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自住購(gòu)房:政策扶你上路程
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 615 次
全年政策先緊后松
2008年又是政策頻出的一年。尤其是下半年,其政策出臺(tái)的密集程度甚至趕超2006年。然而所不同的是,雖然2008年上半年,政策依舊以從緊作為導(dǎo)向,可是到了下半年,尤其是10月份以后,隨著金融危機(jī)影響加大,樓市的政策環(huán)境開(kāi)始變得寬松。此時(shí),一些自住客,包括頭次購(gòu)房和改善型購(gòu)房者都左右逢源,可以在多項(xiàng)政策中享受優(yōu)惠待遇。在交易環(huán)節(jié)的眾多政策中,契稅和稅費(fèi)的減免、普通住宅的重新劃定,對(duì)于樓市的觸動(dòng)較為深遠(yuǎn)
交易稅費(fèi):有減有免
■鏡頭回放
10月底,上海出臺(tái)了"十四條"政策,主要在稅費(fèi)方面進(jìn)行減免,在房貸頭付、公積金及商業(yè)貸款利率方面給予優(yōu)惠,以達(dá)到推動(dòng)市場(chǎng)回暖、交投活躍的目的。
■政策實(shí)錄
在"十四條"政策正式出臺(tái)前,樓市早有政策救市的傳聞,而"十四條"的出臺(tái)則把傳聞變成了現(xiàn)實(shí)。這些政策范圍極廣,涉及了房屋購(gòu)賣的方方面面,包括交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)減免、貸款頭付比例和利率下限的調(diào)整、保障住房體系和土地供應(yīng)管理等。
稅費(fèi)減免方面,"十四條"中重要的一條,是放寬了去年在營(yíng)業(yè)稅方面的征收標(biāo)準(zhǔn),將以往"5年期"的征收時(shí)間改為"2年期",對(duì)"轉(zhuǎn)讓購(gòu)購(gòu)滿2年且為先進(jìn)普通住房"的交易行為免征5.55%的營(yíng)業(yè)稅,此外,還在契稅以及個(gè)人所得稅方面也給予不同程度的減免,較大地降低了二手房市場(chǎng)的交易成本。
購(gòu)房者是這輪政策的贏家,幾乎每項(xiàng)政策都能給購(gòu)家?guī)?lái)好處。
一方面,購(gòu)房涉及的稅費(fèi)調(diào)整和貸款利率的降低可以直接降低購(gòu)房者的購(gòu)房和貸款成本,這些都是購(gòu)房者看得見(jiàn)摸得著的實(shí)惠。另一方面,政策對(duì)于賣家的稅收減免其實(shí)也在間接為購(gòu)房者"減負(fù)"。政策出臺(tái)前,為了轉(zhuǎn)嫁稅費(fèi),賣家大多會(huì)要求"凈到手價(jià)",而在新的稅收政策出臺(tái)后,不少房東不再要求"凈到手",原本就沒(méi)有要求"凈到手"的賣家更是直接調(diào)低了稅費(fèi)部分的房?jī)r(jià)。
■市場(chǎng)反應(yīng)
頭次置業(yè)購(gòu)房者"動(dòng)心"
準(zhǔn)備頭次置業(yè)的購(gòu)房者對(duì)于新政的反應(yīng)尤其強(qiáng)烈。新政出臺(tái)頭日,滬上多家中介公司都表示,位于中外環(huán)間的門(mén)店不斷接到電話,購(gòu)房者有詢問(wèn)政策的,也有當(dāng)即就預(yù)約看房的,而到周末,門(mén)店的帶看量更是狠狠地升了上去。購(gòu)房者的態(tài)度開(kāi)始由"觀望"轉(zhuǎn)為"關(guān)注"。
普通住宅:標(biāo)準(zhǔn)驚變
■鏡頭回放
緊接著"十四條"新政,11月初上海市的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)也終于落地。上海滿城皆是"非普通房"的尷尬局面被打破。這也是2005年以來(lái)普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的頭次變更。
■政策實(shí)錄
修改后的新普通房標(biāo)準(zhǔn)為:?jiǎn)翁捉ㄖ娣e140平方米以下,內(nèi)環(huán)線以內(nèi)套總價(jià)245萬(wàn)元/套、內(nèi)環(huán)線和外環(huán)線之間140萬(wàn)元/套、外環(huán)線以外98萬(wàn)元/套以下,五層以上(含五層)的多高層住房,以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等。
新標(biāo)準(zhǔn)落實(shí)后,140平方米的戶型價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)基本上依舊維持舊標(biāo)準(zhǔn)的價(jià)格基數(shù),而90平方米的戶型在單價(jià)上的限制則由原本的內(nèi)環(huán)內(nèi)1.75萬(wàn)元/平方米、內(nèi)外環(huán)間1萬(wàn)元/平方米、外環(huán)外0.7萬(wàn)元/平方米,調(diào)整為內(nèi)環(huán)內(nèi)2.72萬(wàn)元/平方米、內(nèi)外環(huán)間1.56萬(wàn)/平方米、外環(huán)外1.06萬(wàn)元/平方米,放寬幅度則十分明顯,由此可見(jiàn)戶型越小優(yōu)惠面放寬幅度越大。
由于10月底出臺(tái)的"十四條"新政不少都與普通房"沾親帶故",因此重新界定以后,新政落實(shí)的覆蓋面更細(xì)更廣,受惠群體數(shù)量明顯增多。新標(biāo)準(zhǔn)一方面刺激了剛性需求釋放,稅費(fèi)調(diào)整在房?jī)r(jià)上的利好集中體現(xiàn)在了中小戶型成交上,推動(dòng)全市范圍內(nèi)以老公房為主的中小戶型二手房交投活躍;另一方面,在促進(jìn)剛需釋放的同時(shí),也推動(dòng)了置換需求的升溫,由于老公房的交投活躍使得相當(dāng)一部分帶有置換改善需求的房東積極出手,也對(duì)中檔以上公寓市場(chǎng)產(chǎn)生了間接的利好效應(yīng)。
■市場(chǎng)反應(yīng)
賣家讓利幅度增加
普通住宅標(biāo)準(zhǔn)更新后,購(gòu)賣雙方的心態(tài)又發(fā)生變化。賣家的讓利幅度則跟隨新標(biāo)準(zhǔn)的出臺(tái)有所增加。根據(jù)新的普通住宅標(biāo)準(zhǔn),目前上海市至少4-5成的掛牌房源為普通住宅,這些房源在交易時(shí)候可以享受到較高9成的稅費(fèi)優(yōu)惠。在此情況下,多數(shù)賣家表示愿意讓利降價(jià),以期盡快促成交易,購(gòu)家則反而推遲了購(gòu)房計(jì)劃。他們認(rèn)為,政府越是大力鼓勵(lì)樓市交易,越是意味著樓市不景氣,目前的房?jī)r(jià)還有下行空間,既然不急于購(gòu)房,那么無(wú)所謂再等等。
改善型購(gòu)房:政策鼓勵(lì)
■鏡頭回放
12月中下旬,稅收政策再度有了更新。更新后的稅收政策更加寬松。在新的政策條件下,即使是交易未滿兩年的房屋進(jìn)入市場(chǎng)交易,營(yíng)業(yè)稅也能有所優(yōu)惠。
■政策實(shí)錄
如果說(shuō)10月底的"十四條"更多的是鼓勵(lì)頭次購(gòu)房,那么12月份的這波政策則主要是為了刺激"套房屋"的交易。
根據(jù)政策,個(gè)人轉(zhuǎn)讓購(gòu)購(gòu)超過(guò)2年(含2年)的住房,普通住房免征營(yíng)業(yè)稅,非普通住房按其轉(zhuǎn)讓收入與購(gòu)購(gòu)該住房?jī)r(jià)款的差額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人轉(zhuǎn)讓購(gòu)購(gòu)不足2年的住房,普通住房按其轉(zhuǎn)讓收入與購(gòu)購(gòu)該住房?jī)r(jià)款的差額征收營(yíng)業(yè)稅,非普通住房按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營(yíng)業(yè)稅。
營(yíng)業(yè)稅是二手房交易稅費(fèi)中所占比例極大的一部分。這部分稅費(fèi)的大幅減免有效降低了交易環(huán)節(jié)的成本。以一套未滿兩年、購(gòu)入總價(jià)100萬(wàn)元的普通住宅計(jì)算,如果賣出是150萬(wàn)元,按原政策購(gòu)購(gòu)普通住宅不足兩年轉(zhuǎn)讓的,按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營(yíng)業(yè)稅,為150萬(wàn)×5.55%=83250元。新政策出臺(tái)后,改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購(gòu)購(gòu)住房原價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅,為(150萬(wàn)-100萬(wàn))×5.55%=27750元,減少了55500元。
■市場(chǎng)反應(yīng)
賣家不再驚慌跌價(jià)
這輪新政的出臺(tái),同樣也給樓市帶來(lái)了一絲變化。較明顯的表現(xiàn)就是賣家的信心增強(qiáng)了。頭先,賣家不愿意再"謙讓"了,他們已經(jīng)渡過(guò)了心理浮躁期,從而可以更加心平氣和地等待購(gòu)主自動(dòng)上門(mén),而不是自亂陣腳,驚慌跌價(jià)。這種心態(tài)在持有市區(qū)老房子的房東身上表現(xiàn)得更為明顯。其次,市場(chǎng)上兩年內(nèi)的房源也出來(lái)掛牌了。隨著稅費(fèi)的減免,一些2007年后被購(gòu)入的房源出現(xiàn)在市場(chǎng)上,其中不乏高品質(zhì)的次新房。而之前一度盛行的"售轉(zhuǎn)租"房源,也因?yàn)橄掳肽陿鞘薪舆B有政策出臺(tái),而重新投入了購(gòu)賣市場(chǎng)。
(作者:張薇)
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