從目前的法律規(guī)定與法院審判實踐來看，可以退房的條件主要包括約定條件與法定條件

兩種。

約定條件是指購房者與開發(fā)商在購房合同中約定可以退房的條件。如房產(chǎn)商延遲交房超

過一定期限，購房人可以要求退房。另外，購房者也可在合同中約定如小區(qū)規(guī)劃或配套設施

不符合售樓廣告或售樓書、房屋交付后在一定期限內無法取得產(chǎn)權證等退房條件。根據(jù)《合

同法》規(guī)定的基本原則，雙方當事人約定了退房的具體條件，且購房者又能證明該條件成立

的，若購房者起訴至法院要求退房，一般會得到支持。

法定條件則是根據(jù)法律規(guī)定，購房者可以退房的條件，綜合起來主要包括以下幾項：

1、購房合同無效。

根據(jù)《合同法》的規(guī)定，合同無效的直接結果是因合同取得的財產(chǎn)應予返還，具體到購

房合同上就是購房者退還房屋，而開發(fā)商退還房款。

從實踐來看，造成購房合同無效的常見情形有：1）開發(fā)商無權處分該房產(chǎn)。主要有：

開發(fā)商未取得預售許可；房屋為共有財產(chǎn)而未經(jīng)其他共有權人書面同意的；該房屋權屬有爭

議，司法機關、行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房屋權利等情形。2）開發(fā)

商存在欺詐情形。雖然時有購房者以此項理由請求退房，但實際中法院支持的并不多，主要

是購房者對開發(fā)商存在欺詐故意與欺詐事實舉證困難所致。要防止此種情形的出現(xiàn)，購房者

應盡量要求開發(fā)商將其每一項承諾落實為文字并予以簽字認可。

2、套型誤差

根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第十九條的規(guī)定，按套（單元）計價的預售房屋，套型與

設計圖紙不一致時，或者相關尺寸超出約定的誤差范圍，合同中對此未約定處理方式的，購

房人可以退房。

3、面積誤差導致退房。

即合同約定面積與產(chǎn)權登記面積發(fā)生誤差達到一定比例。若合同中未約定具體的比例，

按照有關規(guī)定，誤差比完全值超出3%時，購房人有權退房。

4、變更規(guī)劃、設計。

已預售的商品房，開發(fā)商應在變更規(guī)劃、設計導致商品房的結構形式、戶型、空間尺寸、

朝向變化，以及出現(xiàn)合同約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形之日起一定時間內書

面通知購房者，購房者在接到通知后可選擇是否退房。若開發(fā)商未在規(guī)定時限內通知，購房

者有權要求退房。

5、質量不合格。

商品房交付使用后，購受人認為主體結構質量不合格的，可以依照有關規(guī)定委托工程質

量檢測機構重新核驗，經(jīng)核驗，確屬主體結構質量不合格的，購房者有權退房。

以上都是購房者可以退房的具體情形，但在目前房價上揚的情況下，如果退房僅是退還

原先的購房款，反而往往會使購房者遭受損失。因此，購房者在與開發(fā)商簽訂購房合同時，

也要注意約定，當因開發(fā)商過錯導致退房時，開發(fā)商除返還房款外還應承擔何種違約責任的

條款，如此才能真正達到制約開發(fā)商的目的。

（經(jīng)濟參考報 天貝力）