三年前，這個由20多人組成的小分隊前來天津探路，欲用其屢試不爽的招數(shù)開辟新的戰(zhàn)場。

“一過來就傻眼了。像他們先前都是靠貸款來賺錢，可是在這里有20個人就必須要找20個當(dāng)?shù)氐娜藖頁?dān)保才能貸到款，這是天津獨有的?！碧旖虻禺a(chǎn)界一業(yè)內(nèi)人士向記者回憶說。而此小分隊另一個名號可能更廣為人知，即——溫州炒房團(tuán)。

頂著直轄市的帽子，卻過著類似小城鎮(zhèn)生活的天津，在當(dāng)?shù)胤科蟾簧禺a(chǎn)總經(jīng)理吳剛的眼里具有保守、安逸、開拓性較差的特點，而它的城市建設(shè)與地產(chǎn)建設(shè)也就相應(yīng)地與此適應(yīng)，多少年來波瀾不驚。

只是2003年之后在市場、政策、人文、習(xí)慣等多種因素交織作用下的天津地產(chǎn)開發(fā)市場，在長期重復(fù)那一種平淡無奇的旋律之后，突然奏出一段大開大合、張力十足的交響樂。

悠然夜曲

“你看這周邊一圈的高樓，幾乎全都是2003年之后才建的”，站在繁華的友誼路，自視為土地掮客的閻行舞動著雙臂，身后是頗為現(xiàn)代的天津博物館，“2003年之前，天津開發(fā)的速度很慢，并且?guī)缀跞潜镜亻_發(fā)商”。

作為曾經(jīng)的北洋軍閥起家之地、北方歷來的工業(yè)與軍事重鎮(zhèn)，這些年來，天津在國內(nèi)的四大直轄市中卻一直默默無名，使得不少人都將天津獲得直轄市之名完全歸功于“離北京太近，保護(hù)北京用的”，而它的城市建設(shè)也是非常緩慢。

“開發(fā)商幾乎都是本地的，以天房為頭的幾個大國企占完全主導(dǎo)地位，然后還有很多的小民企。像天津泰達(dá)，完全就是一個后起之秀，之前根本就不算什么。”閻行向記者介紹說。

然而如此這般介紹之前天津房地產(chǎn)行業(yè)的特點，在吳剛看來卻有失偏頗，在他的眼里，當(dāng)時并沒有完全的大企業(yè)，也沒有完全的小企業(yè)。

“那個時候企業(yè)的開發(fā)量都不大，小企業(yè)開發(fā)個七八萬平方米，大的開發(fā)個十幾二十萬平方米的，都不大，發(fā)展非常緩慢。其間的特例就是順馳?！眳莿偨榻B說。

異類只有一個，現(xiàn)在看來也很難長久。更多的開發(fā)商就在天津市區(qū)的狹小空間內(nèi)干著拆遷建房的事情，“活都不大，但也都賣得出去”，每平方米2000多元的價格，著實與這座城市的名聲不符。

“天津就像東北的老工業(yè)城市，制造業(yè)發(fā)達(dá)，先前就定位是制造基地，然后都是國營企業(yè)，人們也大都在國企上班。后來國企普遍不景氣，收入上不去，房價肯定也上不去?！痹?dāng)過七年工人的閻行向記者介紹說。

于是在其他城市的地產(chǎn)發(fā)展開始步入紅火之初，天津好似走的卻是“拆遷托市”的路。那個階段在上海一家大型地產(chǎn)上市集團(tuán)天津區(qū)負(fù)責(zé)人江彥眼里則是一個急功近利的年代，“政府急功近利，開發(fā)商急功近利，購房者急功近利”，沒有好好地經(jīng)營這座城市，死啃著拆遷改造這一剛性需求。

“當(dāng)時來天津的印象就是這里沒有什么高質(zhì)量的房子，并且本地地產(chǎn)市場競爭很不充分，市場沒有被挖掘?！碧旖驀竦禺a(chǎn)發(fā)展公司總經(jīng)理侯昱偉向記者回憶說。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，那時地產(chǎn)商的拿地行為也并不是很規(guī)范，協(xié)議協(xié)商的比較多，并且彼此之間因為土地而生的紛爭很少，“很像是你做初一，我做十五的感覺，這塊地你拿去了，下面一塊就歸我了”，開發(fā)商彼此之間相安無事。

然而，這樣的城市建設(shè)規(guī)模與地產(chǎn)開發(fā)速度嚴(yán)重制約了天津的城市發(fā)展與城市形象，使其被外界詬病頗多，即使是本地人也常以自嘲自己的城市為樂。

“不過說句公道話，其實那幾年天津市政府在建設(shè)上是花了很大精力的。原來天津有9個國家的租界，地下管道的規(guī)格都不一樣，前幾年花了很大的精力搞這個事情。不過因為都在地下，人們看不到?！苯瓘└嬖V記者。

醒時做夢

“這就好比自己好不容易從一百塊捂到兩百塊、三百塊，突然從外地一下子涌進(jìn)來很多揣著幾萬、幾十萬的，本地很多的企業(yè)立馬就懵了。”一位天津地產(chǎn)商如此向記者形容自2003年之后天津本地房企的心態(tài)。

2003年之前天津的地產(chǎn)市場一直不好，本地企業(yè)固守天津，并沒有積累下多大的資本，然而2003年之后政府給了天津一系列的政策傾斜，使得天津一下子火了，引來國內(nèi)外眾多的地產(chǎn)企業(yè)前來探究。

而此時本地房企則顯得有些不知所措：好消息來得太快了，不知道該如何是好。

截至2007年8月，和記黃埔、嘉里集團(tuán)、新世界、恒隆地產(chǎn)、信德集團(tuán)、新加坡仁恒集團(tuán)等在津投資總額已累計達(dá)到200億元，而內(nèi)地的萬科、中糧、金地、富力、華潤等一大批知名開發(fā)商也不斷進(jìn)入天津市場大舉拿地。外地的開發(fā)商占全市房地產(chǎn)投資總量的比例也從2000年的5％增長到如今的接近50%。

與此相伴的則是地價爆發(fā)式的上漲。

“當(dāng)時地產(chǎn)開發(fā)的特點是盲目樂觀。政府也并不是很清楚如何利用濱海新區(qū)這個概念。對土地實行一刀切的招拍掛，開發(fā)商瘋狂拿地，比起拍價翻番的現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生?！苯瓘┍硎尽?p> 而較經(jīng)典的一幕則是出現(xiàn)在2007年10月天津津南區(qū)的天嘉湖地塊的拍賣現(xiàn)場。

起拍價格從13億開始不停往上抬。15億，18億，20億。“叫到30個億的時候，就明顯感覺到大家似乎已經(jīng)失去理智了”。

而當(dāng)叫到40億的時候，“政府也慌了，不敢再叫了”，于是停止叫價，讓參與競拍的開發(fā)商背對著背，寫下自己愿意承受的價格，較高者獲得。

較后來自昆明的星耀集團(tuán)以62.9億元的價格摘得此地?！暗刭u貴了，政府更害怕，擔(dān)心弄得這么高，星耀集團(tuán)不一定有錢給，但很快星耀就把錢給打來了?！悲偪竦臍v史讓江彥記憶猶新。

“大家都很看好天津這座城市，也是大勢所趨，并且那時候是有錢就拿地，拿地就能賺錢的感覺，確實有點盲目。”吳剛表示。

然而江彥卻告訴了記者這樣一個現(xiàn)象。“瘋狂的都是外地的開發(fā)商，本地的開發(fā)商沒有一個瘋狂的。他們覺得玩不起就不玩了，到現(xiàn)在有很多本地中小型房企將自己的地都轉(zhuǎn)讓了。”

等待黎明

“在2007年拿地的都面臨著關(guān)口，有的拿地的樓面價每平方米就有8000多元，比周邊房價都高?，F(xiàn)在一個個都不敢動，開工肯定死，不開工兩年之后土地又要被收回?！眳莿偙硎?。

“去年下半年拿地的確實拿在短期內(nèi)的頂峰，實力強的可以挺過去，就看每家發(fā)展商的實力狀況了?！焙铌艂ト绱丝偨Y(jié)。

2007年年底至今市場的不景氣，也極大地影響了擁有眾多政策優(yōu)勢的天津。雖然在不少人眼里天津的地產(chǎn)市場并沒有多少泡沫，不過據(jù)吳剛介紹，現(xiàn)在的天津地產(chǎn)市場已游離在市場之外。

“好的企業(yè)現(xiàn)在每個月賣個十套八套，差的企業(yè)賣個三到五套，差別不大?！眳莿傁蛴浾咄嘎丁?p> 記者采訪的多家開發(fā)商都對天津未來十年的地產(chǎn)發(fā)展非?？春?，只是在目前的現(xiàn)狀之下，他們對政府對政策有著更多的期待。

將上報國務(wù)院的土地改革方案在一些地產(chǎn)商眼里將成為一大利好。

“給地方政府很大的靈活性，城市發(fā)展、地產(chǎn)發(fā)展受土地制約的可能性就比較少?！焙铌艂フJ(rèn)為。

“好的政策要會用才有價值，我們要靜看天津市政府如何運用這個土改政策。給了不少政策，天津都沒有用足”，江彥向記者表示，“像港股直通車以及OTC，都批了，天津卻沒有充分利用，不然可以吸引大量的高端人群到天津來。既然國家允許天津搞創(chuàng)新，天津就應(yīng)該合理運用，像購房的貸款比例，‘90/70政策’，都可以尋求突破”。

現(xiàn)如今，當(dāng)?shù)氐牡禺a(chǎn)商們除了期待政策轉(zhuǎn)變之外，也慢慢調(diào)整起自己的開發(fā)方式。先前所拿的大幅土地，如今則到處找發(fā)展商合作開發(fā)，走化整為零的道路。

“我們公司也和別的企業(yè)談過合作開發(fā)的事情。至于拿地，今年是完全不可能了”，江彥頓了頓，“明年再說”。

這里是前半夜還是后半夜，似乎沒人能知道答案。但可以預(yù)料的是，堅持下去就一定能看見黎明。

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