想象一下，2億畝的農(nóng)村宅基地如果商品化或者流轉(zhuǎn)，這相對于目前每年只能供應幾百萬畝新增建設用地來說，根本就不在一個量級。

對于房地產(chǎn)行業(yè)，私募人士調(diào)查發(fā)現(xiàn)，較近天津、成渝的土地流轉(zhuǎn)試點，已經(jīng)實際上對商品房市場有所沖擊。一方面，住房供給多了一個途徑，房價向下通道打開；另一方面，房地產(chǎn)商拿地的模式面臨轉(zhuǎn)變，未來有轉(zhuǎn)戰(zhàn)農(nóng)村的可能。

如果廣州132個城中村可流轉(zhuǎn)

卡拉拉還記得，自己剛畢業(yè)的時候，就住在繁華的廣州五羊新城北面的楊箕村，這個外企白領的記憶中還殘留著城中村麻辣燙的味道。

廣州有太多的城中村，以至于有些上海來的朋友不把廣州當大都市。城中村的改造就涉及土地流轉(zhuǎn)的問題。

2002年，廣州市政府宣布，把散布在廣州城中的132個"自然村"的村民正式劃歸為城市居民。隨著農(nóng)民向市民身份的轉(zhuǎn)變，村民們的房屋私產(chǎn)遲早也要被再一次改革。

海珠區(qū)的下渡村、天河區(qū)的林和村、白云區(qū)的三元里……一個一個的城中村都在拆遷、改造。

但更多的城中村還處于改造的邊緣：拆遷成本太高、村民根本不想離開等等問題制約著廣州城市化的進程。

新的土改方案，如果土地流轉(zhuǎn)得以實施，村民也可以把握自己宅基地的商品化，那么廣州城區(qū)可供開發(fā)的土地將劇增。

卡拉拉說，那時候廣州的房價肯定沒有現(xiàn)在高，她也可以在原來的城中村購一套房子了。

這一步看上去沒有那么快，但據(jù)中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一介紹，天津、成渝的試點已經(jīng)獲得了高層某種程度的肯定。從2005年下半年開始，天津市推出以"宅基地換房"加快小城鎮(zhèn)建設的辦法，在"十二鎮(zhèn)五村"開展試點。至2008年末，將有十萬農(nóng)民告別鄉(xiāng)間老屋，過上"城里人"的生活。

而成渝的試點步伐更快，近日重慶市準備申請設立中國個土地交易所，目的是要擴大農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)范圍，將城市建設用地增加與農(nóng)村建設用地減少掛鉤。自從去年試點土地流轉(zhuǎn)以來，重慶市農(nóng)戶承包耕地流轉(zhuǎn)超過385萬畝，占農(nóng)村承包耕地總面積的近20％，涉及承包戶數(shù)135萬人。

房地產(chǎn)商噩夢的開始？

如果小產(chǎn)權房可以入市，如果4億畝農(nóng)村建設用地可以流轉(zhuǎn)，對房地產(chǎn)市場會有多大的影響呢？

從目前的情況看，可以流轉(zhuǎn)的土地究竟會擴大到什么范圍，還不明確。十七屆三中全會的公報對于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)只字未提。大家都在等待稍后的細則出臺。

據(jù)有關資料統(tǒng)計，中國農(nóng)村有建設用地24800萬畝，其中80％是農(nóng)民的宅基地。如果2億畝宅基地商品化或者流轉(zhuǎn)，給人無限遐想。

私募人士調(diào)研發(fā)現(xiàn)，影響主要有三個：，拿地模式的轉(zhuǎn)變。此前土地的獲得都是通過"招、拍、掛"，但在成渝土地流轉(zhuǎn)過程中，已經(jīng)有私人的交易進行，這意味著開發(fā)商由此可以直接與農(nóng)戶議價，降低拿地成本。事實上，近日渝北區(qū)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場業(yè)已掛牌成立。

，開發(fā)商進村可能性增加。雖然目前沒有開發(fā)商直接介入農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，但未來細則出臺，如果拿地成本比較低廉，開發(fā)商布局有從城市向城鄉(xiāng)結(jié)合部轉(zhuǎn)移的傾向。

第三，房價明顯有所降低，這仍將是未來的一個趨勢。大量的土地供應和小產(chǎn)權房的出現(xiàn)，拉低了房價。目前北京、天津等地的小權房是附近商品房價格的一半，五六十億平方米的小產(chǎn)權房如果入市，對商品房市場肯定是個巨大的沖擊。

新土改影響房地產(chǎn)未來10年

雖然土地流轉(zhuǎn)新模式較終有可能一定程度上影響到未來房屋供給，但有研究人士認為由于其實施的復雜，目前對行業(yè)沖擊仍然有限。

長江證券（000783）分析師蘇雪晶認為，農(nóng)村用地流轉(zhuǎn)對房地產(chǎn)行業(yè)的影響主要涉及兩個部分：農(nóng)業(yè)建設用地和宅基地。各地方政府近幾年來對于農(nóng)村用地流轉(zhuǎn)問題都進行過一定嘗試。操作多樣并且復雜，在如此復雜操作模式下，如何能夠更好地保護農(nóng)民的權益將會成為未來政策的實施方向。

中金公司研究員白宏煒更表示，土地改革的是土地經(jīng)營權延續(xù)和流轉(zhuǎn)，這一過程與建設用地的大量增加無關；小產(chǎn)權房也不會一次性轉(zhuǎn)化為大產(chǎn)權房流轉(zhuǎn)，進而對商品房進行沖擊，土地改革與房地產(chǎn)無直接關聯(lián)關系。

但誰又能說得準未來會不會改呢？就像蘇雪晶所說，由于農(nóng)村土地制度改革一方面確實解決二元結(jié)構(gòu)性問題，有可能加快城市化進程，對未來房地產(chǎn)行業(yè)需求方面會產(chǎn)生深刻影響。

同時，未來土地流轉(zhuǎn)過程如轉(zhuǎn)讓細則、轉(zhuǎn)讓平臺、法律法規(guī)等相關制度建立后，也會對未來房地產(chǎn)土地市場供給提供新的來源。農(nóng)村土地制度改革、保障性住房建設及稅收制度改革將成為未來5到10年中國房地產(chǎn)行業(yè)較為重要的三個政策影響方向。 (記者 戎明邁)

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