房地產開發(fā)三要素：是位置、是位置、第三還是位置。其實不

是開發(fā)商主動地看重位置，而是房地產用戶對位置的要求非?？量?。位置之

所以重要，是因為房地產具有在位置上不可移動的特點，環(huán)境狀況的改變也

不受個人意志左右。好位置，工作、生活處處方便；差位置，上班、購物樣

樣為難。從這個意義上說，購房者“一選定終身”，豈有不重視之理？從以

下幾個方面對位置進行分析，為您購房做個參謀。

一、對位置的初步認識

位置是針對特定參照物方位與距離來講的。方位是指相對于城市區(qū)

（或較主要的區(qū)）的方向。距離指與城市區(qū)或購房者關心的某一點

之間的距離，如工作地點。

1、選擇方位要考慮以下幾點因素：

（1）城市的主導風向，一年四季特別是冬春季的主要風向，城市地表

水、地下水的流向；

（2）與工業(yè)區(qū)（特別是有污染的工業(yè)區(qū)）、文教區(qū)（特別是高等院校、

科研院所集中的區(qū)域）、風景名勝區(qū)、商業(yè)區(qū)等購房者所關心的各功能

區(qū)的相互位置關系；

（3）購房者傳統的方位偏好。

2、對于距離的考慮

一方面要考慮道路的實際長短，另一方面還要考慮在可行的交通方式下

的通達時間及通暢程度，如要求半公里自行車行程之內或半公里公共汽車行

程之內等等。在關心了主要地點與所購房屋距離的同時，還要適當照顧其他

距離方面的需要，如孩子上學、外出購物、游玩、就醫(yī)等。

3、位置有大位置、小位置的區(qū)別

大位置是指擬定的位置處于整個城市內一個什么樣的區(qū)域之中，是處于

純居住區(qū)中，還是位于工業(yè)區(qū)內；是在舊城改造區(qū)、城區(qū)邊緣居住新村還是

衛(wèi)星城內。小位置是指擬定的房屋在所處區(qū)域或居住區(qū)內的具體位置，包括

臨街狀況、周邊房屋的布置、功能、新舊、外部環(huán)境，如門前道路、綠化、

水面等，與公交車站的距離，行人、自行車、機動車出入的方便程度，與小

區(qū)級商業(yè)網點、中小學、幼兒園、診所等服務設施的距離，以及周邊居住人

口的層次。

二、交通條件

交通條件是考察位置好壞的一個非常重要的因素?，F代城市是一個不斷

流動的、快節(jié)奏的社會，交通條件差會使人的生活受到很大制約，偏安一隅

的房地產，雖一再降價而無人問津，一旦有高等級道路通過并開設出入口，

立即就會人丁興旺，房價上揚。事實一再證明，位置的遠近，已不僅僅是一

個空間概念，更主要的是一個與交通條件相聯系的時間概念。對于擬定位置

的交通條件的考察要從以下幾方面入手：

1、道路設施

內容包括道路的種類、密度和等級。對于城市內的街道、對外聯系的公

路，還需詳細了解道路寬度、路面狀況、主路與輔路、支線的聯系方式、開

口的多少，從一處到另一處可選擇的道路的多少。較終歸結為道路通過能

力、設計的通行速度、實際運行速度及運行安全狀況。

2、公共交通

包括公共電汽車、**等公共交通的線路數，與市內各主要區(qū)域聯系的

廣泛程度，公共交通工具運行起止時間、間隔時間、運行速度、票價，從房

子所在地到公共交通站點的距離，使用出租車的方便程度。

3、交通便利度

包括經常經過的路段內路網通暢程度，是否經常堵車；私人交通及公共

交通到達城市主要地點，如到機場、火車站、大型商場、風景名勝區(qū)等是否

便利。

4、交通管制

包括行車路線、方向、時間、速度限制及車輛種類限制，此外，有無固

定的停車場地，如沒有，隨時停車能否保證，也不能不考慮在內。擁有私車

的購房者對此應給予足夠重視，對比自己的情況，認真加以研究。

三、生活服務設施

對于舊城區(qū)，以及已開發(fā)多年的規(guī)模較大的居住區(qū)來說，生活服務設施

比較完備，其種類、規(guī)模、檔次以及各級服務設施普及的程度都能滿足需

要。而新開發(fā)的居住區(qū)及衛(wèi)星城，對其生活服務設施的完備程度及水平必須

加以考察。生活服務設施可分為兩大類：商業(yè)服務業(yè)設施和文教體衛(wèi)設施。

1、商業(yè)服務業(yè)設施

內容包括市級大型綜合性及專業(yè)性購物，居住區(qū)及小區(qū)級百貨商

場、超級市場、副食商場、菜市場、糧油商店、飯店、銀行儲蓄、郵政電

信、以及服裝加工、家電修理等小型修理服務門店。在新建居住區(qū)中，往往

存在規(guī)劃中有各類設施，而實際上因規(guī)模小、人口少而沒有建設或無法開業(yè)

經營的情況。對于那些暫缺的商業(yè)服務業(yè)設施，還應對其經營服務水平、項

目、價格做一些了解，免得只看表面而在實際需要時又達不到自己的要求，

從而影響生活質量。需要注意的是，每一個商業(yè)服務業(yè)設施都有一定的服務

范圍，服務范圍之外的設施不能作為本區(qū)域內的設施看待。

2、文教體衛(wèi)設施

基本內容包括中學、小學、幼兒園、托兒所、圖書館、書店、劇場、電

影院、文化館、體育場館、醫(yī)院、保健站等等。其中較受大家關心的是中小

學、幼兒園、體育活動場所及醫(yī)院。上述設施占地規(guī)模大、投資額度高，并

且可經營性差，一般都需要在小區(qū)規(guī)劃中確定并由政府指定開發(fā)商或有關部

門出資建設，若規(guī)劃中沒有或沒有建設，且近期能否建設尚未落實，那么在

幾年內享受上述設施服務的可能性較小，當需用時，就需跨越合理的服務范

圍，為此耗費更多的時間和精力。對于教育和衛(wèi)生設施的考察還要特別重視

其服務、管理水平、設施的內在質量以及對外聲譽和知名度。

四、市政基礎設施

主要內容有供水、供熱、供電、供氣、通訊、環(huán)衛(wèi)和道路。不同區(qū)域之

間，因開發(fā)水平及功能分區(qū)的差異，上述設施的建設水平及供應的保證能力

有很大差別。在舊城區(qū)及新建居住區(qū)都可能遇到某項設施無法通達或供應不

足、限時供應等問題。因此要注意各種設施的保證程度，如高層塔樓供水能

力、道路和雨水排放，冬季供暖的方式是小區(qū)鍋爐還是集中供熱，供電能否

有保證，空調是否允許使用，城市天然氣或煤氣管道能否通達此處，電話號

碼資源是否充足，等等。每一項都與將來的生活質量、舒適程度緊密相關。

五、環(huán)境狀況

環(huán)境狀況是影響位置優(yōu)劣的一個重要因素，它通過各種自然的、人文的

景觀及行為對人的工作、生活產生各種正面和負面影響而體現出來。對環(huán)境

狀況構成影響的因素是多方面的。從人的日常生活角度來看，選購商品房時

應著重從以下幾方面進行了解：

1、公園、水面與綠化

公園、水面、綠化是調節(jié)居住環(huán)境的重要因素。關于公園、水面、綠化

對位置優(yōu)劣的具體影響的評價可從以下幾點著手：

（1）在步行可達的距離內是否有公園、成片的綠地及水質良好的較大規(guī)

模的水面，以及公園、綠地、水面的組合情況。

（2）距離大型綜合性公園（包括以風景、文物為主的游覽性公園，以水

面或娛樂設施為主的娛樂性公園）的距離，能否比較便捷地通達這類公園；

（3）居住區(qū)內部及周邊的綠化、水面小環(huán)境及規(guī)劃發(fā)展前景。

2、休閑活動空間

上述的公園、水面、綠地為人們提供了休閑活動空間，而在不具備上述

的休閑活動空間的情況下，還應考慮是否有其他場所提供休閑、運動服務空

間，即配套建設的各種文體活動設施、場地、特別是老年人和青少年的休閑

運動場所。

3、環(huán)境污染狀況

區(qū)域內及周邊的工廠、商業(yè)、餐飲、娛樂、加工、修理廠、店的社會經

濟活動，包括居住在內都會對環(huán)境產生大大小小的污染，被污染的環(huán)境會降

低人的生活質量，影響人的健康。對位置優(yōu)劣造成影響的污染，一般是由固

定污染源造成的，但某些流動污染，當差別較大時也會對位置優(yōu)劣產生影

響，如在城區(qū)內部一般不考慮機動車的污染，但城區(qū)與郊區(qū)進行比較時，機

動車噪音、尾氣排放便不能不被考慮。購房者需對那些可能造成污染的污染

源進行定性、定量了解。這種了解包括：

（1）區(qū)域內部及鄰近地區(qū)有哪些工廠，有哪些對環(huán)境可能造成較大污染

的工廠；

（2）大型飯店、集貿市場、娛樂場所、加工修理車間、門店、運輸公

司、小區(qū)鍋爐等污水、噪音污染源在區(qū)內是否存在，是否會對居住生活構成

影響；

（3）區(qū)域的上風、上水方向是否有大型污染源，是否對本區(qū)空氣、水體

造成污染；

（4）觀察空氣清新程度、能見度，感覺空氣、水體的味道，注意大型煙

囪的排放情況、街道清潔程度及垃圾等廢棄物的處理情況。

六、社會風氣、治安狀況

在城市的不同區(qū)域內，因其主體功能、發(fā)展歷史、管理水平的差異，會

有不同的社會風氣。有的區(qū)域文明程度高，如文教區(qū)內，有的地方生活氣息

濃厚，如純居住區(qū)、舊城改造區(qū)；與社會風氣相聯系的是居住環(huán)境的治安狀

況，衡量標準有治安管理機構和管理水平、治安防范措施，如小區(qū)保安巡

邏、治安警民聯防、小區(qū)封閉護欄、防盜對講等。此外還有實際治安狀況，

包括周圍居住人口社會文明程度、犯罪率，以及由此形成居住此地人口的家

庭財產及人身安全的自我感覺。

七、理想位置的基本特點

上文已對各種影響位置狀況的因素做了分析，那么，在不考慮特定的人

的具體要求情況下，什么樣的位置是好位置，購房者抓住哪些特點才能找到

理想的位置？以現代人城市生活標準來看，理想中的位置應具備以下幾個特

征：

1、城市。在城市區(qū)的方向，城市主要工業(yè)區(qū)的上

風上水方向，如北京的方向為西北方向。

2、交通便捷。使用常用的交通工具（步行、自行車、公交車、小汽

車），從住所到工作地點或常去的其他地點或市區(qū)，不超過可接受的時

間并且有保障，如在北京上班、下班時間半公里左右。一家兩三口人都有此

要求時，應盡可能多的照顧到，并考慮將來可能的變化情況，如工作調動、

、轉學等。

3、城市化水平高。應在那些各種市政設施齊全地段挑選房子，這些地段

一般位于城市主干道、次干道附近，不應超過1公里，否則有些設施難以接

通，對外交通也會有麻煩。如北京市二環(huán)路以內道路未擴建、舊城未改造

前，沒有供氣管道，水、電供應受限制；郊區(qū)和偏僻地帶，要么基本設施不

全，要么花大量投資搞市政設施，導致房價增

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