■核心新聞

元旦前法院將有兩次開(kāi)庭

本報(bào)報(bào)道的上海大華水岸藍(lán)橋83戶集體“暫停還貸，要求開(kāi)發(fā)商退房”的購(gòu)房人“賠錢(qián)也要退房事件”又有了新進(jìn)展。昨天下午，他們的代理律師上海市躍平律師事務(wù)所主任律師杜躍平告訴記者，截至昨天，已經(jīng)有63位購(gòu)房人向上海市寶山區(qū)人民法院提起了民事訴訟，上海市寶山區(qū)人民法院已經(jīng)受理。

因房?jī)r(jià)的變動(dòng)，位于上海中環(huán)西北部的市郊結(jié)合部的樓盤(pán)大華水岸藍(lán)橋83個(gè)集體提出退房的業(yè)主多是在該樓盤(pán)12000元/平方米至14200元/平方米的高價(jià)位銷(xiāo)售期間購(gòu)進(jìn)的，而目前水岸藍(lán)橋跌到了八九千元/平方米。按照當(dāng)初購(gòu)房時(shí)簽訂的補(bǔ)充條款，83位業(yè)主向開(kāi)發(fā)商提出退房，并承擔(dān)3%的違約賠償金及其他費(fèi)用。

83位集體退房人之一黃小蕾告訴記者，昨天已經(jīng)接到法院的通知到法院核實(shí)了身份?！胺ㄔ旱墓ぷ魅藛T考慮到我們標(biāo)的物比較大，訴訟費(fèi)用會(huì)比較高，建議我們慎重。我很堅(jiān)定地告訴他，我們希望通過(guò)法院盡快退房?，F(xiàn)在退房，付出違約賠償金和訴訟費(fèi)用也比不退房合算?！?

在前天接受記者采訪的周先生再三向記者強(qiáng)調(diào)：“我們已經(jīng)根據(jù)購(gòu)房合同補(bǔ)充條款第三條的規(guī)定———若乙方因自身原因提出解除合同，乙方應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償金額為總房?jī)r(jià)款的3%，并承擔(dān)由此產(chǎn)生的一切相關(guān)費(fèi)用———兩次書(shū)面向開(kāi)發(fā)商發(fā)出解除合同的通知，走上法庭也是為了盡快退房。”

據(jù)杜躍平律師透露，年前大華水岸藍(lán)橋業(yè)主退房訴訟案將有兩次開(kāi)庭，分別是12月21日和12月29日。而隨著上海房?jī)r(jià)的變化，不再考慮較高的訴訟費(fèi)用，這兩天和他聯(lián)系，請(qǐng)他代理向法院提出民事訴訟的業(yè)主正在增加。

■訪談

問(wèn)題關(guān)鍵是3%“止虧點(diǎn)”

昨天傍晚，記者在時(shí)間采訪了和上述幾位業(yè)主一起去過(guò)法院的律師杜躍平。在談到目前上海涌動(dòng)的退房風(fēng)潮以及他所代理的大華水岸藍(lán)橋63戶業(yè)主退房民事訴訟案的時(shí)候，杜躍平認(rèn)為，樓市變動(dòng)，業(yè)主退房應(yīng)該按照法律以及當(dāng)初購(gòu)房時(shí)簽訂的合同條款解除購(gòu)房合同。目前他所代理的大華水岸藍(lán)橋63戶業(yè)主訴訟案是有理有據(jù)地“解除購(gòu)房合約”，有別于上海其他樓盤(pán)出現(xiàn)的因?yàn)榉績(jī)r(jià)的變動(dòng)導(dǎo)致購(gòu)房人沒(méi)有任何根據(jù)地要求退房或賠償。

杜躍平認(rèn)為，根據(jù)上海市的房屋預(yù)售合同，購(gòu)房人只有在以下5種條件下可以單方提出解除合同：一是暫測(cè)面積和實(shí)測(cè)面積不一致；二是開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有征得小區(qū)業(yè)主的同意下擅自變更房屋建筑設(shè)計(jì)；三是開(kāi)發(fā)商不按時(shí)取得新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證；四是開(kāi)發(fā)商沒(méi)有在約定的時(shí)間內(nèi)交付房屋；五是所購(gòu)房屋主體結(jié)構(gòu)不合格。

“如果購(gòu)房合同沒(méi)有補(bǔ)充約定，購(gòu)房人只有在上述5種情況下可以單方解除合同，即退房。而根據(jù)大華水岸藍(lán)橋的這63戶的購(gòu)房合同，他們除了有上述5種解除合同的權(quán)利外，合同追加的補(bǔ)充條款又賦予了他們一條單方解除合同的權(quán)利，即業(yè)主屢次提到的補(bǔ)充條款第三條：若乙方因自身原因提出解除合同，乙方應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償金額為總房?jī)r(jià)款的3%，并承擔(dān)由此產(chǎn)生的一切相關(guān)費(fèi)用。”也正是如此，杜律師對(duì)勝訴抱有很大信心。

杜律師認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商當(dāng)初提供的這條合同約定，讓很多購(gòu)房人把“止虧點(diǎn)”定在3%，即購(gòu)了后，即便單方提出退房，虧掉的也只是購(gòu)房款3%的違約金；而現(xiàn)在房?jī)r(jià)的下跌已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)3%，開(kāi)發(fā)商如果不退房，他們虧掉的就不只是3%，這是問(wèn)題的所在。

■連鎖反應(yīng)

大開(kāi)發(fā)商低調(diào)參加住交會(huì)

在退房事件面前，上海的開(kāi)發(fā)商一直保持沉默。從12月12日到昨天，四天的采訪中，從寶山區(qū)到普陀區(qū)，從浦東到浦西，記者走訪了上海樓市大大小小60多家樓盤(pán)。不管是有沒(méi)有退房事件發(fā)生，沒(méi)有一家開(kāi)發(fā)商肯接受記者的采訪。退房的開(kāi)發(fā)商對(duì)記者的態(tài)度多是推托有事不接受采訪，幾家勉強(qiáng)和記者見(jiàn)面的開(kāi)發(fā)商一再表示“只是私下聊聊，不能透露我們公司名稱(chēng)”。

而從12月16日在上海一年一度舉辦的中國(guó)住交會(huì)上，也能看出現(xiàn)階段上海開(kāi)發(fā)商的低調(diào)。被中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)譽(yù)為一年一度的中國(guó)房地產(chǎn)節(jié)的中國(guó)住交會(huì)，會(huì)集了北京、天津、南京甚至蘭州等省市如星河灣、浙江綠城等全國(guó)知名開(kāi)發(fā)商，緣何不見(jiàn)“地主方”上海的知名品牌的開(kāi)發(fā)商？記者電話聯(lián)系了上海綠地、農(nóng)工商等十幾家在上海房地產(chǎn)企業(yè)排名靠前的開(kāi)發(fā)商。得到的答案多種多樣，有的說(shuō)是因?yàn)椤皠倕⒓舆^(guò)月初的上海房交會(huì)”，有的說(shuō)是因?yàn)檩^近沒(méi)有新項(xiàng)目推出，有的說(shuō)是因?yàn)槟甑资虑槎囝櫜簧蠀⒓印晃徊辉敢馔嘎缎彰纳虾ｉ_(kāi)發(fā)商相關(guān)負(fù)責(zé)人給記者透了底：“購(gòu)房人退房的事情不是兩天，年中就已經(jīng)越來(lái)越厲害，我們考慮到購(gòu)房人有可能會(huì)借著房展會(huì)采取一些集體行動(dòng)，所以就沒(méi)有考慮參加房展會(huì)，盡量低調(diào)?！边@位負(fù)責(zé)人說(shuō)，事實(shí)上，月初很多參加房交會(huì)的開(kāi)發(fā)商如大華集團(tuán)等驗(yàn)證了他們的顧慮，很多購(gòu)房人集體打著條幅去展會(huì)要求退房。

■權(quán)威聲音

希望雙方妥善協(xié)商處理

毫無(wú)疑問(wèn)，昔日曾經(jīng)房?jī)r(jià)快速上漲的上海，如今不僅房?jī)r(jià)出現(xiàn)下降，由此引發(fā)的退房風(fēng)潮自然成了社會(huì)各界關(guān)注的熱點(diǎn)。

12月14日，在上海針對(duì)媒體不定期召開(kāi)的新聞發(fā)布會(huì)上，退房熱點(diǎn)問(wèn)題自然被提到了。上海市政府新聞發(fā)言人焦揚(yáng)是這樣回答記者提問(wèn)的：“退房屬于商品房銷(xiāo)售糾紛，我們希望交易雙方按照合法、合理的原則，妥善協(xié)商處理。協(xié)商不成的可以通過(guò)司法途徑解決。當(dāng)前我們還是應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家穩(wěn)定房市、穩(wěn)定房?jī)r(jià)的宏觀調(diào)控要求，進(jìn)一步規(guī)范市場(chǎng)秩序和交易行為，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展?！?

12月15日，記者又對(duì)上海市房協(xié)發(fā)起《上海市房地產(chǎn)行業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)實(shí)證研究報(bào)告》調(diào)研是否針對(duì)退房事件進(jìn)行了核實(shí)。上海市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)綜合辦公室的黃先生告訴記者：“這是我們行業(yè)協(xié)會(huì)針對(duì)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題做的一個(gè)課題，是給企業(yè)做服務(wù)的，具體內(nèi)容目前還不能對(duì)外公開(kāi)?！倍鴵?jù)了解，承擔(dān)這個(gè)課題調(diào)研的是一個(gè)律師事務(wù)所，是在退房事件還沒(méi)有風(fēng)起的時(shí)候就開(kāi)展的針對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)法律風(fēng)險(xiǎn)而進(jìn)行調(diào)研的一個(gè)課題。

■七嘴八舌

房?jī)r(jià)下跌該誰(shuí)購(gòu)單

記者就上海樓市出現(xiàn)的退房事件采訪了上海、北京的律師以及多位業(yè)內(nèi)人士。有意思的是，接受采訪的無(wú)論是律師還是業(yè)內(nèi)人士，都不約而同地表示不愿意透露姓名。

律師觀點(diǎn)：退房也要根據(jù)法律和合同約定，而不能因?yàn)榉績(jī)r(jià)的變動(dòng)，購(gòu)房購(gòu)虧了而要求退房。像水岸藍(lán)橋，因?yàn)橘?gòu)房合同的補(bǔ)充條款已經(jīng)很明確約定，購(gòu)房人可以因?yàn)樽约旱淖陨碓蛱岢鐾朔浚_(kāi)發(fā)商就應(yīng)該按合同辦事。而其他的沒(méi)有約定“降價(jià)了就可以退房”或不符合合同約定的退房條件的，購(gòu)房人也應(yīng)該遵守合同，尊重契約“愿賭服輸”。但上海目前的退房問(wèn)題已經(jīng)不是一般意義上的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，因此，雖然從法律上看，水岸藍(lán)橋63位業(yè)主應(yīng)該能勝訴，但不排除其他的情況出現(xiàn)，如有關(guān)方面出面協(xié)調(diào)，較后以庭外調(diào)解結(jié)束。

業(yè)內(nèi)人士：香港一房地產(chǎn)顧問(wèn)公司負(fù)責(zé)人認(rèn)為，香港1997年金融危機(jī)的時(shí)候，房?jī)r(jià)下跌幅度70%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于目前上海房?jī)r(jià)下跌20%左右的幅度，甚至出現(xiàn)了“負(fù)資產(chǎn)”，但香港購(gòu)房人和開(kāi)發(fā)商都尊重契約，沒(méi)有出現(xiàn)因房?jī)r(jià)下降而集體退房的事情，即便是退房，也是按照購(gòu)房合同辦事。上海的購(gòu)房人和開(kāi)發(fā)商都應(yīng)該學(xué)習(xí)香港。當(dāng)初市場(chǎng)紅火的時(shí)候就應(yīng)該考慮到政策變化、市場(chǎng)變化帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

知名開(kāi)發(fā)商：上海目前發(fā)生的情況對(duì)全國(guó)正在快速發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言是一記警鐘。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)要成熟，購(gòu)房人、開(kāi)發(fā)商、政府部門(mén)在內(nèi)的各方主體都會(huì)付出一定的代價(jià)，“只有一部分人‘受傷’，才會(huì)提醒警示后來(lái)人”。面對(duì)上海樓市出現(xiàn)的現(xiàn)狀，解決問(wèn)題是一個(gè)方面，更重要的是購(gòu)房人、開(kāi)發(fā)商、政府部門(mén)都應(yīng)該從這場(chǎng)變化中吸取教訓(xùn)，完善游戲規(guī)則。

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