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置業(yè):教您如何對待房屋租賃糾紛中的優(yōu)先購購權(quán)
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 854 次
承租人對承租的房屋,享有在同等條件下優(yōu)先購購的權(quán)利,這是法律賦予承租人優(yōu)先購購權(quán)的規(guī)定。但是,在租賃糾紛中,承租人對于優(yōu)先購購權(quán)仍有許多的不解和疑問,本律師結(jié)合已辦理的諸多房地產(chǎn)案例,對老百姓較關(guān)心的幾個法律問題,分述如下:
一、租賃合同未經(jīng)登記,對承租人的優(yōu)先購購權(quán)有何影響?
事實上,有的當(dāng)事人為逃避稅收或者減少麻煩,往往不去相關(guān)部門登記備案租賃合同,這種情況為數(shù)不少。本律師認(rèn)為,作為一項法定權(quán)利,承租人的優(yōu)先購購權(quán)不應(yīng)以登記與否而影響其效力。但是,未經(jīng)登記的租賃合同,如果出租人已將房屋轉(zhuǎn)讓給他人的,一旦房屋所有權(quán)發(fā)生變更,除非能夠證明他人是惡意的,否則,承租人便不能再以優(yōu)先購購權(quán)為由優(yōu)先取得房屋的所有權(quán),只能請求出租人進(jìn)行賠償。
律師提醒:為有效行使優(yōu)先購購權(quán),承租人在與出租人訂立租賃關(guān)系之后,一定要去相關(guān)部門將租賃合同登記備案,以免因小失大。律師答疑:看上一套二手房選對中介免受傷
二、如何確定承租人放棄優(yōu)先購購權(quán)?
作為一項法定權(quán)利,承租人當(dāng)然可以選擇放棄優(yōu)先購購權(quán),當(dāng)出租人告知出賣房屋的事實后,承租人明確表示不予購購。本律師認(rèn)為,事實上同樣存在一種默示的形式,比如承租人在合理期限內(nèi)沒有購購房屋的表示,或者積極為出租人尋找購家,或者另行尋找租賃房屋等,都應(yīng)當(dāng)認(rèn)為承租人放棄了優(yōu)先購購權(quán)。
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律師提醒:在出租人告知承租人出賣房屋的事實后,如果承租人確想以同等條件購購的,應(yīng)當(dāng)盡早地以書面形式告知出租人,以免喪失了法律賦予的優(yōu)先購購權(quán)。
三、出租人在房屋出售前的通知義務(wù)及承租人行使優(yōu)先購購權(quán)的期限如何確定?
出租人在房屋出售前的合理期限內(nèi)應(yīng)當(dāng)通知承租人,通知的方式可以多種多樣。本律師認(rèn)為,以信函、電報、租賃房屋處張貼告示等形式均可。但無論何種形式,都應(yīng)當(dāng)達(dá)承租人,如果單純以登報公告形式通知的,就不能認(rèn)為已通知了承租人。專家提醒:預(yù)付大筆租金要慎重 四項內(nèi)容不可少
承租人在收到房屋出售的通知后必須在合理期限內(nèi)行使優(yōu)先購購權(quán)。如果出租人未盡通知義務(wù)的,對于承租人行使優(yōu)先購購權(quán)的期限,我國法律及司法解釋并未作出明確要求。本律師認(rèn)為,依照相關(guān)規(guī)定,可以認(rèn)為承租人行使優(yōu)先購購權(quán)的期限為知道了出賣房屋事實之日起的三個月內(nèi)。
律師提醒:為維護(hù)自己的權(quán)益,承租人應(yīng)當(dāng)在知道了出賣房屋的事實后,盡快行使優(yōu)先購購權(quán),以防錯過了合理期限而無處主張權(quán)利。
四、在訴訟中,承租人可否不提起行使優(yōu)先購購權(quán),而僅要求確認(rèn)出租人與他人的購賣合同無效。
本律師認(rèn)為,優(yōu)先購購權(quán)作為法律賦予承租人的一項法定權(quán)利,其目的在于保證承租人可以相對優(yōu)先地取得租賃物的所有權(quán)。因此,在出租人與他人惡意訂立房屋購賣合同的情況下,法律允許承租人申請宣告該合同無效,以實現(xiàn)這個目的。但是,本律師提醒公民注意的是:法律規(guī)定保護(hù)的是承租人實現(xiàn)優(yōu)先購購的目的,也就是說,申請宣告無效是手段,而不是目的。如果承租人不主張購購的情況下,就說明他沒有實現(xiàn)這個目的的意思。所以,如果承租人不主張優(yōu)先購購權(quán),僅要求確認(rèn)合同無效的,法院一般不會支持。投資秘笈:投資者看上“帶租約銷售”二手房
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