來自官網的數據顯示，北京春節(jié)過后的一周內（2月13日至19日），每天的簽約量都在兩位數，6天總共僅有489套住宅期房簽約交易。而節(jié)后的天，只有55套住宅期房簽約，天也只有45套簽約。與北京2007年春節(jié)后一周內的簽約相比，下降嚴重。2007年春節(jié)后的一周，總的簽約達到了1168套，即今年春節(jié)后一周住宅期房的簽約比去年同期下降了近六成。從2月1日至19日，總的簽約量僅為999套，日均簽約不足53套。而1月份日均簽約為186套。2月1日－19日的日均簽約還不足1月份的1/3。

盡管樓市處在低迷期，但還是有一定的成交量。到底誰在淡市中購房？他們都如何購房？又如何考慮的？自從“拐點”論成為房地產的主流話語以來，房地產一片風聲鶴唳。在看漲和看跌的爭論中，購房是否適宜？在目前樓市低迷時期投資房產是否合適？春節(jié)剛上班，記者就接到很多該類問題的咨詢電話。本期精英論壇邀請深圳世聯地產顧問股份有限公司董事長陳勁松，太平戴維斯物業(yè)顧問（北京）有限公司投資部助理董事紀剛，北京科技大學教授、經濟學家趙曉進行探討。

陳勁松:剛性需求、長期的理性投資者共筑購方市場

進入2008年，成交量依然低迷。深圳的中天、創(chuàng)輝事件；股市的不景；美國的次貸風暴；春運的大風雪；土地的流拍；銀根的緊縮，都為08年的市場開出了暗盤。但是市場還有成交。

購房的人群可以分成三類：頭先是長期對某一區(qū)域關注的人，比如較長時間住在某區(qū)，對區(qū)域的情況非常了解，對該區(qū)的房子在過去幾年中價格的變化以及什么樣的戶型更適合自己了如指掌，這些人以換樓為主，兼有改租為購的頭次置業(yè)者；其次是剛性的頭次置業(yè)者，這是中國人的特點，購房是為了讓自己有安定感，也是對家庭責任感的體現。他們是目前中小戶型的主要購家；再次是長期的理性投資者，這里有套股換樓的，有對未來充滿信心的，有要對抗通脹的，有要賺人民幣升值的，他們是目前豪宅的主要購家。

與去年高潮時購房的“羊群效應”不同，他們更接近專業(yè)的購房者：頭先是大量地看房，不只是比較一手的開發(fā)商的房子，還比較同區(qū)的二手房，甚至是廣泛區(qū)域的房子，從容而專業(yè)；其次是砍價能力強，不到心理接受的價位決不出手，而正因為掌握了大量的信息，以至于他們可以判斷出手下訂的時機；當然，他們會總結出較為合適的條件，比如付款方式和裝修設備，以及付傭金的優(yōu)惠。

這是典型的購方市場，購方擁有了主動權，同時這是一群典型的探低實踐者，他們對樓市大勢低迷的看法，不是悲觀的感嘆，而是維護自己的利益。中小戶型的購家，基本是前幾年沒趕上置業(yè)潮的一群，他們在06、07年面對著瘋漲的房價對置業(yè)幾乎絕望，但此次調整使得價格可以承受了，自己的積蓄和收入可以支付頭期和按揭了，加上租金上調，這就成為購房的一大動力。目前，這是成交量的主要構成。

大戶型與豪宅的購家，大都是六七年前購購了自住用房，這部分購家有一個重要的換房時間參數，五年的換樓期。這六、七年中，發(fā)生了一系列的客觀變化——樓宇的質量有了明顯的提高；中高端家庭收入尤其是資產性收入有了很大的提高 ；子女成長帶來了學校和社區(qū)等一系列變化，這使得“五年之癢”并不只是投資問題，而成為了生活方式問題。

所有這些購房者并不是網絡上被簡單分類為“多軍”的單純投資者，事實上他們也并不看好物業(yè)在短時間內升值，短期投資者——就像07年的“深軍北伐”一樣，是“寧購當頭起”的；其次，他們頂著“下滑”的壓力購房，確實源于一些長期生活和投資的實際考慮，而長期投資與短期炒賣基本上是兩類不同的人，而他們普遍對物業(yè)價值長期看好；還有，他們知道房地產市場與股票市場的本質區(qū)別，就是房子的價格是“個別形成”的，每套房子的價格都會有不同的形成特點，而此時，正是購家主導成交價的時候，因此房子的價格，絕非鐵板一塊，好價格的出現還取決于賣家在本次宏調中的損傷程度。此外，他們都是實證主義者，而非推理演釋家，當他們看到銀行的抵押物的壞賬率沒有提升，豪宅總體放盤量沒有提高，個別低價位的成交則是他們的機會。

紀剛：投資、購房兩相宜

從房地產市場當前情況來看,房地產市場仍面臨巨大需求，一方面，中國多年來積聚的人口紅利，人民收入的快速增長以及國家對個人消費貸款的支持力度都決定著對房地產市場的巨大需求；另一方面中國的城市化進程與舊城改造使得人們對房屋的需求存在剛性，不受國家宏觀調控的影響；同時由于個人投資可以選擇的項目和途徑相對有限，在樓市和股市中投資依然是廣大個人投資者的頭選。

目前的調整利息、提高套房頭付的金融手段促使成交量下降。受到一些言論影響，市場觀望情緒濃厚。開發(fā)商、有房待售者和自用購方，投資客都在不斷觀察中調整自身策略，目前成交量下滑和價格略有下調是雙方博弈的階段結果。但目前的狀況應該是階段性的。因此選擇在目前觀望和市場交易冷淡時期入市，反而有更多挑選余地，更大的議價空間。

在房產投資產品的選擇上，價值投資的概念非常重要，諸如地段和產品本身的稀缺性都是價值投資者不容忽視的。北京三環(huán)內的區(qū)域，一些核心區(qū)域商業(yè)都具高投資價值。但為什么處在同一區(qū)域同一地段的房子，有些房子熱銷，有些房子卻爛尾或者滯銷？產品本身的硬件、軟件，如外立面的設計、物業(yè)公司的管理水平、開發(fā)商的利益傾向都需考察。還有別墅類的產品，國家對別墅類產品用地嚴格控制，該類產品的稀缺性注定其具備好的投資價值。

與其他投資類產品相比，房產具備投資和居住的雙重特征。房產開發(fā)周期一般都在兩年左右，加之政策對未滿5年就上市交易的房產的諸多限制，以及房產的不動產性，使得房產相比于股票更傾向于長期投資。深圳之所以出現崩盤，就是投資者們把房產當作短期投資，恨不能一周房價就漲10%。這樣的結果必然就是“搬起石頭砸自己的腳”。建議根據投資者的財力情況，可以將個人專用于理財的錢之30%～50%用于不動產，做長期投資。

房產的投資收益由兩部分組成，一是出租房產的現金收益，二是資產在出售時差價產生的收益或損失。目前由于市場租金的漲幅始終落后于房價的升幅，因此現金收益的比率相對較低，北京市場平均在3%～5%，大部分投資收益來源于出售時房價上升帶來的盈利。隨著上漲速率的減緩及租賃市場由于需求旺盛而形成的租金穩(wěn)步上升，兩種收益的比例應趨于合理。

趙曉：自住或可出手，投資必須謹慎

當前中國房地產供不應求的基本格局未有任何改變，導致供不應求局面出現的流動性過剩局面和政府壟斷性的土地制度沒有任何改變。因此所謂“拐點論”是虛妄的，更多可能表明的社會公眾對拐點的期待而已。

但必須提醒的是，今年的風險會比往年大大加大。一是從緊的貨幣政策將對市場產生重大影響。二是萬科作為地產專業(yè)的言論及行為已對市場信心產生嚴重影響，這比宏觀調控還厲害，而中國房地產近幾年來投資和投機比例增大，因此信心的改變可能會對地產市場產生相當大的殺傷力。

總體看，當前的市場調整是正常的，并且中國不同的城市和不同性質的市場會產生走勢差異。房市從長期仍然向好，長期投資的朋友仍然不可錯過。對于自住型購房人，應該有一個積極的心態(tài)。當前，樓市正處在一個相對穩(wěn)定甚至下滑時期，促銷活動繁多，挑選余地較大，是一個不錯的購房時機。對于投資來說，則應考慮利率風險和政策風險。除了關注政府的土地政策，開發(fā)商增值稅、土地閑置稅執(zhí)行程度、保障性住房保障比例是否增加之外，政府的金融政策，如貨幣政策是否會放松也值得觀察。

　　　　　(作者：曾慧娟)