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開(kāi)發(fā)商私制購(gòu)房合同 “變臉”斂財(cái)?shù)拇竺孛?/h2>

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 889 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶(hù)型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶(hù)型面積均為建筑面積。

陳雀芳呆立在馬路中間,眼睛始終盯著對(duì)面的樓盤(pán),口中念念有詞:“那是我的房子,我的房子……”縱然身邊車(chē)流險(xiǎn)急,她仍在恍惚中邁開(kāi)了腳步,幸虧有人一把拉住了她……

61歲的陳雀芳是福建省寧德市“信達(dá)豪庭”的“準(zhǔn)業(yè)主”,購(gòu)房期間遭遇的打擊已折磨得她心力交瘁;而與她同樣備受折磨的,還有另外100多戶(hù)。

房未蓋好先收錢(qián),期房當(dāng)現(xiàn)房賣(mài)

2003年6月,陳雀芳決定購(gòu)購(gòu)信達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(下稱(chēng)“信達(dá)公司”)開(kāi)發(fā)的信達(dá)豪庭的B棟一套三室兩廳。簽了認(rèn)購(gòu)意向書(shū)后,她還交了1萬(wàn)元定金,“售樓小姐說(shuō)頭付5萬(wàn)多元,剩下的每月銀行按揭864元”。

意向書(shū)上標(biāo)明:購(gòu)房者在收到發(fā)展商的通知后15天內(nèi),必須“簽訂《商品房預(yù)售合同》并交清30%頭付款”,“房屋預(yù)計(jì)交付時(shí)間為2004年6月30日”。

然而,直到今年1月底,陳雀芳才接到信達(dá)公司的收樓通知。當(dāng)她到信達(dá)公司簽預(yù)售合同時(shí),卻發(fā)現(xiàn)樓盤(pán)仍未完工,而合同中的有關(guān)內(nèi)容也與意向書(shū)上所寫(xiě)的大相徑庭:業(yè)主除了必須在簽約時(shí)交清30%頭付款外,還須在2005年4月1日前把本應(yīng)按揭的60%房款也付清,兩者相加,就是總房款的90%。

陳雀芳拒簽合同,并質(zhì)問(wèn)對(duì)方為何不履行意向書(shū)上的承諾。自稱(chēng)“老板”的黃德明表示,這是公司董事會(huì)的決定,客戶(hù)要么簽這份合同,要么退房。他還說(shuō):“老太太,你那是購(gòu)現(xiàn)房的規(guī)定,我這賣(mài)的是期房?!?

購(gòu)房合同私制,條款問(wèn)題多多

記者采訪中發(fā)現(xiàn),在信達(dá)公司提供給購(gòu)房者的預(yù)售合同上,本該由雙方商定的許多條款都被該公司私自改動(dòng)了:

在合同第8條中,該公司單方將房屋交付時(shí)間推遲到了2006年10月1日,比其在意向書(shū)中的承諾整整晚了兩年零三個(gè)月。

而第15條“關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定”中所寫(xiě)的“出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后365日內(nèi),將辦理權(quán)屬登記需由出賣(mài)人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案”,較之建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理辦法》所規(guī)定的90天,足足延長(zhǎng)了9個(gè)月。

另外,《城市商品房預(yù)售管理辦法》第10條里明文規(guī)定“預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)部門(mén)和土地管理部門(mén)辦理登記備案手續(xù)”,而當(dāng)購(gòu)主們拿著該合同去房管部門(mén)鑒定時(shí)卻發(fā)現(xiàn),這份印著“福建省建設(shè)廳、福建省工商行政管理局統(tǒng)一監(jiān)制”字樣的合同,并沒(méi)有統(tǒng)一編號(hào),無(wú)法備案———它根本就是信達(dá)公司私制的合同。

當(dāng)然,較受爭(zhēng)議的還是第6條中有關(guān)在今年4月1日前必須交清90%房款的規(guī)定。

“這樣的合同,讓我們?cè)趺春灒俊蹦壳?,除了已售完并辦理了按揭的A棟業(yè)主外,信達(dá)豪庭的大部分購(gòu)主都對(duì)這份預(yù)售合同提出了強(qiáng)烈質(zhì)疑。

“12層的房子,只蓋好5層,就要我們交清90%房款。”購(gòu)主張先生情緒激動(dòng),“這哪里是賣(mài)樓,分明是搶錢(qián)嘛!”

3月11日,記者隨購(gòu)主們來(lái)到信達(dá)公司售樓部“討說(shuō)法”。一位姓戴的經(jīng)理表示,這是公司股東會(huì)議定下來(lái)的,他們只是執(zhí)行。對(duì)于上述合同沒(méi)有正式編號(hào),無(wú)法在房管部門(mén)備案一事,該經(jīng)理予以否認(rèn),但又不能給出合理解釋。

房屋亂改結(jié)構(gòu),業(yè)主哭笑不得

令購(gòu)主們感到氣憤的,不僅是這樣一份“霸王合同”,還有信達(dá)公司擅自更改房屋結(jié)構(gòu)的行為。

記者從信達(dá)公司內(nèi)部拿到的資料顯示,信達(dá)豪庭的房屋結(jié)構(gòu)在施建過(guò)程中改動(dòng)極大。例如,B棟1-12樓的07號(hào)房,在預(yù)售價(jià)格表上清楚標(biāo)明“建筑面積”是118.3平方米,但其在認(rèn)購(gòu)意向書(shū)簽訂之后制作的一份樓盤(pán)面積表中卻變成了“預(yù)測(cè)建筑面積”88.96平方米,相差竟有30平方米,比例高達(dá)25%。

業(yè)主陳玲簽意向書(shū)認(rèn)購(gòu)的一套三室一廳,在她完全不知情之下“縮水”為兩室一廳,令她哭笑不得,“這樣的房子你還得購(gòu),因?yàn)槠渌麡潜P(pán)的房?jī)r(jià)都已漲得嚇人”。

相比之下,另一位業(yè)主陳圣寶則遭遇了“幸福的煩惱”———他本來(lái)購(gòu)的是80多平方米的房子,可簽合同時(shí)突然多出了十幾平方米,這給下崗幾年經(jīng)濟(jì)拮據(jù)的他帶來(lái)了意想不到的煩惱。

“沒(méi)辦法,現(xiàn)在只有找親戚朋友借借湊湊唄。不過(guò),這總比面積變小好一點(diǎn)。呵呵?!标愂氉晕议_(kāi)解說(shuō)他已比其他業(yè)主“幸運(yùn)”得多了。

而C棟的一位業(yè)主更是遭遇了“天大的幸?!薄玫绞值姆孔泳尤欢喑隽私?0平方米!當(dāng)然,為了湊齊因此超出預(yù)算的五六萬(wàn)元房款,他可費(fèi)了不少力。

法規(guī)有空可鉆,制度有待改革

信達(dá)豪庭的購(gòu)房者們認(rèn)為,信達(dá)公司的作為背后隱藏的是利益玄機(jī)。

據(jù)調(diào)查,信達(dá)豪庭施工建設(shè)的這兩年間,寧德市的房?jī)r(jià)普遍都上漲了800-1000元/平方米。

“信達(dá)公司如果違約的話,根據(jù)認(rèn)購(gòu)意向書(shū)的約定,即使按定金的200%支付違約金,它每套房也只損失1萬(wàn)元;但如果我們被逼得退了房,它就能將這些房子按現(xiàn)在的價(jià)格出售,那一套可要賺十幾萬(wàn)元啊?!辟?gòu)主們?nèi)绱朔治鲂胚_(dá)公司預(yù)售合同突然“變臉”的動(dòng)機(jī)。

“要是這里的房子沒(méi)有了,我們現(xiàn)在根本無(wú)法按原來(lái)的價(jià)錢(qián)購(gòu)到這樣的房子。”他們告訴記者。

“我們不要它的錢(qián),我們就想要回自己的房子!”這些“準(zhǔn)業(yè)主”表示,如果信達(dá)公司不能滿(mǎn)足他們的要求,他們將訴諸法律解決。

然而,在廣州市律師協(xié)會(huì)房地產(chǎn)委員會(huì)主任許奮飛看來(lái),這些購(gòu)主的訴訟前景并不像他們想象的那樣樂(lè)觀。

許奮飛告訴記者,認(rèn)購(gòu)意向書(shū)只具有“擔(dān)保合同”的法律效力,保證雙方按照約定的商業(yè)條件進(jìn)行交易。而如果雙方未按約定條件交易,其中的違約方要承擔(dān)的賠償額度也只是法定擔(dān)保金(本案中為“定金”)的200%。也就是說(shuō),信達(dá)公司若不執(zhí)行認(rèn)購(gòu)意向書(shū),而將房屋他售的話,其要賠給每位購(gòu)主的違約金較高就是2萬(wàn)元。

“目前來(lái)看,我們只能說(shuō),信達(dá)公司更改了約定交易的商業(yè)條件,至于這是否構(gòu)成違約,還要由當(dāng)?shù)胤ㄔ簛?lái)裁定?!痹S律師說(shuō),“何況,如果購(gòu)主要告信達(dá)公司違約,應(yīng)該在接到該公司簽約通知的15天內(nèi)向法院起訴?!?

對(duì)于購(gòu)主們要求信達(dá)公司執(zhí)行認(rèn)購(gòu)意向書(shū)將房子賣(mài)給他們的愿望,許奮飛認(rèn)為實(shí)現(xiàn)的可能“非常渺茫”,“這要看法庭的裁決,但法官很可能較終只是判信達(dá)公司違約而已?!?

“出現(xiàn)這種情況的根本原因,在于業(yè)消費(fèi)者缺乏基本的法律常識(shí)?!痹S律師說(shuō),“購(gòu)房是老百姓一生中的大事,一般都是的一筆支出。因此,慎重起見(jiàn),較好能在法律服務(wù)機(jī)構(gòu)的協(xié)助下與房地產(chǎn)商簽訂購(gòu)房合同,起碼事先也要咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)律師的意見(jiàn)?!?

按目前的購(gòu)房制度,房地產(chǎn)購(gòu)賣(mài)中從合同制定、備案到房產(chǎn)證辦理的全部流程都是由賣(mài)方來(lái)完成的,購(gòu)方幾乎完全不知情。許律師指出,這就大大增加了消費(fèi)者權(quán)益受侵害的可能性,像發(fā)展商一房多賣(mài)、重復(fù)抵押等現(xiàn)象,就是突出的例證。因此他主張改革這樣的購(gòu)房制度,“實(shí)際上,上述程序應(yīng)該由購(gòu)方自己去完成”?!    ?作者:駱樂(lè))


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