購(gòu)房者簽合同前要求增加5點(diǎn)補(bǔ)充條款，開(kāi)發(fā)商不肯答應(yīng)拒退定金，于是打起了官司

南京一購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》，認(rèn)購(gòu)該開(kāi)發(fā)商一套價(jià)值高達(dá)290余萬(wàn)元的商品房。但認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂后僅僅兩天，國(guó)務(wù)院的房產(chǎn)新政就出臺(tái)了。5天后，購(gòu)主在如約前往開(kāi)發(fā)商處簽合同時(shí)，提出在開(kāi)發(fā)商提供的格式合同里添加己方的5點(diǎn)主張，但遭拒。據(jù)此，購(gòu)主以購(gòu)賣(mài)雙方不能完全就合同條款達(dá)成一致為由，將開(kāi)發(fā)商告上南京市鼓樓區(qū)法院，要求退還5萬(wàn)元定金。上周，鼓樓法院受理了此案。

第1回合

簽認(rèn)購(gòu)書(shū)后兩天，新政出臺(tái)了

30出頭的南京人姜強(qiáng)(化名)經(jīng)濟(jì)狀況較好，住房條件也不差，并不屬于那種急需購(gòu)房改善居住環(huán)境的人。但是，今年4月南京房?jī)r(jià)開(kāi)始“沖頂”的時(shí)期，姜強(qiáng)抱著即使不住也可以投資增值的想法，加入了“搶”房一族，并“搶”到了一處地段好、價(jià)格高的房源。4月17日，姜強(qiáng)與開(kāi)發(fā)商簽訂了《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》，并按約定繳納了5萬(wàn)元購(gòu)房定金，認(rèn)購(gòu)該開(kāi)發(fā)商在某高端小區(qū)推出的一套近142平米的商品房，總房?jī)r(jià)高達(dá)290余萬(wàn)元。按認(rèn)購(gòu)書(shū)約定，姜強(qiáng)應(yīng)在7日內(nèi)與賣(mài)方簽訂商品房預(yù)售合同。然而人算不如天算，就在姜強(qiáng)與開(kāi)發(fā)商簽下認(rèn)購(gòu)書(shū)的兩天后，即4月19日，國(guó)務(wù)院頒發(fā)的房產(chǎn)新政出臺(tái)。此次房產(chǎn)新政，其措施之嚴(yán)、力度之大，都被房產(chǎn)界認(rèn)為是史上之“較”。而由于涉及到貸款、頭付等政策的重大調(diào)整，自然給包括姜強(qiáng)在內(nèi)的眾多購(gòu)房人帶來(lái)了巨大沖擊。

第2回合

提出5點(diǎn)要求擊中開(kāi)發(fā)商軟肋

按約定，姜強(qiáng)必須在4月24日前與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房預(yù)售合同，姜強(qiáng)也沒(méi)有爽約，他在4月22日找到了開(kāi)發(fā)商，說(shuō)要和開(kāi)發(fā)商簽合同。但是，姜強(qiáng)接下來(lái)的一番舉動(dòng)讓開(kāi)發(fā)商始料不及。姜強(qiáng)提出，簽合同可以，但是要在開(kāi)發(fā)商提供的格式合同上增加自己的五點(diǎn)主張：一、將當(dāng)初公開(kāi)宣傳的設(shè)立兩所名校的分校寫(xiě)進(jìn)合同；二、確保所交付的購(gòu)房面積不能達(dá)到或超過(guò)144平米界線，否則由此產(chǎn)生的稅費(fèi)由賣(mài)方承擔(dān)；三、希望按國(guó)家政策規(guī)定，允許辦理公積金貸款；四、房屋交付時(shí)，相關(guān)配套應(yīng)達(dá)到交付標(biāo)準(zhǔn)，并與房屋同期交付，如果逾期應(yīng)視同延期交房，并按照總房款萬(wàn)分之五／日支付賠償金；五、由于國(guó)家住房信貸政策發(fā)生重大調(diào)整，相關(guān)細(xì)則還未完全明確，如果因此無(wú)法獲得貸款或無(wú)法獲得足額貸款，雙方可以解除合同，并于解除合同7日內(nèi)，無(wú)息退還購(gòu)房定金、誠(chéng)意金及頭付款。由于這5條中的部分要求擊中開(kāi)發(fā)商的軟肋，所以遭到了開(kāi)發(fā)商的拒絕。

第3回合

雙方拉鋸戰(zhàn)，開(kāi)發(fā)商被逼得“頭大”

開(kāi)發(fā)商猜測(cè)，姜強(qiáng)是因?yàn)榉慨a(chǎn)“新政”沖擊太大萌生退意了，但是姜強(qiáng)卻只字不提自己是因?yàn)樾抡挠绊懖盘岢鲞@五點(diǎn)要求，只說(shuō)自己不過(guò)是提出了一些正當(dāng)合理的要求，更好地維護(hù)自己的合法權(quán)益而已。在兩次當(dāng)面交涉無(wú)果后，姜強(qiáng)又以書(shū)面致函的形式，要求開(kāi)發(fā)商給予答復(fù)。開(kāi)發(fā)商被逼得沒(méi)辦法了，只好于4月26日給姜強(qiáng)發(fā)來(lái)書(shū)面告知函，答應(yīng)姜強(qiáng)的合同簽訂可順延3天，若3天后仍不按認(rèn)購(gòu)書(shū)約定前往簽署商品房預(yù)售合同，則視為自動(dòng)放棄認(rèn)購(gòu)權(quán)，所支付的認(rèn)購(gòu)定金將不予退還。收到開(kāi)發(fā)商回函的次日，姜強(qiáng)立馬又給開(kāi)發(fā)商發(fā)函，提出了不能接受的三點(diǎn)理由，如，格式合同條款中存在有悖合同法的不公正條款，訂購(gòu)書(shū)的法律效力存在質(zhì)疑等等。姜強(qiáng)顯然與開(kāi)發(fā)商作好了打官司的準(zhǔn)備，他將與賣(mài)方有關(guān)人員的交涉通話均作了錄音。

第4回合

不肯退定金，購(gòu)房者起訴開(kāi)發(fā)商

由于無(wú)法較終達(dá)成退還定金協(xié)議，加上房產(chǎn)調(diào)控政策步步趨嚴(yán)，姜強(qiáng)聘請(qǐng)了律師將開(kāi)發(fā)商告上了南京市鼓樓區(qū)法院，要求退還5萬(wàn)元定金，理由是購(gòu)賣(mài)雙方不能完全就合同條款達(dá)成一致，導(dǎo)致簽約不成。鼓樓法院于5月24日予以立案。

記者在鼓樓法院看到，盡管姜強(qiáng)向法院提交的訴狀中只字未提房產(chǎn)“新政”，但從其證據(jù)材料所提及的貸款事項(xiàng)中，還是能看出，他起訴的原因多少是與此有關(guān)的，只不過(guò)他做得比較巧妙而已。因?yàn)槿绻麊渭円浴靶抡苯o購(gòu)房帶來(lái)影響為由起訴，勝訴的把握微乎其微，而選擇“不能完全就合同條款達(dá)成一致”這一理由來(lái)起訴，從合同法角度來(lái)說(shuō)，更能站得住腳，在法律上可能得到更多的支持。

在獲悉姜強(qiáng)起訴后，開(kāi)發(fā)商認(rèn)為姜強(qiáng)非一般普通購(gòu)房人，而是一個(gè)經(jīng)驗(yàn)豐富的“炒客”，懂得抓住對(duì)方的軟肋為己所用，從而實(shí)現(xiàn)購(gòu)?fù)司勺约赫瓶氐哪康?。開(kāi)發(fā)商同時(shí)認(rèn)為，全國(guó)所有的開(kāi)發(fā)商目前大都使用格式合同，這一點(diǎn)姜強(qiáng)應(yīng)該清楚，其當(dāng)時(shí)爭(zhēng)簽認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)不提格式合同的問(wèn)題，現(xiàn)在“新政”下來(lái)要反悔，便拿合同條款不平等做文章，以達(dá)到要求退還定金之目的。對(duì)此，他們表示不會(huì)讓步。

由于此案尚未開(kāi)庭審理，鼓樓法院方面不愿發(fā)表過(guò)多看法。據(jù)悉，該案已定于下月初開(kāi)庭審理。鼓樓法院有關(guān)法官認(rèn)為：根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，每輪房產(chǎn)新政后都將引發(fā)新一輪訴訟高潮，而這一高潮的到來(lái)又有一段時(shí)間的滯后期，隨著調(diào)控新政威力的顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)本輪訴訟高潮很快就會(huì)到來(lái)。

律師觀點(diǎn)

姜強(qiáng)的做法是否妥當(dāng)？開(kāi)發(fā)商的觀點(diǎn)能不能站得住腳？對(duì)此，記者采訪了南京維世德律師事務(wù)所唐巖律師。唐律師告訴記者，從姜強(qiáng)起訴的理由和開(kāi)發(fā)商的辯解來(lái)看，此案的發(fā)生，是雙方對(duì)定金合同理解的不同造成的。姜強(qiáng)所理解的稱為立約定金，是指為擔(dān)保合同的訂立而支付的一定數(shù)額的。較高院有關(guān)司法解釋規(guī)定，當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)雙倍返還定金。

購(gòu)房者所提要求是合理訴求

結(jié)合該案的情況來(lái)看，姜強(qiáng)對(duì)這條規(guī)定運(yùn)用得是比較好的。如果他交了五萬(wàn)塊錢(qián)定金，到了簽合同的較后期限而不按約定去簽合同，那么他作為給付定金的一方，將無(wú)權(quán)要求返還定金，他的五萬(wàn)塊錢(qián)就打了水漂了。但是，他在較后期限之前去找開(kāi)發(fā)商簽合同，就表明了他的誠(chéng)意。至于合同能不能簽得成，那要看雙方談判的結(jié)果，是另外一回事。在這種情況下，開(kāi)發(fā)商拒絕簽姜強(qiáng)提出的五點(diǎn)要求，并拒絕訂立合同，就陷入了被動(dòng)的境地。

再看姜強(qiáng)提出的五點(diǎn)要求。唐律師認(rèn)為，姜強(qiáng)提出的五點(diǎn)要求也是比較合理的。因?yàn)楝F(xiàn)在很多開(kāi)發(fā)商在樓盤(pán)前期宣傳時(shí)拋出各種各樣的利好，包括名校的分校、優(yōu)美的景觀等等，很多購(gòu)房人就是沖著開(kāi)發(fā)商承諾的這些美好前景才去的，但現(xiàn)實(shí)中，卻屢屢發(fā)生房屋交付后前期宣傳不兌現(xiàn)的情況，對(duì)購(gòu)房者的利益構(gòu)成侵害。因此，購(gòu)房者有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商將其承諾的種種好處固定到合同條款中去，以更好地維護(hù)自己的權(quán)益，這一點(diǎn)都不過(guò)分。

開(kāi)發(fā)商的“炒客”觀點(diǎn)站不住腳

至于開(kāi)發(fā)商提出的姜強(qiáng)是“炒客”，抓住開(kāi)發(fā)商的軟肋來(lái)達(dá)到自己的目的這樣的說(shuō)法，唐律師認(rèn)為根本站不住腳。因?yàn)橘?gòu)房的目的不是法律禁止的范疇，即使購(gòu)房人有十套八套房，但他有這個(gè)條件和實(shí)力去購(gòu)，誰(shuí)也不能禁止他購(gòu)更多的房，更不能禁止他按照法律的規(guī)定，來(lái)維護(hù)他的權(quán)益。反過(guò)來(lái)說(shuō)，即使是購(gòu)套房，購(gòu)房人提出這五點(diǎn)要求，和姜強(qiáng)在法律上也沒(méi)有絲毫的區(qū)別，該法律保護(hù)的，法律還是要保護(hù)，不會(huì)因?yàn)橘?gòu)房的目的不同就有所區(qū)別。所以開(kāi)發(fā)商質(zhì)疑購(gòu)房者的身份和購(gòu)房的目的，不僅是站不住腳的，更是可笑的。

無(wú)論結(jié)果如何，此案都有一定現(xiàn)實(shí)意義

唐律師認(rèn)為，此案無(wú)論較終判決結(jié)果如何，都具有一定的現(xiàn)實(shí)意義，畢竟姜強(qiáng)公開(kāi)站出來(lái)挑戰(zhàn)開(kāi)發(fā)商的格式合同，而不平等的格式合同又恰恰是購(gòu)房人較不滿意的原因之一。法院在審理此類案件時(shí)，一般會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商提供的《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》進(jìn)行仔細(xì)審查，并且會(huì)傾向于對(duì)其中的某些條款作出不利于開(kāi)發(fā)商的解釋，因?yàn)檫@種認(rèn)購(gòu)書(shū)一般都是開(kāi)發(fā)商制定的，其立場(chǎng)自然是傾向于開(kāi)發(fā)商的，沒(méi)有經(jīng)過(guò)和購(gòu)房人的商談，購(gòu)房人在簽訂此類認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)處于弱勢(shì)的地位，法院從保護(hù)弱者的角度，一般會(huì)比較傾向于購(gòu)房者。如果通過(guò)此案的審判，能促使有關(guān)方面對(duì)房屋購(gòu)賣(mài)合同作進(jìn)一步的完善和規(guī)范，那對(duì)廣大購(gòu)房人來(lái)說(shuō)無(wú)疑是有益的，同時(shí)對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)也可因此限度地減少麻煩。

通訊員　李自慶

本報(bào)記者　羅雙江

(作者：羅雙江)