挪用監(jiān)控房款要向購(gòu)房者賠償；網(wǎng)上備案；增加違約金賠償比例；樓面和外墻經(jīng)營(yíng)收益歸業(yè)主；增加專(zhuān)項(xiàng)維修資金的約定規(guī)定；購(gòu)房者可自辦房產(chǎn)證

據(jù)悉，廣州市新版《商品房購(gòu)賣(mài)合同》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《合同》）已經(jīng)與“房屋管理系統(tǒng)”在樓盤(pán)新城市·玥秀試運(yùn)行，下月更將有兩三家樓盤(pán)參與試用。市國(guó)土房管局有關(guān)人士表示，該合同正在報(bào)有關(guān)部門(mén)審批，年內(nèi)審批后可望與“房屋管理系統(tǒng)”一起普及至廣州所有在售樓盤(pán)。記者發(fā)現(xiàn)，《合同》新增了不少內(nèi)容保障廣大購(gòu)房者的利益，包括購(gòu)房者可自辦房產(chǎn)證，開(kāi)發(fā)商挪用監(jiān)控房款要向購(gòu)房者賠償，增加違約金賠償比例、增加專(zhuān)項(xiàng)維修資金內(nèi)容規(guī)定等。

要點(diǎn)1：挪用監(jiān)控房款要向購(gòu)房者賠償

近年，開(kāi)發(fā)商挪用預(yù)售監(jiān)控款的個(gè)案較多，個(gè)別更造成樓盤(pán)爛尾。新版《合同》對(duì)此作了嚴(yán)格的規(guī)范，當(dāng)中規(guī)定如果開(kāi)發(fā)商為購(gòu)房者 按揭貸款或者開(kāi)發(fā)商指定按揭銀行的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)要求按揭銀行在發(fā)放貸款時(shí)將全部按揭貸款直接劃入監(jiān)控賬戶。如果按揭銀行沒(méi)有將全部按揭貸款直接劃入監(jiān)控賬戶，視開(kāi)發(fā)商違約，購(gòu)房者有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商按每日未入監(jiān)控賬戶的按揭款金額的萬(wàn)分之五的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金，直至全部按揭款項(xiàng)進(jìn)入監(jiān)控賬戶。

另一方面，購(gòu)房者也要注意，必須把頭期款或者非按揭的房款按期存入監(jiān)控賬戶里，否則開(kāi)發(fā)商也可以要求購(gòu)房者按每日房?jī)r(jià)款總額萬(wàn)分之五的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金，開(kāi)發(fā)商并有權(quán)解除合同。所以購(gòu)房者必須留意開(kāi)發(fā)商提供的是否監(jiān)控賬戶。

另外，在新版《合同》中，除了要求填入監(jiān)控賬戶，還規(guī)定由國(guó)土房管局發(fā)出《商品房預(yù)售款繳款通知書(shū)》，要求購(gòu)房者按該通知書(shū)登記的監(jiān)控賬戶交房款，更把按揭銀行的詳細(xì)資料全部列入合同中，防止開(kāi)發(fā)商提供虛假監(jiān)控賬戶或虛假按揭銀行。

要點(diǎn)2：網(wǎng)上備案

據(jù)了解，新版《合同》是與“房屋管理系統(tǒng)”配合使用的，規(guī)定了相關(guān)網(wǎng)上備案的內(nèi)容。《合同》規(guī)定，開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)自簽訂網(wǎng)上備案之日起10日內(nèi)將合同房地產(chǎn)交易登記機(jī)構(gòu)辦理預(yù)售備案確認(rèn)手續(xù)。這也就是確認(rèn)購(gòu)房合同的有效。

對(duì)于網(wǎng)上備案，有開(kāi)發(fā)商擔(dān)心購(gòu)房者交訂金進(jìn)行網(wǎng)上備案后，又不購(gòu)房，開(kāi)發(fā)商無(wú)法把該房屋再銷(xiāo)售。針對(duì)此，《合同》規(guī)定，無(wú)論是分期付款還是按揭貸款購(gòu)房，頭期房款都必須在簽訂《合同》暨網(wǎng)上備案之日起5日（不超過(guò)5日）內(nèi)繳交。

而與網(wǎng)上備案相配套的《關(guān)于加強(qiáng)廣州市商品房預(yù)售款監(jiān)督管理的通知》規(guī)定，在辦理商品房購(gòu)賣(mài)合同備案確認(rèn)手續(xù)或者房地產(chǎn)權(quán)證前，購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商經(jīng)協(xié)商一致，需要解除合同的，可以向房地產(chǎn)交易登記機(jī)構(gòu)注銷(xiāo)合同網(wǎng)上備案和撤回登記申請(qǐng)的手續(xù)。也就是說(shuō)，即使購(gòu)房者不購(gòu)房，約10多天時(shí)間開(kāi)發(fā)商就能注銷(xiāo)網(wǎng)上備案，把商品房再售出。

要點(diǎn)3：增加違約金賠償比例

據(jù)了解，對(duì)于購(gòu)房者逾期交房款和開(kāi)發(fā)商遲交樓的，對(duì)于違約金賠償?shù)谋壤?，現(xiàn)行的購(gòu)房合同是留出空格由開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者相互協(xié)商的，但一般都以開(kāi)發(fā)商確定的比例說(shuō)了算。在新版《合同》中，對(duì)該違約金賠償比例作了限制：其中購(gòu)房者逾期交購(gòu)房款的，按每日房?jī)r(jià)款總額萬(wàn)分之五的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金；開(kāi)發(fā)商遲交樓的，按規(guī)定的較后交房期限的日起至實(shí)際交付之日止，開(kāi)發(fā)商按日向購(gòu)房者支付已支付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之五的違約金。

據(jù)了解，目前開(kāi)發(fā)商一般定出該兩項(xiàng)違約金的比例是萬(wàn)分之二左右，新版《合同》無(wú)疑通過(guò)較高的違約金比例來(lái)限制開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者雙方。

值得關(guān)注的是，購(gòu)房者在交頭期款或者支付分期付款時(shí)，必須要準(zhǔn)時(shí)交納。因?yàn)樾掳妗逗贤啡∠嗽贤?guī)定的“逾期在___日之內(nèi)，自合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，購(gòu)房者按日向開(kāi)發(fā)商支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之___的違約金，合同繼續(xù)履行”。也就是說(shuō)，新版《合同》取消了付違約金但無(wú)需退房的遲交款期限，而改為，凡是逾期付房款的，開(kāi)發(fā)商不僅有權(quán)要求購(gòu)房者交違約金，而且還能要求購(gòu)房者退房。購(gòu)房者遲交房款，將要交違約金，還將被要求退房。所以購(gòu)房者要特別小心，不要因?yàn)橥浟私环靠疃婚_(kāi)發(fā)商收回房屋。

要點(diǎn)4：樓面和外墻經(jīng)營(yíng)收益歸業(yè)主

以往，不少開(kāi)發(fā)商或者物業(yè)管理公司利用樓宇的屋面或者外墻做燈箱廣告，利益卻歸了開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理公司，新版《合同》對(duì)此作了限制?！逗贤肥鍡l規(guī)定，商品房所在樓宇的屋面經(jīng)營(yíng)的，所在樓宇的外墻面經(jīng)營(yíng)的，所得收益屬全體業(yè)主共同所有。也就是說(shuō)，以后樓宇外墻和屋面燈箱廣告等的收益都應(yīng)屬于全體業(yè)主。

要點(diǎn)5：增加專(zhuān)項(xiàng)維修資金的約定

以往，由于不少購(gòu)房者不清楚專(zhuān)項(xiàng)維修資金要存入專(zhuān)用賬號(hào)中，而把該款項(xiàng)直接交給開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理公司就算了，不少專(zhuān)項(xiàng)維修資金被開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理公司挪用。

為了杜絕專(zhuān)項(xiàng)維修資金挪用事件再發(fā)生，新版《合同》明確規(guī)定，維修資金屬于業(yè)主所有，在簽訂購(gòu)房合同后繳交，存入房地產(chǎn)行政主管部門(mén)目前在銀行設(shè)立的專(zhuān)款專(zhuān)戶中。不僅如此，《合同》還把廣州老八區(qū)、番禺、花都、從化、增城等區(qū)、縣級(jí)市的專(zhuān)款賬戶設(shè)立銀行一一列出，方便購(gòu)房者核對(duì)，并自己去交款。

要點(diǎn)6：購(gòu)房者可自辦房產(chǎn)證

購(gòu)房者不能自辦房產(chǎn)證一直是廣州市房產(chǎn)證辦證難的關(guān)鍵所在。去年6月廣州市房地產(chǎn)交易稱(chēng)有近兩萬(wàn)本已經(jīng)辦理好的房產(chǎn)證無(wú)人領(lǐng)取，原因是開(kāi)發(fā)商不愿意交齊稅費(fèi)，而導(dǎo)致房產(chǎn)證無(wú)法及時(shí)達(dá)急切盼望領(lǐng)取房產(chǎn)證的業(yè)主手中。

為此，《合同》第十八條條款有了購(gòu)房者可自辦房產(chǎn)證的選擇項(xiàng)。更規(guī)定，在開(kāi)發(fā)商辦結(jié)初始登記（即開(kāi)發(fā)商辦理對(duì)整個(gè)樓盤(pán)的權(quán)屬證明，俗稱(chēng)“大確權(quán)”）前提下，購(gòu)房者自行辦理產(chǎn)權(quán)登記的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)在商品房交付使用后一定時(shí)間內(nèi)將登記機(jī)關(guān)要求的需要開(kāi)發(fā)商提供的證監(jiān)資料提交給購(gòu)房者。也就是說(shuō)，以后通過(guò)房屋管理系統(tǒng)進(jìn)行網(wǎng)上簽購(gòu)房合同的市民，就可以選擇自己辦理房產(chǎn)證了。

該消息也被廣州頭個(gè)試運(yùn)行房屋管理系統(tǒng)的樓盤(pán)新城市·玥秀所確認(rèn)。開(kāi)發(fā)商新城市實(shí)業(yè)表示，他們按照房屋管理系統(tǒng)規(guī)定試使用新版《合同》，當(dāng)中的確有條文規(guī)定購(gòu)房者可以選擇自行辦理房產(chǎn)證，雖然暫時(shí)還沒(méi)有購(gòu)房者選擇自辦房產(chǎn)證，但房管局已經(jīng)表示，自辦房產(chǎn)證的手續(xù)在房管局中已經(jīng)可以操作了?！　　　　?作者：黃穎)