備受關注的《土地管理法》修訂工作已經(jīng)全面展開。

記者從國土資源部了解到，由該部法規(guī)司牽頭，各個業(yè)務司均參與其中，《土地管理法》已經(jīng)成了當前土地立法的。另據(jù)有關人士透露，《土地管理法》今年列入了國務院立法規(guī)劃，國土資源部有望在今年向國務院提交《土地管理法》修改文本。

一位接近該法修改的專家告訴記者，《土地管理法》此次修改有四大：農(nóng)村集體建設用地流轉、征地制度改革、土地出讓收益分成改革和土地審批制度改革等。

其中，土地出讓收益分成改革成為各方討論的熱點，這將改變地方政府土地出讓收入是“財政”的現(xiàn)狀。

改革土地管理機制

據(jù)悉，《土地管理法》修改已經(jīng)征集了眾多專家的意見，目前修改的方向主要集中在上述四個方面，而政府土地管理改革工作，成為這次《土地管理法》修改的。

目前的土地收益分成機制是否合理？土地出讓收益用途如何規(guī)范？土地審批制度如何改革？

這些問題均已被列入《土地管理法》討論的范圍，有關專家已經(jīng)給出了比較詳細的改革和問題解決方案。

上述專家表示，土地出讓收益制度改革的基本方向是擴大分成比例，逐步加大對土地出讓金等土地出讓收入的控制權，以合理的方式引導土地出讓金向正確方向使用。

今年3月份，國土資源部等部門聯(lián)合出臺了《土地出讓金收支管理辦法》(以下簡稱“辦法”)，其中規(guī)定15%的土地出讓金必須用于土地復墾和土地整理工作，土地出讓金必須納入地方財政，實行“收支兩條線”管理。

去年8月，《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(以下簡稱“24號文”)中也明確規(guī)定，地方土地出讓金收入的10%應用于城市廉租房建設。

但是，中國土地勘測規(guī)劃院副總工程師鄒曉云對本報表示，由于地方“土地財政”家底不清，很難確定地方政府能嚴格執(zhí)行上述政策。因此，關于土地出讓收益分配的改革，還需要從很多方面來規(guī)范。

上述專家表示，此次《土地管理法》修改不僅包括和地方的土地收益分成，還將農(nóng)民等利益主體在土地出讓收益中如何參與分配的問題列入考慮范圍之內。

例如，農(nóng)民社保問題和土地可以考慮采取掛鉤制度。地方政府從農(nóng)民手中征取了土地，取得了土地出讓收益，而失地農(nóng)民社保問題同樣是政府應該承擔的社會責任，應該由財政資金中出，可以將地方收取的土地出讓收益與財政安排的失地農(nóng)民社保工作掛鉤考慮。

除了土地收益分配機制改革外，此次列入《土地管理法》修改范圍的還有土地審批制度改革。上述專家透露，整體改革方向是土地審批權逐步下放，只管用地指標，省級及以下政府負責具體用地審批。

據(jù)悉，土地審批制度改革，將從“審批環(huán)節(jié)、審批事項、批準權限、報批方式、報批程序和審查內容”六大方面，嚴把土地審批中的關鍵環(huán)節(jié)，對新增建設用地進行“全方位卡位”。

總體來看，這項改革的主要集中在三個方面：一是審批管制將得以加強。

二是嚴格新增建設用地的審查報批，保障國家工程必需用地。而且，土地審批權限將進一步向集中，并由國家統(tǒng)一調控，建立新增建設用地審批與國家產(chǎn)業(yè)政策相結合的機制。

三是加大審查力度。即對各地土地利用總體規(guī)劃、占補平衡、產(chǎn)業(yè)政策、農(nóng)地轉用和土地征收等等進行嚴格審查。

在加大土地審批權以控制建設用地指標的同時，國土系統(tǒng)還將對目前的土地審批事項進行清理，“該管則管，不管則放”。

“土地財政”面臨調整

在《土地管理法》修改內容中，關于土地出讓收益分成調整問題始終是觸動地方政府“土地財政”較敏感的神經(jīng)。

據(jù)悉，作為土地出讓收入的大頭，土地出讓金目前約70%分成歸地方，這部分收入也是政府出讓土地的純收益。

中房集團理事長孟曉蘇在日前召開的“中國地產(chǎn)30年高峰論壇”上表示，我國土地出讓收入急劇增長，在2007年底已經(jīng)達到9100億元，占地方財政收入的28%，個別地區(qū)土地出讓收入甚至占到了當?shù)刎斦杖氲?0%。

正是出于利益的刺激，很多地方政府打著“運營城市”和“運營土地”的名義抬高土地價格，“賣地生財”。

上述有關專家向記者介紹，《土地管理法》修改將調整土地出讓收益分成比例，但是不改變土地出讓收益“大頭”歸地方的既有格局，只是加強對土地出讓收益的控制，引導土地出讓收益合理使用。

加大對土地復墾和土地整理的投入是土地出讓金使用的主要方向，此前財政部等部門聯(lián)合發(fā)出的“辦法”中已經(jīng)明確規(guī)定土地出讓金15%用于土地整理和復墾。此外，財政部希望能將土地出讓金納入財政預算，進行陽光化管理。

上述專家表示，《土地管理法》修改是從制度上改變了土地出讓金管理、使用的方式，并沒有具體規(guī)定用途。整體來看，加大對民生的支出，減少城市建設支出，建立土地出讓金儲備基金，保證持續(xù)發(fā)展是改革的主要思路。

上述專家向記者介紹，目前這些改革性建議已經(jīng)交給國土資源部，而國土資源部也成立了由法規(guī)司牽頭的《土地管理法》修改小組。預計較快明年才能遞交全國人大。

實際上，《土地管理法》修改還面臨很多難題。雖然財政部等部門已經(jīng)發(fā)布了“辦法”，但是地方政府隱匿、轉移土地出讓金收入的實例屢見不鮮。

例如，審計署今年8月公布的11城市土地出讓金審計公告，11個城市有1864.11億元土地出讓金沒有納入基金預算管理，占11城市土地出讓凈收益總額的71.18%。

鄒曉云表示，地方“土地財政”臺賬不清問題是制約土地出讓收益分配改革的主要問題，但是目前幾次土地普查都遇到地方政府“不交實底”的問題。

約7成的土地出讓金根本不記賬，其清理和管理難度可想而知，更何況要動地方政府“蛋糕”，重新切分土地出讓金，其所涉及到的各方利益矛盾，極為復雜。

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