根據(jù)《條例》十七條規(guī)定，全體業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，物業(yè)本身及公共設(shè)備和設(shè)施的管理是物業(yè)管理單位的主要工作內(nèi)容。房屋本體和小區(qū)大廈公共設(shè)施和共用設(shè)備管理和維護(hù)方面潛在的隱患也是物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的主要方面。為防范上述風(fēng)險(xiǎn)，物業(yè)管理單位應(yīng)從以下幾個(gè)方面著手：

　　頭先，物業(yè)管理企業(yè)與發(fā)展商或業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)管理合同承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，與原發(fā)展商或業(yè)主委員會(huì)、原物業(yè)管理單位進(jìn)行交接過程中，應(yīng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的現(xiàn)狀和存在的問題進(jìn)行交底和記錄，了解以往曾出現(xiàn)的故障和隱患，各方進(jìn)行書面確認(rèn)，這些記錄和情況作為以后防范風(fēng)險(xiǎn)的參考資料。對(duì)于交接過程中發(fā)現(xiàn)的重大損壞和人為原因造成的事故，根據(jù)不同情況，確定責(zé)任和修復(fù)費(fèi)用的承擔(dān)主體。

　　在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，物業(yè)管理單位應(yīng)向建設(shè)單位接收下列資料：(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。

　　這些基礎(chǔ)技術(shù)資料都是物業(yè)管理服務(wù)所必須的，也是提高管理水平和防范風(fēng)險(xiǎn)所必備的文件，法律風(fēng)險(xiǎn)的防范是建立在設(shè)備和設(shè)施本身技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)防范基礎(chǔ)上的：尤其在小區(qū)和大廈建成時(shí)間較長(zhǎng)以后，隱患和事故發(fā)生的機(jī)率逐年增加，風(fēng)險(xiǎn)的系數(shù)也在逐年增大，因此大量的設(shè)備和設(shè)施需要重新中修、大修，甚至進(jìn)行更換，上述資料就更為重要和不可缺少。

　　在各方交接的過程中，向新的物業(yè)管理單位移交上述全部資料，是原發(fā)展商、業(yè)主委員會(huì)和原物業(yè)管理單位應(yīng)履行的法定和合同義務(wù)，如果不履行，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

　　依據(jù)《民法通則》百二十六條規(guī)定，建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能夠證明自己沒有過錯(cuò)的除外。物業(yè)管理單位根據(jù)上述規(guī)定，應(yīng)頭先明確自己的管理責(zé)任范圍，管理責(zé)任范圍決定風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任承擔(dān)的范圍。建筑物即房屋中基本可以分為兩部分，一部分如業(yè)主自己房產(chǎn)入戶門以內(nèi)屬于業(yè)主自己維修和養(yǎng)護(hù)的范圍，相應(yīng)的責(zé)任和費(fèi)用都由業(yè)主承擔(dān)；由業(yè)豐的窗戶墜落、業(yè)主在陽臺(tái)放置的物品或者懸掛的物品墜落造成他人人身或財(cái)產(chǎn)損失的，由業(yè)主承擔(dān)全部的賠償責(zé)任；如果證明是受害人的故意行為造成的，由受害人承擔(dān)責(zé)任。在此種情形下，無論是業(yè)主或非業(yè)主使用人的過失行為造成或者足業(yè)主的未成年子女、來訪的未成年人的行為導(dǎo)致的損害，業(yè)主都應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。物業(yè)管理單位分清上述責(zé)任，是防范自身風(fēng)險(xiǎn)的舉措之一。對(duì)上述責(zé)任問題，物業(yè)管理單位應(yīng)在小區(qū)和大廈積極公開宣傳，讓廣大業(yè)主和非業(yè)主使用人清楚地了解上述責(zé)任分擔(dān)，促進(jìn)業(yè)主和非業(yè)主使用人防范風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)提高，降低小區(qū)和大廈整體人身和財(cái)產(chǎn)損害事件發(fā)生的機(jī)率。

　　物業(yè)管理單位工作人員的防范風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)是物業(yè)管理單位防范風(fēng)險(xiǎn)措施具體化和落實(shí)的根本。工作人員的防范風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)指導(dǎo)他們?cè)怀５墓芾矸?wù)行為規(guī)范化、制度化和法律化，沒有工作人員的防范風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，一切防范風(fēng)險(xiǎn)的措施都將成為空話。

　　為防范風(fēng)險(xiǎn)，物業(yè)管理單位必須對(duì)所管理的全部建筑物本體公共部位、公共和共用設(shè)施和設(shè)備，積極按照經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過的各項(xiàng)管理制度的規(guī)定，做好同常和例行的檢查、維修、保養(yǎng)工作，保持建筑物本體公共部位完好，公共和共用設(shè)施和設(shè)備的正常運(yùn)行。對(duì)房屋公共通道所屬的窗戶和公共天臺(tái)、通道、空中連廊區(qū)域的綠化應(yīng)定期檢查是否完好，是否需要更換，考慮在臺(tái)風(fēng)等特殊天氣時(shí)是否可能發(fā)生損壞，從而導(dǎo)致人身和財(cái)產(chǎn)損害，造成物業(yè)管理單位承擔(dān)法律的賠償責(zé)任。

　　為培養(yǎng)物業(yè)管理單位工作人員防范風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)，除對(duì)工作人員進(jìn)行公司管理制度的培訓(xùn)和規(guī)范操作的訓(xùn)練，還需要對(duì)工作人員進(jìn)行專業(yè)的法律知識(shí)培訓(xùn)，法律規(guī)定和大量的現(xiàn)實(shí)生活的案例，同行業(yè)和其他物業(yè)管理單位已經(jīng)發(fā)生的經(jīng)濟(jì)損失、鮮血事實(shí)，甚至生命的教訓(xùn)是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)培養(yǎng)較有效的方法之一，既直觀又深刻。案例是物業(yè)管理行業(yè)實(shí)際操作與法律規(guī)定相結(jié)合的較生動(dòng)的實(shí)例。通過培訓(xùn)，工作人員對(duì)照案例中的行為，分析自身行為的潛在風(fēng)險(xiǎn)之處，加以糾正和規(guī)范自身行為。作為物業(yè)管理單位的高層管理人員和管理處的主任不僅需要知道規(guī)范的管理制度，還需要知道為什么制定如此的管理制度，如此的規(guī)范管理和風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，才能有效地在物業(yè)管理服務(wù)中控制和防范各類風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

　　作為物業(yè)管理單位的高層管理人員應(yīng)該將法律意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)不折不扣地貫徹在日常的各項(xiàng)管理制度和工作中，很多物業(yè)管理單位都已經(jīng)通過質(zhì)量體系認(rèn)證，但往往過多地流于形式和表面，沒有與法律風(fēng)險(xiǎn)的防范結(jié)合在一起，造成風(fēng)險(xiǎn)防范不是很有效。物業(yè)管理單位的各項(xiàng)制度的草擬應(yīng)加入法律專業(yè)人員的修改意見和建議，各項(xiàng)工作的管理流程的設(shè)計(jì)也應(yīng)征求法律專業(yè)人員的意見，將風(fēng)險(xiǎn)的控制真正落實(shí)和滲透到具體工作的每個(gè)環(huán)節(jié)中，嚴(yán)格控制每個(gè)環(huán)節(jié)的規(guī)范性和法律風(fēng)險(xiǎn)，提高整體的管理效率。隨著社會(huì)專業(yè)分工的日益細(xì)化，物業(yè)管理單位應(yīng)聘請(qǐng)專業(yè)的法律顧問，為企業(yè)提供法律專業(yè)服務(wù)；除對(duì)物業(yè)管理單位的管理制度和管理流程提供法律專業(yè)意見以外，針對(duì)物業(yè)管理服務(wù)過程中出現(xiàn)的糾紛和事故，時(shí)間采取緊急措施應(yīng)對(duì)和處理，還應(yīng)征求律師或法律顧問的意見，將法律專業(yè)知識(shí)與物業(yè)管理有機(jī)結(jié)合在一起；做好證據(jù)保全工作，依照法律規(guī)定采取謹(jǐn)慎有效的應(yīng)對(duì)措施，為日后分清責(zé)任做好準(zhǔn)備工作，避免責(zé)任和損失的擴(kuò)大。事件發(fā)生后，相對(duì)人已通過律師發(fā)函或已通過訴訟、仲裁途徑解決糾紛和爭(zhēng)議，物業(yè)管理單位需要時(shí)間將所有資料移交給律師或法律顧問，并由當(dāng)時(shí)的經(jīng)辦人將事情的主要情況介紹給律師或法律顧問，由律師或法律顧問負(fù)責(zé)進(jìn)行下一步的處理和應(yīng)對(duì)，以避免由于法律專業(yè)的不足，造成進(jìn)一步的不利和責(zé)任的擴(kuò)大。

　　在建筑物及公共和共用設(shè)施、設(shè)備的管理中，物業(yè)管理單位全體人員應(yīng)特別明確的一個(gè)問題是目前的司法實(shí)踐中，按照民法通則規(guī)定和較高人民法院的司法解釋，由于建筑物及其他設(shè)施或附著物、懸掛物和墜落物造成的人身和財(cái)產(chǎn)損害訴訟，舉證責(zé)任由建筑物或設(shè)施的管理人才和所有權(quán)人承擔(dān)，通俗地講就是損害發(fā)生后，不是由受害人向法庭證明損害發(fā)生的原因，受害人只需要證明損害結(jié)果和該結(jié)果是由建筑物或設(shè)施導(dǎo)致的。而物業(yè)管理單位在法律上有義務(wù)證明自己在管理過程中是沒有過錯(cuò)或損害結(jié)果是由受害人的故意行為造成的，如果不能證明這一點(diǎn)，法庭將依法推定管理人和所有權(quán)人負(fù)有過錯(cuò)責(zé)任。

　　物業(yè)管理單位所管理的房屋共用部位和公共、共用設(shè)施、設(shè)備的所有權(quán)人足小區(qū)或大廈的全體業(yè)主，受害人很難向所有權(quán)人追索，而且目前的司法實(shí)踐中也難以操作；同時(shí)根據(jù)物業(yè)管理單位與發(fā)展商或業(yè)主委員會(huì)的物業(yè)管理合同的約定，通常由于管理責(zé)任造成的損害也是由物業(yè)管理單位承擔(dān)的，因此物業(yè)管理單位無疑是要承擔(dān)責(zé)任的。鑒于此，對(duì)于容易發(fā)生損害的設(shè)施設(shè)備的區(qū)域，應(yīng)建有相應(yīng)的監(jiān)控設(shè)備，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)控和錄像，定期存儲(chǔ)，否則難以履行舉證義務(wù)，將承擔(dān)舉證不能的法律后果。

　　另外，物業(yè)管理單位平常對(duì)房屋、設(shè)備設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)等應(yīng)進(jìn)行書面和現(xiàn)場(chǎng)施工記錄，如果是委托其他專業(yè)公司和人員完成的，應(yīng)簽訂有關(guān)合同，保留履行合同的所有證據(jù)，以證實(shí)自己己履行了善意的管理員義務(wù)。同時(shí)如果因?yàn)槠渌韭男泻贤环虾贤s定或不符合法律規(guī)定，造成第三人人身和財(cái)產(chǎn)損害的，可以向該公司追索，以降低物業(yè)關(guān)聯(lián)單位的風(fēng)險(xiǎn)和賠償責(zé)任。

　　物業(yè)管理單位將物業(yè)管理中涉及的電梯、綠化、清潔等專項(xiàng)管理，委托給專業(yè)的公司，由專業(yè)公司提供專業(yè)化的服務(wù)。上述分項(xiàng)發(fā)包形式也是物業(yè)管理單位防范風(fēng)險(xiǎn)的措施之一。

　　物業(yè)管理單位在專項(xiàng)管理分包中，選聘電梯、綠化、清潔等專業(yè)公司時(shí)，頭先必須審查承包公司的法人資格和專業(yè)資質(zhì)；電梯維修保養(yǎng)專業(yè)公司不具備專業(yè)資質(zhì)從事承包工作，不僅是違反法律規(guī)定，被法律所禁止，同時(shí)分包給沒有專業(yè)資質(zhì)的公司，物業(yè)管理單位負(fù)有明顯的主觀過錯(cuò)。如果設(shè)備造成業(yè)主和非業(yè)豐使用人的人身和財(cái)產(chǎn)損害后果，物業(yè)管理單位將依法承擔(dān)賠償責(zé)任。，在物業(yè)管理單位與專業(yè)公司的承包合同中，應(yīng)明確約定，專業(yè)公司在承包期間因維修保養(yǎng)不善造成設(shè)施本身的損壞或給第三人造成人身和財(cái)產(chǎn)損失的，由專業(yè)公司承擔(dān)全部的賠償責(zé)任。

　　一些物業(yè)管理單位為追求更大的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，自己?jiǎn)挝辉谖慈〉孟鄳?yīng)資質(zhì)的情況下，委派單位內(nèi)部人員從事電梯設(shè)備等日常維修、保養(yǎng)，形式上采用掛靠有資質(zhì)單位的名義，每年交納一定的管理費(fèi)。這種做法是違法的，實(shí)際上承擔(dān)了巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)，上述做法是不可取的。

　　在公共和共用設(shè)施、設(shè)備的管理和養(yǎng)護(hù)過程中，如果發(fā)生事故和損害事件，應(yīng)向有關(guān)部門報(bào)告，由相應(yīng)的部門對(duì)時(shí)間進(jìn)行調(diào)查，并作出調(diào)查報(bào)告，對(duì)事件和損害發(fā)生的原因進(jìn)行認(rèn)定；該原因就是日后各方包括法院認(rèn)定過錯(cuò)和責(zé)任的依據(jù)，在一定程度上可以說是先進(jìn)依據(jù)。因?yàn)樵诤芏嗲闆r下，如果當(dāng)時(shí)未進(jìn)行調(diào)查和認(rèn)定，在訴訟過程中，由于距離事件發(fā)生的時(shí)間已太久，很難查清和證明原因；而法院也不是專業(yè)機(jī)構(gòu)，只能依法委托專門的機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定，但時(shí)間太長(zhǎng)、現(xiàn)場(chǎng)已不存在，專業(yè)鑒定機(jī)構(gòu)也無法鑒定，如此舉證的責(zé)任就依法落在物業(yè)管理單位身上，物業(yè)管理單位也處于無可奈何的境地，將不得不承擔(dān)舉證不能的敗訴后果。事件和損害發(fā)生后，應(yīng)積極面對(duì)，暫時(shí)的回避是解決不了問題的，責(zé)任也是無法擺脫的。

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