(shí)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)是盲目樂(lè)觀。政府也并不是很清楚如何利用濱海新區(qū)這個(gè)概念。對(duì)土地實(shí)行一刀切的招拍掛，開(kāi)發(fā)商瘋狂拿地，比起拍價(jià)翻番的現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生。”江彥表示。

而較經(jīng)典的一幕則是出現(xiàn)在2007年10月天津津南區(qū)的天嘉湖地塊的拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)。

起拍價(jià)格從13億開(kāi)始不停往上抬。15億，18億，20億?！敖械?0個(gè)億的時(shí)候，就明顯感覺(jué)到大家似乎已經(jīng)失去理智了”。

而當(dāng)叫到40億的時(shí)候，“政府也慌了，不敢再叫了”，于是停止叫價(jià)，讓參與競(jìng)拍的開(kāi)發(fā)商背對(duì)著背，寫(xiě)下自己愿意承受的價(jià)格，較高者獲得。

較后來(lái)自昆明的星耀集團(tuán)以62.9億元的價(jià)格摘得此地?！暗刭u(mài)貴了，政府更害怕，擔(dān)心弄得這么高，星耀集團(tuán)不一定有錢(qián)給，但很快星耀就把錢(qián)給打來(lái)了。”瘋狂的歷史讓江彥記憶猶新。

“大家都很看好天津這座城市，也是大勢(shì)所趨，并且那時(shí)候是有錢(qián)就拿地，拿地就能賺錢(qián)的感覺(jué)，確實(shí)有點(diǎn)盲目?！眳莿偙硎?。

然而江彥卻告訴了記者這樣一個(gè)現(xiàn)象?！隘偪竦亩际峭獾氐拈_(kāi)發(fā)商，本地的開(kāi)發(fā)商沒(méi)有一個(gè)瘋狂的。他們覺(jué)得玩不起就不玩了，到現(xiàn)在有很多本地中小型房企將自己的地都轉(zhuǎn)讓了?！?p> 等待黎明

“在2007年拿地的都面臨著關(guān)口，有的拿地的樓面價(jià)每平方米就有8000多元，比周邊房?jī)r(jià)都高?，F(xiàn)在一個(gè)個(gè)都不敢動(dòng)，開(kāi)工肯定死，不開(kāi)工兩年之后土地又要被收回?！眳莿偙硎?。

“去年下半年拿地的確實(shí)拿在短期內(nèi)的頂峰，實(shí)力強(qiáng)的可以挺過(guò)去，就看每家發(fā)展商的實(shí)力狀況了?！焙铌艂ト绱丝偨Y(jié)。

2007年年底至今市場(chǎng)的不景氣，也極大地影響了擁有眾多政策優(yōu)勢(shì)的天津。雖然在不少人眼里天津的地產(chǎn)市場(chǎng)并沒(méi)有多少泡沫，不過(guò)據(jù)吳剛介紹，現(xiàn)在的天津地產(chǎn)市場(chǎng)已游離在市場(chǎng)之外。

“好的企業(yè)現(xiàn)在每個(gè)月賣(mài)個(gè)十套八套，差的企業(yè)賣(mài)個(gè)三到五套，差別不大?！眳莿傁蛴浾咄嘎?。

記者采訪的多家開(kāi)發(fā)商都對(duì)天津未來(lái)十年的地產(chǎn)發(fā)展非?？春茫皇窃谀壳暗默F(xiàn)狀之下，他們對(duì)政府對(duì)政策有著更多的期待。

將上報(bào)國(guó)務(wù)院的土地改革方案在一些地產(chǎn)商眼里將成為一大利好。

“給地方政府很大的靈活性，城市發(fā)展、地產(chǎn)發(fā)展受土地制約的可能性就比較少?！焙铌艂フJ(rèn)為。

“好的政策要會(huì)用才有價(jià)值，我們要靜看天津市政府如何運(yùn)用這個(gè)土改政策。給了不少政策，天津都沒(méi)有用足”，江彥向記者表示，“像港股直通車以及OTC，都批了，天津卻沒(méi)有充分利用，不然可以吸引大量的高端人群到天津來(lái)。既然國(guó)家允許天津搞創(chuàng)新，天津就應(yīng)該合理運(yùn)用，像購(gòu)房的貸款比例，‘90/70政策’，都可以尋求突破”。

現(xiàn)如今，當(dāng)?shù)氐牡禺a(chǎn)商們除了期待政策轉(zhuǎn)變之外，也慢慢調(diào)整起自己的開(kāi)發(fā)方式。先前所拿的大幅土地，如今則到處找發(fā)展商合作開(kāi)發(fā)，走化整為零的道路。

“我們公司也和別的企業(yè)談過(guò)合作開(kāi)發(fā)的事情。至于拿地，今年是完全不可能了”，江彥頓了頓，“明年再說(shuō)”。

這里是前半夜還是后半夜，似乎沒(méi)人能知道答案。但可以預(yù)料的是，堅(jiān)持下去就一定能看見(jiàn)黎明。

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