想象一下，2億畝的農(nóng)村宅基地如果商品化或者流轉(zhuǎn)，這相對(duì)于目前每年只能供應(yīng)幾百萬(wàn)畝新增建設(shè)用地來(lái)說(shuō)，根本就不在一個(gè)量級(jí)。

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，私募人士調(diào)查發(fā)現(xiàn)，較近天津、成渝的土地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)，已經(jīng)實(shí)際上對(duì)商品房市場(chǎng)有所沖擊。一方面，住房供給多了一個(gè)途徑，房?jī)r(jià)向下通道打開(kāi)；另一方面，房地產(chǎn)商拿地的模式面臨轉(zhuǎn)變，未來(lái)有轉(zhuǎn)戰(zhàn)農(nóng)村的可能。

如果廣州132個(gè)城中村可流轉(zhuǎn)

卡拉拉還記得，自己剛畢業(yè)的時(shí)候，就住在繁華的廣州五羊新城北面的楊箕村，這個(gè)外企白領(lǐng)的記憶中還殘留著城中村麻辣燙的味道。

廣州有太多的城中村，以至于有些上海來(lái)的朋友不把廣州當(dāng)大都市。城中村的改造就涉及土地流轉(zhuǎn)的問(wèn)題。

2002年，廣州市政府宣布，把散布在廣州城中的132個(gè)"自然村"的村民正式劃歸為城市居民。隨著農(nóng)民向市民身份的轉(zhuǎn)變，村民們的房屋私產(chǎn)遲早也要被再一次改革。

海珠區(qū)的下渡村、天河區(qū)的林和村、白云區(qū)的三元里……一個(gè)一個(gè)的城中村都在拆遷、改造。

但更多的城中村還處于改造的邊緣：拆遷成本太高、村民根本不想離開(kāi)等等問(wèn)題制約著廣州城市化的進(jìn)程。

新的土改方案，如果土地流轉(zhuǎn)得以實(shí)施，村民也可以把握自己宅基地的商品化，那么廣州城區(qū)可供開(kāi)發(fā)的土地將劇增。

卡拉拉說(shuō)，那時(shí)候廣州的房?jī)r(jià)肯定沒(méi)有現(xiàn)在高，她也可以在原來(lái)的城中村購(gòu)一套房子了。

這一步看上去沒(méi)有那么快，但據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一介紹，天津、成渝的試點(diǎn)已經(jīng)獲得了高層某種程度的肯定。從2005年下半年開(kāi)始，天津市推出以"宅基地?fù)Q房"加快小城鎮(zhèn)建設(shè)的辦法，在"十二鎮(zhèn)五村"開(kāi)展試點(diǎn)。至2008年末，將有十萬(wàn)農(nóng)民告別鄉(xiāng)間老屋，過(guò)上"城里人"的生活。

而成渝的試點(diǎn)步伐更快，近日重慶市準(zhǔn)備申請(qǐng)?jiān)O(shè)立中國(guó)個(gè)土地交易所，目的是要擴(kuò)大農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)范圍，將城市建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少掛鉤。自從去年試點(diǎn)土地流轉(zhuǎn)以來(lái)，重慶市農(nóng)戶承包耕地流轉(zhuǎn)超過(guò)385萬(wàn)畝，占農(nóng)村承包耕地總面積的近20％，涉及承包戶數(shù)135萬(wàn)人。

房地產(chǎn)商噩夢(mèng)的開(kāi)始？

如果小產(chǎn)權(quán)房可以入市，如果4億畝農(nóng)村建設(shè)用地可以流轉(zhuǎn)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有多大的影響呢？

從目前的情況看，可以流轉(zhuǎn)的土地究竟會(huì)擴(kuò)大到什么范圍，還不明確。十七屆三中全會(huì)的公報(bào)對(duì)于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)只字未提。大家都在等待稍后的細(xì)則出臺(tái)。

據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，中國(guó)農(nóng)村有建設(shè)用地24800萬(wàn)畝，其中80％是農(nóng)民的宅基地。如果2億畝宅基地商品化或者流轉(zhuǎn)，給人無(wú)限遐想。

私募人士調(diào)研發(fā)現(xiàn)，影響主要有三個(gè)：，拿地模式的轉(zhuǎn)變。此前土地的獲得都是通過(guò)"招、拍、掛"，但在成渝土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中，已經(jīng)有私人的交易進(jìn)行，這意味著開(kāi)發(fā)商由此可以直接與農(nóng)戶議價(jià)，降低拿地成本。事實(shí)上，近日渝北區(qū)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)業(yè)已掛牌成立。

，開(kāi)發(fā)商進(jìn)村可能性增加。雖然目前沒(méi)有開(kāi)發(fā)商直接介入農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，但未來(lái)細(xì)則出臺(tái)，如果拿地成本比較低廉，開(kāi)發(fā)商布局有從城市向城鄉(xiāng)結(jié)合部轉(zhuǎn)移的傾向。

第三，房?jī)r(jià)明顯有所降低，這仍將是未來(lái)的一個(gè)趨勢(shì)。大量的土地供應(yīng)和小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)，拉低了房?jī)r(jià)。目前北京、天津等地的小權(quán)房是附近商品房?jī)r(jià)格的一半，五六十億平方米的小產(chǎn)權(quán)房如果入市，對(duì)商品房市場(chǎng)肯定是個(gè)巨大的沖擊。

新土改影響房地產(chǎn)未來(lái)10年

雖然土地流轉(zhuǎn)新模式較終有可能一定程度上影響到未來(lái)房屋供給，但有研究人士認(rèn)為由于其實(shí)施的復(fù)雜，目前對(duì)行業(yè)沖擊仍然有限。

長(zhǎng)江證券（000783）分析師蘇雪晶認(rèn)為，農(nóng)村用地流轉(zhuǎn)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響主要涉及兩個(gè)部分：農(nóng)業(yè)建設(shè)用地和宅基地。各地方政府近幾年來(lái)對(duì)于農(nóng)村用地流轉(zhuǎn)問(wèn)題都進(jìn)行過(guò)一定嘗試。操作多樣并且復(fù)雜，在如此復(fù)雜操作模式下，如何能夠更好地保護(hù)農(nóng)民的權(quán)益將會(huì)成為未來(lái)政策的實(shí)施方向。

中金公司研究員白宏煒更表示，土地改革的是土地經(jīng)營(yíng)權(quán)延續(xù)和流轉(zhuǎn)，這一過(guò)程與建設(shè)用地的大量增加無(wú)關(guān)；小產(chǎn)權(quán)房也不會(huì)一次性轉(zhuǎn)化為大產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)，進(jìn)而對(duì)商品房進(jìn)行沖擊，土地改革與房地產(chǎn)無(wú)直接關(guān)聯(lián)關(guān)系。

但誰(shuí)又能說(shuō)得準(zhǔn)未來(lái)會(huì)不會(huì)改呢？就像蘇雪晶所說(shuō)，由于農(nóng)村土地制度改革一方面確實(shí)解決二元結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，有可能加快城市化進(jìn)程，對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)需求方面會(huì)產(chǎn)生深刻影響。

同時(shí)，未來(lái)土地流轉(zhuǎn)過(guò)程如轉(zhuǎn)讓細(xì)則、轉(zhuǎn)讓平臺(tái)、法律法規(guī)等相關(guān)制度建立后，也會(huì)對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)土地市場(chǎng)供給提供新的來(lái)源。農(nóng)村土地制度改革、保障性住房建設(shè)及稅收制度改革將成為未來(lái)5到10年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)較為重要的三個(gè)政策影響方向。 (記者 戎明邁)

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