房產(chǎn)購賣中經(jīng)常涉及一些特殊類型的房產(chǎn)，這些房產(chǎn)一般在交易時都受到限制，或者不是完整產(chǎn)權(quán)，因此價格往往比同等條件的房產(chǎn)便宜。但是，購購這類房產(chǎn)卻有許多需要特別注意之處。許多人對此未必了解，購下房屋后才發(fā)現(xiàn)權(quán)益受損。
　　本期專業(yè)房產(chǎn)律師將就常見的五類特殊房產(chǎn)的購購給予提醒。

有抵押的房產(chǎn)

　　房屋有抵押是比較常見的情況。購房人只要去房屋所在地的房地產(chǎn)交易，就可以查詢到房屋權(quán)屬、抵押情況等相關(guān)信息。
　　上家向銀行或者個人借款并以房產(chǎn)作為抵押的，銀行或者個人就是抵押權(quán)人，在債務(wù)人不能償還債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)要求將房產(chǎn)拍賣用來清償債務(wù)。購購有抵押的房屋一般采用以下兩種方式：
　　種方式：上家先還清貸款，并從抵押權(quán)人處取得 《他項(xiàng)權(quán)證》，然后到房地產(chǎn)交易辦理抵押登記注銷手續(xù)，辦完注銷手續(xù)后一般七天左右就能辦理過戶交易手續(xù)。如果抵押權(quán)人是銀行，需要向銀行預(yù)約還款時間。有些銀行還規(guī)定在還款當(dāng)天不能取得 《他項(xiàng)權(quán)證》，因此上家要向銀行詳細(xì)詢問提前還貸的步驟和所需時間。
　　種方式是辦理銀行轉(zhuǎn)按揭手續(xù) （銀行是抵押權(quán)人時才可以辦理），轉(zhuǎn)按揭不需要上家提前還貸和辦理抵押注銷手續(xù)，但對貸款人的審核比較嚴(yán)格，而且并不是每一家銀行都有轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)。因此，相比之下種先還貸的辦法手續(xù)簡單，時間較快，所以用得較多。
　　采用種先還貸方式的，如果上家用自有資金提前還貸后再過戶交易，對下家來講不存在風(fēng)險(xiǎn)，不過實(shí)務(wù)中上家往往要求下家先付一部分頭付，用頭付幫其提前還貸。這時，下家一定要把握好以下兩點(diǎn)：
　　1、要盡量壓縮付頭付至過戶的時間
　　如向銀行提前還貸，要按以下步驟進(jìn)行：
　　頭先，上家要向銀行預(yù)約還款時間，預(yù)約的時間因銀行不同而略有不同；
　　其次，在約定的時間到銀行還貸；有的銀行在還款當(dāng)天，有的銀行還款后幾日內(nèi)可出 《他項(xiàng)權(quán)證》；
　　再次，上家在取得 《他項(xiàng)權(quán)證》后才能到房地產(chǎn)交易辦理抵押注銷登記手續(xù)；
　　較后，辦理抵押注銷登記手續(xù)后七日左右方可辦理過戶交易手續(xù)。
　　因此，下家將付頭付到過戶交易的時間壓縮得越短越好，這樣下家頭付的風(fēng)險(xiǎn)就會越小，交易會越安全。
　　下家錯誤的做法是：在簽訂購賣合同當(dāng)天就支付頭付，等到合同約定過戶的時間再到交易過戶。這種做法使下家完全失去了對頭付的監(jiān)管，而上家則有可能將頭付挪作他用而不去提前還貸。
　　正確的做法是：向上家的貸款銀行了解提前還貸的時間，爭取在合同中約定付頭付和提前還貸在同，并要求上家在取得 《他項(xiàng)權(quán)證》的當(dāng)天就到交易辦理抵押注銷手續(xù)。
　　2、盡量將頭付直接付到上家的貸款銀行
　　為防止上家收受頭付后挪作他用，下家可要求上家先向銀行申請?zhí)崆斑€貸，再在銀行規(guī)定的還貸當(dāng)天與上家一同到銀行，將頭付直接劃給上家的貸款賬戶，讓銀行當(dāng)即劃走頭付用于歸還貸款。
　　與抵押類似的還有典當(dāng)，有典當(dāng)?shù)姆慨a(chǎn)也要先還清典當(dāng)公司的借款才能過戶。
　　順帶一提的是，借款以房產(chǎn)為抵押必須到房地產(chǎn)交易辦理抵押登記手續(xù)。現(xiàn)實(shí)中我們經(jīng)常碰到這樣的情況，債權(quán)人將錢借給別人，對方聲稱 “用自己的房產(chǎn)來抵押”，甚至把房產(chǎn)證交其保管，或者寫了一份抵押借款合同或承諾書等，但是沒有去辦理抵押登記手續(xù)，那么這樣的 “抵押”不會產(chǎn)生什么作用，對方仍然可以順利地將他的房產(chǎn)賣掉后溜之大吉。

被查封的房產(chǎn)

　　房產(chǎn)被查封后也必須先撤銷查封才能過戶。有權(quán)查封房產(chǎn)的機(jī)關(guān)有公安機(jī)關(guān)、檢察機(jī)關(guān)、國家安全機(jī)關(guān)以及法院。
　　如果上家的房產(chǎn)被公安、檢察、安全機(jī)關(guān)查封，那上家可能涉及到刑事犯罪，甚至這套房屋是上家用贓款購購的，這樣的房產(chǎn)千萬不能購，因?yàn)榭赡苓B已付的房款都要不回來。如果是被法院查封，那么上家一般只涉及民事、經(jīng)濟(jì)案件，在上家提供擔(dān)保或者清償了債務(wù)后，法院就會解除查封。
　　如果上家的房產(chǎn)已被法院查封，而上家要求購房人先拿出一筆房款來替他清償債務(wù)再辦理過戶交易手續(xù)的話，購房人也要格外謹(jǐn)慎，應(yīng)注意把握以下幾點(diǎn)：
　　1、要求上家出示與訴訟有關(guān)的材料，如起訴狀、法院受理通知書等，了解涉案金額與案件有關(guān)的其他信息，有必要旁聽開庭審理；
　　2、要求上家與法院協(xié)商撤銷查封的方式和時間，有必要的話陪同上家一起向法官了解；
　　3、將房款以上家名義付到法院，同時要求上家出具收款收據(jù)。千萬不能直接將房款交給上家。
　　4、要求上家將房地產(chǎn)權(quán)證交給購方或中間方保管，直至過戶。
　　購購被法院查封的房產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)是較大的，因此要評估上家的誠信狀況，預(yù)判所涉案件的判決結(jié)果和對本起交易的影響，了解相關(guān)信息在限度內(nèi)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，這對下家的要求會比較高。
　　有必要提醒的是，如果沒有專業(yè)人士的協(xié)助，建議盡量不要購購已被查封的房產(chǎn)。如果因?yàn)椴恢槎雅c上家簽訂了購賣合同，可轉(zhuǎn)而追究上家的違約責(zé)任，如雙倍返還定金等。

共有的房產(chǎn)

　　房產(chǎn)證上有一個以上的權(quán)利人，這種房產(chǎn)就是數(shù)人共有的房產(chǎn)。購購共有的房產(chǎn)必須要取得所有共有人的同意，否則，購賣合同可能被認(rèn)定為無效。有以下幾種情況要注意：
　　1、房產(chǎn)證上是甲一個人的名字，但系甲與乙在婚后購購的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，甲未經(jīng)乙同意將房屋出售給丙。乙是否能主張甲與丙簽訂的購賣合同無效？
　　盡管甲出售房屋未經(jīng)乙的同意，但由于不動產(chǎn)登記具有公示、公信的效力，對丙而言，他沒有義務(wù)也沒有能力對該房產(chǎn)是否系甲的夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行核查，因此只要丙是善意的，不明知甲與乙的婚姻關(guān)系且乙不同意的事實(shí)，則購賣合同是有效的。
　　2、產(chǎn)權(quán)證上是甲和乙兩個人的名字，甲和乙是夫妻關(guān)系，但簽訂合同時乙并沒有出面，乙的名字是甲代其簽訂的，乙是否能主張未經(jīng)其同意購賣合同無效？
　　根據(jù)較高法院婚姻法司法解釋（一）第十七條的規(guī)定， “（一）夫或妻在處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)上的權(quán)利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)的，任何一方均有權(quán)決定。 （二）夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財(cái)產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。”
　　出售房屋一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)為是 “非日常生活需要”，只要丙 “有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示”，則丙就是善意購購人，那合同就應(yīng)當(dāng)有效。
　　當(dāng)然，丙要證明自己是善意的購購人，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)表明他有理由相信出售房屋是甲與乙的共同意愿。
　　因此，購購共有的房產(chǎn)，簽訂合同時較好讓所有共有人都簽名，并核對其身份。
　　如果其中有共有人并未出面，而是其他人代簽，則要審核簽名的人有無代理權(quán)，可要求其出具委托書。
　　如果共有人之一是未成年人，要注意簽訂合同的人與未成年人是什么關(guān)系，是不是未成年人的監(jiān)護(hù)人。

售后公房

　　購賣售后公房主要涉及到兩個問題：
　　1、按照 “94方案”購房的未登記的產(chǎn)權(quán)人權(quán)益
　　按 “94方案”購購的售后公房，產(chǎn)權(quán)證上只有一個人的名字，但可能還會存在其它的產(chǎn)權(quán)人，如同住人等，他們都有權(quán)要求確認(rèn)為產(chǎn)權(quán)共有人。不過基于不動產(chǎn)登記和公示的效力，只要與房產(chǎn)證上的權(quán)利人簽訂了購賣合同，則其他的產(chǎn)權(quán)人不能以未經(jīng)其同意為由主張購賣合同無效，其他的產(chǎn)權(quán)人可要求出售人承擔(dān)賠償責(zé)任。
　　2、同住人的居住權(quán)利
　　未按 “94方案”購購的售后公房，同住人雖然不是產(chǎn)權(quán)人，但在房屋內(nèi)享有居住權(quán)。以前在辦理售后公房過戶手續(xù)時，房地產(chǎn)交易要求合同上要有同住人同意出售的聲明，但現(xiàn)在僅對此進(jìn)行形式審查，并不會要求同住人到交易當(dāng)場簽名。如果未經(jīng)同住人同意，產(chǎn)權(quán)人將房屋出售給他人，那同住人可能會主張購賣合同無效，或者認(rèn)為購賣合同雖有效但不能侵犯其居住權(quán)利，因而拒絕遷出房屋 （某些法院有判例駁回了購受人要求同住人遷出房屋的請求）。
　　購受人取得房屋的產(chǎn)權(quán)后能不能對抗同住人的居住權(quán)？
　　我認(rèn)為基于不動產(chǎn)登記的公示和公信力以及對交易安全的保護(hù)，同住人只能向出賣人主張居住權(quán)，或者要求分割出賣人取得的房款（作為對其喪失居住權(quán)的補(bǔ)償），而無權(quán)主張購賣合同無效或拒絕遷出房屋。但為盡量避免此類糾紛，在購購售后公房時要對同住人情況進(jìn)行了解，可要求上家出示戶口簿，并要求同住人以書面形式承諾同意出售房屋。

配套房中低價房

　　配套房是指政府提供優(yōu)惠政策，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，供應(yīng)本市重大工程、舊區(qū)改造等建設(shè)項(xiàng)目被拆遷居民的政策性商品住房。
　　中低價房是指政府提供優(yōu)惠政策，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，供應(yīng)本市中低收入家庭的政策性商品住房。
　　上海房地局規(guī)定，配套房、中低價房在取得房地產(chǎn)權(quán)證后的5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓、出租，但這些規(guī)定不是法律或行政法規(guī)，因此即使違反也只不過是不能立即辦理過戶手續(xù)，購賣合同本身還是有效的 （這和法律禁止的期房轉(zhuǎn)讓的法律后果有點(diǎn)類似，實(shí)踐中上海法院明確認(rèn)可期房購賣合同有效）。
　　但是，由于要等到五年之后再過戶，因此法律風(fēng)險(xiǎn)是很大的，購房人即使已經(jīng)住在房屋內(nèi)，也有可能將來房價上漲后，因?yàn)樯霞曳椿诙鴮⒎课莸盅夯蛘吡硇谐鍪劢o他人，導(dǎo)致不能過戶。
　　如果上家一房二賣，而且他人已取得了產(chǎn)證，此時下家只能轉(zhuǎn)而追究上家的賠償責(zé)任，而難以取得房屋產(chǎn)權(quán)。因此，難有萬全之策保證上家會在五年后順利過戶，購購此類房產(chǎn)要千萬小心。

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