“較近覺都睡不安穩(wěn)，做夢都在想，我這房子是不是購虧了。”張富自嘲，自己剛剛當(dāng)上“房奴”，實(shí)現(xiàn)了“居者有其屋”的理想，就碰到了新的煩惱。 “大家都在談?wù)?0年大限，我這里只剩60年了?！睙o恒產(chǎn)者無恒心，張富并不覺得自己是杞人憂天，相反后悔自己粗心大意后知后覺，現(xiàn)在才仔細(xì)想過這個(gè)問題。 他今年在東三環(huán)附近購了套100多平米的二手房，6年左右的房齡，細(xì)看房產(chǎn)證和合同才發(fā)現(xiàn)，土地使用權(quán)在開發(fā)商手里又沉淀了4年。 學(xué)工科出身的張富并不富裕，1996年到北京上學(xué)，畢業(yè)后進(jìn)入企業(yè)工作，工作6年的積累，加上老婆的積蓄和家里的部分支持，30多萬也只夠三分之一的房價(jià)，現(xiàn)在每月要供幾千塊。 讓他郁悶的是，現(xiàn)在房產(chǎn)證還押在銀行手里，幾十年之后還清貸款真正“當(dāng)家作主”了，自己的產(chǎn)權(quán)還是不完整。“房子是我的，房子下面的地不是我的，只有使用權(quán)，土地到期了這房子不就是空中樓閣了么？” 70年后，我的房子怎么辦？在物權(quán)法草案第五次提交全國人大常委會(huì)審議的時(shí)候，空中樓閣之虞??懸在每個(gè)有房或?qū)?huì)有房的中國人頭上的達(dá)摩克利斯之劍，再次成為人們熱議的話題。 70年大限溯源 按照法律專家的解釋，中國實(shí)行土地公有制，只有國家和集體才能成為土地所有權(quán)的主體。住房制度改革以前，城市住房基本上也全是“公家”的，住公家的房子是大多數(shù)城市居民享有的一項(xiàng)福利。 住房制度改革以后，私人，特別是城鎮(zhèn)居民，普遍可以擁有自己的房屋，這時(shí)候就出現(xiàn)房屋所有權(quán)和土地所有權(quán)的歸屬不一致的問題，法律上的解決之道，就是通過在所有權(quán)上設(shè)定一個(gè)用益物權(quán)，也就是土地使用權(quán)。 在制定中的物權(quán)法里，這叫“建設(shè)用地使用權(quán)”。它和所有權(quán)的區(qū)別就是，所有權(quán)是無期限的，而用益物權(quán)是有期限的。按現(xiàn)行規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)的期限，居住用地是70年，工業(yè)用地50年，商業(yè)用地40年，綜合用地50年。改革初期劃撥或出讓的土地，使用期限更短。 而房屋的使用壽命，通常要比這個(gè)年限長。只要房屋在，房屋的所有權(quán)就存在，這跟土地使用權(quán)的有期限性產(chǎn)生了矛盾。房屋不能飄在空中，有期限的土地危及房屋的根基。 但是研究過改革歷史的人說，當(dāng)初能定到70年就顯屬不易。 在1980年代的民商和經(jīng)濟(jì)立法的指導(dǎo)思想中，所有權(quán)是分等級的，國家所有權(quán)神圣不可侵犯，私人的土地使用權(quán)要鎖定一個(gè)期限，否則無限的使用權(quán)將取代所有權(quán)。1987年深圳特區(qū)嘗試國有土地出讓時(shí)，憲法和法律明文禁止土地交易。1988年修憲對此解禁，1990年出臺的《城鎮(zhèn)土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》確立了這個(gè)年限。 追究這個(gè)數(shù)字出臺的依據(jù)，有人說是“拍腦袋拍出來的，沒有特別充分合理的依據(jù)”，有人分析認(rèn)為是經(jīng)過決策論證的，包括對香港經(jīng)驗(yàn)的借鑒，從一個(gè)成年人開始擁有房產(chǎn)始，可以行權(quán)的期限不超過70年。 說不清翔實(shí)依據(jù)，也正符合“摸著石頭過河”的改革路徑，先給個(gè)較長期限，問題留給后人，等70年后再說。 給“空中樓閣”一個(gè)根基 漸進(jìn)改革中發(fā)展起來的中國房地產(chǎn)市場，造就了億萬財(cái)富，商人和政府“坐地生財(cái)”，獲益巨大，然而越來越多坐擁房產(chǎn)的人們恍然間發(fā)現(xiàn)：自己傾畢生之功購到的房子，得到的卻不是房屋兼土地完整的產(chǎn)權(quán)。皮之不存，毛將焉附？除了那堆“磚頭瓦片”，得到的只是一個(gè)70年的租期，“但存方寸地，留于子孫耕”的傳統(tǒng)美夢無法再做。 而空中樓閣之虞也并不是遠(yuǎn)在70年或者40年(商業(yè)用地)之后。建于1983年的深圳棟高樓??國際商業(yè)大廈，土地使用年限“從1982年1月1日到2001年12月31日”，在2002年天就到期。 問題正在積累，拖延不是辦法。目前正在審議中的物權(quán)法，也許會(huì)成為從根本上解決問題的契機(jī)。從物權(quán)法草案起草到今天的五次審議，70年房產(chǎn)困局都是焦點(diǎn)。 四審之前的草案都一直規(guī)定，私有房產(chǎn)的土地使用權(quán)到期即消滅，土地使用者應(yīng)在期滿之前一年提出續(xù)期申請，交納土地轉(zhuǎn)讓金后繼續(xù)使用。除因公共利益需要收回土地的外，出讓人應(yīng)當(dāng)同意。這個(gè)規(guī)定遭到眾多質(zhì)疑，頭先相較人們想得到治本之策的期待，物權(quán)法同以往的法律一樣沒有任何突破，1994年出臺的《城市房地產(chǎn)管理法》早有類似規(guī)定。而到期要申請，不僅增加了交易成本，也使人們對財(cái)產(chǎn)的可預(yù)期性和財(cái)產(chǎn)關(guān)系的穩(wěn)定性受到很大沖擊。 第五次審議的草案終于有了不小的一個(gè)進(jìn)步，規(guī)定區(qū)分居住用地和商業(yè)、工業(yè)用地，居住用地不需要申請，土地使用權(quán)70年大限到期之后自動(dòng)續(xù)期。參與立法的專家分析，修改后的規(guī)定意味著，到期后即使拖欠土地轉(zhuǎn)讓金，也不會(huì)導(dǎo)致自己的“物權(quán)”消滅，只不過是負(fù)有“債務(wù)”，這對房屋的居住使用者的意義完全不一樣。 但是目前的草案對續(xù)期的期限、續(xù)交土地轉(zhuǎn)讓金的標(biāo)準(zhǔn)和辦法等沒有更具體明確的規(guī)定，而是授權(quán)國務(wù)院另行規(guī)定，再次將問題留到往后。 物權(quán)法(草案)起草小組成員、中國人民大學(xué)法學(xué)院教授王軼告訴記者，土地使用權(quán)期限和費(fèi)用之爭，實(shí)際上涉及到財(cái)富在國家和民眾之間的分配，現(xiàn)在很多地方“經(jīng)營城市”，財(cái)政靠地吃飯，這個(gè)期限規(guī)定得短一些，在財(cái)富分配上對國家和政府有利。但從長遠(yuǎn)來看，“國不應(yīng)與民爭利”，要藏富于民，民富國才能富，所以這個(gè)期限可否規(guī)定得長一些，或者收費(fèi)能不能少一些，甚至只是象征性收費(fèi)？ 無論如何，畢竟這已經(jīng)是一個(gè)開始。居住用房涉及每一個(gè)人----包括政府官員和人大代表的切身利益，每一步都要異常慎重，而要徹底解決房產(chǎn)70年困局，正如有關(guān)專家所言，還需要“歷史的智慧”。

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