閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
“較近覺都睡不安穩(wěn),做夢都在想,我這房子是不是購虧了。”張富自嘲,自己剛剛當(dāng)上“房奴”,實(shí)現(xiàn)了“居者有其屋”的理想,就碰到了新的煩惱。
“大家都在談?wù)?0年大限,我這里只剩60年了?!睙o恒產(chǎn)者無恒心,張富并不覺得自己是杞人憂天,相反后悔自己粗心大意后知后覺,現(xiàn)在才仔細(xì)想過這個(gè)問題。
他今年在東三環(huán)附近購了套100多平米的二手房,6年左右的房齡,細(xì)看房產(chǎn)證和合同才發(fā)現(xiàn),土地使用權(quán)在開發(fā)商手里又沉淀了4年。
學(xué)工科出身的張富并不富裕,1996年到北京上學(xué),畢業(yè)后進(jìn)入企業(yè)工作,工作6年的積累,加上老婆的積蓄和家里的部分支持,30多萬也只夠三分之一的房價(jià),現(xiàn)在每月要供幾千塊。
讓他郁悶的是,現(xiàn)在房產(chǎn)證還押在銀行手里,幾十年之后還清貸款真正“當(dāng)家作主”了,自己的產(chǎn)權(quán)還是不完整。“房子是我的,房子下面的地不是我的,只有使用權(quán),土地到期了這房子不就是空中樓閣了么?”
70年后,我的房子怎么辦?在物權(quán)法草案第五次提交全國人大常委會(huì)審議的時(shí)候,空中樓閣之虞??懸在每個(gè)有房或?qū)?huì)有房的中國人頭上的達(dá)摩克利斯之劍,再次成為人們熱議的話題。
70年大限溯源
按照法律專家的解釋,中國實(shí)行土地公有制,只有國家和集體才能成為土地所有權(quán)的主體。住房制度改革以前,城市住房基本上也全是“公家”的,住公家的房子是大多數(shù)城市居民享有的一項(xiàng)福利。
住房制度改革以后,私人,特別是城鎮(zhèn)居民,普遍可以擁有自己的房屋,這時(shí)候就出現(xiàn)房屋所有權(quán)和土地所有權(quán)的歸屬不一致的問題,法律上的解決之道,就是通過在所有權(quán)上設(shè)定一個(gè)用益物權(quán),也就是土地使用權(quán)。
在制定中的物權(quán)法里,這叫“建設(shè)用地使用權(quán)”。它和所有權(quán)的區(qū)別就是,所有權(quán)是無期限的,而用益物權(quán)是有期限的。按現(xiàn)行規(guī)定,建設(shè)用地使用權(quán)的期限,居住用地是70年,工業(yè)用地50年,商業(yè)用地40年,綜合用地50年。改革初期劃撥或出讓的土地,使用期限更短。
而房屋的使用壽命,通常要比這個(gè)年限長。只要房屋在,房屋的所有權(quán)就存在,這跟土地使用權(quán)的有期限性產(chǎn)生了矛盾。房屋不能飄在空中,有期限的土地危及房屋的根基。
但是研究過改革歷史的人說,當(dāng)初能定到70年就顯屬不易。
在1980年代的民商和經(jīng)濟(jì)立法的指導(dǎo)思想中,所有權(quán)是分等級的,國家所有權(quán)神圣不可侵犯,私人的土地使用權(quán)要鎖定一個(gè)期限,否則無限的使用權(quán)將取代所有權(quán)。1987年深圳特區(qū)嘗試國有土地出讓時(shí),憲法和法律明文禁止土地交易。1988年修憲對此解禁,1990年出臺的《城鎮(zhèn)土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》確立了這個(gè)年限。
追究這個(gè)數(shù)字出臺的依據(jù),有人說是“拍腦袋拍出來的,沒有特別充分合理的依據(jù)”,有人分析認(rèn)為是經(jīng)過決策論證的,包括對香港經(jīng)驗(yàn)的借鑒,從一個(gè)成年人開始擁有房產(chǎn)始,可以行權(quán)的期限不超過70年。
說不清翔實(shí)依據(jù),也正符合“摸著石頭過河”的改革路徑,先給個(gè)較長期限,問題留給后人,等70年后再說。
給“空中樓閣”一個(gè)根基
漸進(jìn)改革中發(fā)展起來的中國房地產(chǎn)市場,造就了億萬財(cái)富,商人和政府“坐地生財(cái)”,獲益巨大,然而越來越多坐擁房產(chǎn)的人們恍然間發(fā)現(xiàn):自己傾畢生之功購到的房子,得到的卻不是房屋兼土地完整的產(chǎn)權(quán)。皮之不存,毛將焉附?除了那堆“磚頭瓦片”,得到的只是一個(gè)70年的租期,“但存方寸地,留于子孫耕”的傳統(tǒng)美夢無法再做。
而空中樓閣之虞也并不是遠(yuǎn)在70年或者40年(商業(yè)用地)之后。建于1983年的深圳棟高樓??國際商業(yè)大廈,土地使用年限“從1982年1月1日到2001年12月31日”,在2002年天就到期。
問題正在積累,拖延不是辦法。目前正在審議中的物權(quán)法,也許會(huì)成為從根本上解決問題的契機(jī)。從物權(quán)法草案起草到今天的五次審議,70年房產(chǎn)困局都是焦點(diǎn)。
四審之前的草案都一直規(guī)定,私有房產(chǎn)的土地使用權(quán)到期即消滅,土地使用者應(yīng)在期滿之前一年提出續(xù)期申請,交納土地轉(zhuǎn)讓金后繼續(xù)使用。除因公共利益需要收回土地的外,出讓人應(yīng)當(dāng)同意。這個(gè)規(guī)定遭到眾多質(zhì)疑,頭先相較人們想得到治本之策的期待,物權(quán)法同以往的法律一樣沒有任何突破,1994年出臺的《城市房地產(chǎn)管理法》早有類似規(guī)定。而到期要申請,不僅增加了交易成本,也使人們對財(cái)產(chǎn)的可預(yù)期性和財(cái)產(chǎn)關(guān)系的穩(wěn)定性受到很大沖擊。
第五次審議的草案終于有了不小的一個(gè)進(jìn)步,規(guī)定區(qū)分居住用地和商業(yè)、工業(yè)用地,居住用地不需要申請,土地使用權(quán)70年大限到期之后自動(dòng)續(xù)期。參與立法的專家分析,修改后的規(guī)定意味著,到期后即使拖欠土地轉(zhuǎn)讓金,也不會(huì)導(dǎo)致自己的“物權(quán)”消滅,只不過是負(fù)有“債務(wù)”,這對房屋的居住使用者的意義完全不一樣。
但是目前的草案對續(xù)期的期限、續(xù)交土地轉(zhuǎn)讓金的標(biāo)準(zhǔn)和辦法等沒有更具體明確的規(guī)定,而是授權(quán)國務(wù)院另行規(guī)定,再次將問題留到往后。
物權(quán)法(草案)起草小組成員、中國人民大學(xué)法學(xué)院教授王軼告訴記者,土地使用權(quán)期限和費(fèi)用之爭,實(shí)際上涉及到財(cái)富在國家和民眾之間的分配,現(xiàn)在很多地方“經(jīng)營城市”,財(cái)政靠地吃飯,這個(gè)期限規(guī)定得短一些,在財(cái)富分配上對國家和政府有利。但從長遠(yuǎn)來看,“國不應(yīng)與民爭利”,要藏富于民,民富國才能富,所以這個(gè)期限可否規(guī)定得長一些,或者收費(fèi)能不能少一些,甚至只是象征性收費(fèi)?
無論如何,畢竟這已經(jīng)是一個(gè)開始。居住用房涉及每一個(gè)人----包括政府官員和人大代表的切身利益,每一步都要異常慎重,而要徹底解決房產(chǎn)70年困局,正如有關(guān)專家所言,還需要“歷史的智慧”。
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