上海樓市價格的混亂，反倒給了購房者“淘一淘”的理由。既然在各個不同的區(qū)域里，有的樓盤新房價比二手房價高，有的樓盤二手房價比新房價高，那么我們該如何挑選呢？是購購二手次新房，還是堅持要購新房？這其中有技巧可言。

二手次新房與新房差異縮小

頭先要擯棄“新房論”。在2000年以前，人們提到二手房，就認(rèn)為是那些面積較小、房齡較長的公房。但是現(xiàn)在的二手房概念已經(jīng)完全不一樣了，尤其是很多二手次新房交房后根本就沒有人居住過，跟新房沒有多大的區(qū)別，因此，如果現(xiàn)在還抱定非新房不購，已經(jīng)沒有必要了。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，二手次新房與一手房相比有許多優(yōu)勢，如購購一手房，需要等待一年半左右的時間才能入住，那么在這段時間內(nèi)，購房者需要向銀行支付一筆數(shù)額不少的利息，而購購二手次新房就沒有這個負(fù)擔(dān)；購購二手次新房時，購房者可以對物業(yè)進行仔細(xì)考察，如果有什么瑕疵，便可看得清清楚楚，而購購一手房時，面對的是圖紙，想象力再豐富，也不可能想象得出物業(yè)哪里有問題。同時，購購次新房還不用擔(dān)心亂尾樓，而一手則存在這樣的風(fēng)險。

上海神舟房產(chǎn)市場推廣部經(jīng)理孟軍認(rèn)為，在現(xiàn)階段，如果購房者必須購房的話，較好選擇二手次新房。他說：“目前市場還不明朗，一手房的價格波動比較大，房價會跌到什么時候，到底要跌多少，現(xiàn)在誰也無法預(yù)測，所以購購一手房的風(fēng)險比較大。而二手次新房中有部分房源的價格回調(diào)幅度較大，泡沫成分相對來說要少一些，因此，其風(fēng)險相應(yīng)就也減少了一些?！?

鑒于目前的市場現(xiàn)實狀況，有專家建議，在置業(yè)時，一定要對物業(yè)的綜合品質(zhì)，特別是抗跌性能要進行測評。購房者可以到市場上多了解一些情況，看看樓盤在近期的表現(xiàn)，是否跌過價，跌幅有多大；跟周邊的樓盤相比，跌幅的是大還是小。

關(guān)注價差大的樓盤

再就是在目前的形式下學(xué)會淘房。在現(xiàn)階段，房地產(chǎn)市場處于回調(diào)的通道，而又基于上海房地產(chǎn)市場投資性購房比重并不小的現(xiàn)實，因此，勢必會有一些降價樓盤以及降價二手次新房。因此，購房者便要時刻關(guān)注市場上的變化，如果碰到真正實惠的房源，可以考慮購購。

不管是購購二手次新房，還是購購一手房，必須進行比較。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，主要從房價、樓盤品質(zhì)等方面進行綜合考察。如有些新房的價格雖然比較低，但有可能它的品質(zhì)不如次新房，可能是“雞頭雞腳”型的尾盤，靠近變電站或者喧鬧的馬路。而對于樓盤品質(zhì)的考察，則要求購房者自己多下功夫了，盡量挑選出性價比較高的物業(yè)。

在一些前期投資客較為集中的區(qū)域，如果二手房價因為投資客拋盤而猛降，我們當(dāng)然可以關(guān)注二手次新房。有些投資客因為資金鏈緊張，或者手頭房源太多，可能會超低價拋盤，對于這些房源，購房者如果仔細(xì)發(fā)掘發(fā)掘，可能會得到意想不到的實惠。

而在一些自住特征較為明顯的地區(qū)，指望二手房出現(xiàn)大量拋盤倒不很現(xiàn)實，但如果開發(fā)商頻頻降價促銷，對于購房者來說，倒是寧愿去購新房了。

那么，如果投資客不多、開發(fā)商降價不明顯的地區(qū)呢，購房者就要做一番計算了。一般來說，期房和現(xiàn)房的價差主要是利息，因此你可以將預(yù)售新房的價格加上房貸的利息，然后與周邊二手次新房的價格做一個比較，以此來作為選擇的依據(jù)。

當(dāng)然，無論是購新房還是二手房，如今購房時還有一些捷徑可走。不管是淘二手次新房房，還是購購降價樓盤，關(guān)注房產(chǎn)廣告是一個不錯的途徑。目前很多開發(fā)商為了加快銷售速度，一般會打廣告，因此購房者可以通過報紙、雜志等，來搜尋一些降價樓盤的信息。二手次新房也可關(guān)注廣告，比如一些專業(yè)的房地產(chǎn)雜志，是一種不錯的選擇。當(dāng)然，還可以跟所中意區(qū)域內(nèi)的中介公司建立聯(lián)系，將自己的要求在中介公司處進行登記，如果有符合條件的房源，中介公司一般會通知。

房價讓人摸不著北

隨著市場波動的加劇，價格秩序被完全打亂。如今的房地產(chǎn)市場上，一些區(qū)域里，新房價格大于二手次新房價格的現(xiàn)象大量存在，而且兩者之差距超過以往，而在另一些區(qū)域里，二手房價格高于新房價格的“倒掛”現(xiàn)象也頻頻出現(xiàn)。面對這樣的混亂局面，購房者該如何選擇？購房到底是選擇新房，還是選擇二手次新房，這個問題值得推敲揣摩。

宏觀調(diào)控讓房地產(chǎn)市場越發(fā)波動劇烈。隨著市場的變化，原來的價格體系正在逐步瓦解，而新的價格體系似乎尚未建立起來，于是上海樓市呈現(xiàn)出“轉(zhuǎn)型期”的特征，尤其表現(xiàn)為價格局面的混亂。

記者在較近的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，許多樓盤的定價讓人辨不清方向。在一些區(qū)域里，新房價格普遍高于二手房價格，而在另一些區(qū)域里，二手房價格則普遍高于新房價格，那么對于購房者來說，購房到底該選擇新房還是二手次新房呢，這個問題倒頗值得推敲揣摩。

新房價大大高于二手房

我們都知道，由于上海市場上預(yù)售的新盤都是期房，而二手房因為要拿到產(chǎn)權(quán)證以后才能進行交易，所以都是現(xiàn)房。一般來說，從期房到現(xiàn)房是一個價格小幅上升的過程，現(xiàn)房的價格應(yīng)略高于期房的價格。但是由于現(xiàn)房隨著房齡的增加又存在價值上的折舊，所以從理論上說，剛剛交房的現(xiàn)房價值較高，房齡越長，價值越低。所以同一個地段的期房和現(xiàn)房價格，很難說一定誰高誰低，但二者之間相差的幅度應(yīng)該不太大。

但在前幾年上海樓市的一波罕見的上漲行情中，新房（即期房）的價格高于二手房價格是非常普遍的現(xiàn)象。因為房價向上走，開發(fā)商的定價策略必然是“低開高走”，早開盤的新房定價較低，等到這些期房實現(xiàn)交房、辦好產(chǎn)權(quán)證，就進入二手房市場，成為二手次新房，晚開盤的房子的定價再略高于這些二手次新房。

這樣的定價策略目前仍然有不少樓盤采用。

如耀江花園位于黃浦區(qū)西藏南路和半淞園路交匯處，處在上海未來十年的市政熱點——兩岸規(guī)劃、世博會核心地帶，為滬上知名樓盤。該案總建筑面積約13余萬平方米，其中一期總建筑面積6.9萬平方米，分別由2幢26層和2幢34層高樓組成。

記者從該樓盤售樓處了解到，目前在售房源的是6號樓和7號樓，均價為25000元/平方米左右，一房一價，所售房源為毛坯房，價格因為樓層、朝向等不同而有所差異，9樓的價格在23000元/平方米左右。

而記者同時從附近的中介公司了解到，部分投資者為了解套，不惜以低于新房的價格對外拋售。如耀江花園一期1號樓同樣為9樓的一套房源，已經(jīng)過精裝修，面積為128.29平方米，房東愿意以270萬元的總價出售，其單價約21000元/平方米，剔除裝修費用，這套二手房的毛坯單價約20000元/平方米左右。同為景觀房，兩者之間有近3000元/平方米的差價。

記者還看到該樓盤一套靠近半淞園路4樓的房源，掛牌價僅17500元/平方米，這與相同品質(zhì)的新房價有近4000元的差距，而另外一套14樓的景觀房房源，掛牌價只有16000元/平方米，但相同樓層的新房價格約25000元/平方米，差價達(dá)9000元/平方米，更是驚人。 據(jù)中介介紹，這套房源之所以愿意以較低的價位出售，主要是投資者想要盡快套現(xiàn)?！斑@個投資者對持有如此高價位的物業(yè)感到有些吃力，他想趕快拋出去，”某中介公司的工作人員如此說。此外，二手次新房的價位比新房低，主要是由于一期中有不少房源的價位只有9500元/平方米左右，有很大的降價空間。

與此相類似的樓盤還有很多，如長寧區(qū)內(nèi)的長寧馥邦，有部分出自該樓盤的二手房掛牌價為11500元/平方米，而目前在售的新房價為12500元/平方米，兩者之間存在1000元/平方米左右的價差。

二手房猛降多為投資客集中區(qū)域

而在另一些區(qū)域內(nèi)，盡管預(yù)售新房的價格較今年上半年有所下調(diào)，但是幅度不大。而由于區(qū)域內(nèi)投資性購房比重較大，有大量品質(zhì)相當(dāng)?shù)亩执涡路繏伋?，競爭過于激烈導(dǎo)致價格偏低，從而使得新房和周邊地區(qū)二手房之間的價差十分明顯。

位于盧灣區(qū)徐家匯路上的淡水灣花園，目前價位較之今年5月份前后的價位，已經(jīng)有所下調(diào)，但是現(xiàn)在23000元/平方米的均價，依然要比周邊的二手次新房報價高得多。

記者從“網(wǎng)上房地產(chǎn)”網(wǎng)站了解到，該案7月份推出的“淡水灣花園1”中，已經(jīng)成交了8套房源。據(jù)售樓處的工作人員介紹，這批房源為毛坯房，不管是兩房、還是三房，其均價為23000元/平方米。

記者通過附近的中介公司了解到，目前周邊主要二手次新房的價位均低于這個水平。位于該案對面的匯龍新城，也是一個品質(zhì)不錯的樓盤，在今年上半年價位一度沖過20000元/平方米大關(guān)，但目前回調(diào)到了18000元/平方米左右；位于南北高架旁的大同花園，其平均價格在16500元/平方米，而且還能夠找到精 源；盧灣都市花園剛剛建成，二手房價曾經(jīng)摸高至18000元/平方米，但是沒有能夠堅守住，較后又回到了14500元/平方米的水平；位于斜土路上的海悅花園出自，為中海房產(chǎn)打造，品質(zhì)自然不同一般，所以該案價位也從2003年初的7500元/平方米的價位，一直上漲到了22500元/平方米，近期回調(diào)，但在18000元/平方米停頓了下來。

記者在此所列舉的樓盤，地段、周邊配套等各種因素都與淡水灣花園相差不大，而目前價格卻存在4500～8500元/平方米不等的差距。據(jù)了解，在中介掛牌的房源中，大多為投資者所有?！半m然淡水灣花園價格比較高，但是現(xiàn)在已經(jīng)無法拉動周邊的房價了，主要是投資者已經(jīng)沒有了信心，他們想要趕快拋盤解套?！睒I(yè)內(nèi)人士如此分析。

此外，這種現(xiàn)象在聯(lián)洋社區(qū)也能夠見得到，如在售的仁恒河濱城均價為15000元/平方米，已下調(diào)10％左右，而周邊出自聯(lián)洋年華、華麗家族、第九城市等樓盤的房源，其掛牌價約12000元/平方米左右，價差為3000元/平方米。

新房二手房價差明顯拉大

記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，在前幾年的房地產(chǎn)市場上，新房價格一般比二手房價格高5％～10％，但現(xiàn)在，兩者之間的差距似乎明顯拉大了，有些幅度高達(dá)60％。

上海每一文化傳播有限公司董事長俞堅指出，當(dāng)市場處于價格迅猛上升時期，表現(xiàn)出來的必然是新房價格高于二手房價格。這一方面是由于房地產(chǎn)市場過于火爆，房子供不應(yīng)求，可以讓開發(fā)商隨意漲價，同時也不排除后期地價高于前期，物業(yè)品質(zhì)提高而帶來的成本上漲等原因。

但現(xiàn)在出現(xiàn)同一樓盤

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