新華網(wǎng)上海１１月３０日專電（記者 徐壽松）《物權法》已實施２個月，它為購房人帶來了哪些權利，在購房中需要注意哪些風險？眼下，大多數(shù)購房人尚不清楚，遑論處置了。

日前，上海根據(jù)《物權法》修改了房地產(chǎn)登記的地方規(guī)定，將“遺忘”的權利、風險凸現(xiàn)出來：原來，購購二手房也可以進行預告登記，以防止賣家跳價；期房的產(chǎn)權登記可以延期，以避免樓盤“爛尾”導致購房人主張權利的時效到期；如果開發(fā)商將房屋“一女二嫁”，購房人還可以行使更正登記權。而產(chǎn)權登記“以記載為準”的變更，則意味著購房人應當防范過早付款的風險。

二手房預告登記權可防賣家頻繁跳價

記者了解到，在《物權法》實施前，各城市都根據(jù)各自的情況制定了房地產(chǎn)登記條例、辦法，不僅彼此間存在不小的差距，而且有些規(guī)定甚至與新《物權法》不一致。日前上海根據(jù)《物權法》對房地產(chǎn)登記規(guī)定的梳理、修改，凸現(xiàn)購房人的三項權利和一大風險當重視。

頭先，購二手房也可以像購期房一樣，行使預告登記權?！段餀喾ā芬?guī)定：“當事人簽訂購賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記?！币簿褪钦f，預告登記并不分期房還是二手房。以往，預告登記被當作是針對將來發(fā)生房地產(chǎn)權利變動的請求權，在期房銷售中廣泛運用，幾乎是期房的“專利”?，F(xiàn)在，二手房也可預告登記了，且“預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力”。

眼下，房地產(chǎn)市場供求緊張。特別是今年以來，深圳、上海等熱點城市曾長時間出現(xiàn)二手房“一日一價”的局面，一些賣家頻繁跳價。上海匯業(yè)律師事務所楊晨光律師分析，當二手房交易可以行使預告登記后，購家一旦支付了意向金、定金，就可以要求向房地產(chǎn)登記部門申請預告登記。由于預告登記具有排他效力，即可防止賣家“這山望著那山高”，因后市行情看漲而違約抬價。這對規(guī)范二手房交易秩序具有重大意義。

期房申請登記時效延長可免“爛尾”之憂

按照《物權法》，購購期房的產(chǎn)權申請登記時效不再局限于兩年，而是延長到自能夠進行產(chǎn)權登記之日起３個月內(nèi)。

此前，像上海等地，房地產(chǎn)登記的相關條例對預告登記的時效規(guī)定是：期房為初始登記之日起兩年，現(xiàn)房為預告登記之日起兩年。一旦超過兩年有效期，購房人即使付了款，法律也不再保護其獲得房屋產(chǎn)權的權利，只能去行使債權，也就是說，只能從開發(fā)商或者賣家手里討回房款。正因為此，在樓市行情大漲的時候，開發(fā)商故意拖延交房時間，人為制造違約，給購房人退款、支付違約金，就是不給房，以獲取更多收益。

現(xiàn)在，預告登記的效力一直持續(xù)到購房人具備了行使房屋產(chǎn)權登記權利的條件后，再額外“附”３個月的寬限期。在期房購購者拿到產(chǎn)權之前，權利都一直受保護，不再像以前那樣，受開發(fā)商故意拖延或樓盤“爛尾”導致兩年時效屆滿的影響。

更正登記權可防止開發(fā)商“一女二嫁”

現(xiàn)在購房人還可以通過“更正登記”來保護自己的物權。此前，一些失信開發(fā)商將房屋“一女二嫁”甚至“多嫁”以獲取更多的現(xiàn)金流?，F(xiàn)在，進行了產(chǎn)權預告登記的購房人不必為此擔憂，可以行使更正登記權來制止開發(fā)商的惡意行為。

《物權法》規(guī)定：“權利人、利害關系人認為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記簿確有錯誤的，登記機構應當予以更正?！?

楊晨光律師指出，權利人或利害關系人依據(jù)權利狀態(tài)，主張對房地產(chǎn)登記簿記載的內(nèi)容進行更正，是法律賦予事實上的權利人“救濟”自身合法物權的一種有效手段。這一點，在以前的地方版房屋登記條例、辦法中，鮮有涉及。

房地產(chǎn)權利轉(zhuǎn)移生效延后，過早付款有風險

專業(yè)人士提醒，《物權法》實施后，隨著產(chǎn)權登記“以記載為準”的變更，購房人應當注意防范過早付款所帶來的風險。

譬如房地產(chǎn)權利變動生效的時點界定，上海等城市規(guī)定：對于房地產(chǎn)權的設立，房地產(chǎn)登記機構應當將有關事項記載于房地產(chǎn)登記冊，“登記申請的受理日為登記日”。也就是說，只要產(chǎn)權登記部門受理了購房人的產(chǎn)權登記申請資料，就算是登記了。而現(xiàn)在，《物權法》規(guī)定房地產(chǎn)權的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，“自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力”。事實上，受理在前，登記在后，一般相差１０天到１５天。登記機構在受理之后、審核期間，如果發(fā)現(xiàn)物業(yè)被查封、抵押，或者存在其他權利瑕疵，就會不予登記。

現(xiàn)行房地產(chǎn)交易中的付款程序多是：簽訂房地產(chǎn)購賣合同時，支付三到四成頭付款；在交易過戶后，支付五至六成房款；拿到產(chǎn)權登記機構出具的登記資料收件收據(jù)后，結清尾款?，F(xiàn)在看來，此中大有風險，因為一旦產(chǎn)權審核出了問題，不予登記，購房人就無法獲得產(chǎn)權。只有等到產(chǎn)權內(nèi)容記載入冊后或者房產(chǎn)證到手后，再支付全部房款，才會萬無一失。