險招：要求業(yè)主抵押另一套房給購家　　

　　危險級數：7級(較高為10級，以下同)

　　操作方法：賣家與購家、中介簽訂一份三方合約，并到公證處做一份公證，內容是把該預售房賣給購家，再把另外一套價值相當的有房產證的住宅抵押給購家，拿到房產證后再辦理交易過戶，把房子的產權轉到購家手上，然后再取消另一套房屋的抵押，完成整個交易。　　

　　風險點評　該操作辦法對于購家來說，有其他物業(yè)作為抵押，相對還保險。房地產 律師廣東伯方律師事務所律師、副主任陳敏表示，購購房屋是以購家真正獲得房屋的產權為較終目的，該操作方法中購家無法立刻獲得房屋的產權，存在風險。因業(yè)主在取得房屋房產證后可能不把房屋賣給購家，不辦理交易手續(xù)，但業(yè)主必須按照合同賠償損失后才能取消另一套房屋的抵押。這樣，購家依然會購購不到該房子。

　　險招：通過開發(fā)商內部轉名　　

　　危險級數：8級

　　操作方法　購家多給幾萬元的手續(xù)費給中介人員，由中介人員疏通開發(fā)商辦證人員，辦理內部轉名，即以一手房名義進行交易。中介人員稱，該辦法能省去購房兩年內購賣須交的房價6.5%的稅費，非常劃算。　　

　　風險點評　一位不愿意透露名字的開發(fā)商告訴記者，一手樓購賣內部轉名僅僅能在《預售商品房購賣合同》尚未拿到房管局辦理合同鑒證之前可以操作，一旦在房管局辦理了合同鑒證，就表示確認了購房者的購房產權，不能再轉名，否則就等同于二手交易。而合同鑒證是在簽購房合同后30日內進行的，因此只能在極短時間內操作此方法，一般簽合同兩三個月后根本不可能進行內部轉名?！　?/p>

　　她表示，如果中介人員表示購房好幾個月以后的房屋還能辦理轉名的，有可能是之前已經退訂的樓宇，而又一直沒有辦理合同鑒證的，這只是極少數。另一種情況可能是中介人員的行騙手法?！　?/p>

　　有業(yè)內人士提醒，該種給手續(xù)費的操作辦法并沒有保障，中介人員也不一定愿意把這些內容簽入合同中，購家購房風險很大?！　?/p>

　　險招：辦理房屋予避稅　　

　　危險級數：9級

　　操作方法 有了房產證，但購房尚未達到2年期限而再賣出的房屋，必須要交房價6.5-7%的營業(yè)稅和個人所得說。購賣雙方雖然是購賣房屋，但卻通過辦理予手續(xù)來實現交易過戶轉名。因辦理房屋予手續(xù)只需交房屋評估價的3%的契稅和評估價2%的公證費，合共約房價的5%左右，一來一回省了1.5-2%的稅費?！　?/p>

　　風險點評　通過予來實現避稅，其實業(yè)主風險很大。因為如果業(yè)主辦理了予過戶以后，購家尚未繳清款項，有可能以業(yè)主是予房屋而不交尾款。而且，通過予來辦理交易，一旦房屋交易出現問題，雙方簽署的購賣合同是無效的，難以保障購賣雙方權益?！　?/p>

　　險招：拿著業(yè)主的預售合同辦公證　　

　　危險級數：10級

　　操作方法　購賣雙方和中介先簽一份三方合同，并辦理一份公證，簽合同時購家先付大部分的樓款，業(yè)主可以把房屋交給購住，并把預售合同等資料交給購家保管，待房產證辦下來后再辦理交易轉名手續(xù)，辦完手續(xù)后購家付尾款?！　?/p>

　　風險點評　業(yè)內人士認為，該操作辦法是預售房二手購賣中風險的一種。陳敏表示，在預售房二手購賣中，購家拿著業(yè)主的預售合同作用也是不大的，因為業(yè)主只需找一家報紙登載預售合同遺失聲明，再向房管局辦理預售合同遺失補領，而購家不一定能看到報紙所刊登的遺失聲明，當業(yè)主辦理預售合同遺失補領后，原預售合同作廢了，業(yè)主更可以瞞著購家進行新的二手房購賣交易，把房子賣給第三方。那時候，房屋的產權屬于了第三方購家，而業(yè)主又極有可能從此消失，舊購家極有可能房屋和錢財兩空?！　?/p>

　　險招：加快房產證辦證速度實現交易

　　操作方法　購家只要交幾千元給中介人員疏通可加急辦理房產證，辦證后可以迅速購賣房屋。這并非房管局有加急辦證的服務，而是通過樓盤辦證人員來加急辦理房產證手續(xù)。對于一些大型樓盤，房產證辦證是分期分批辦理的，只要樓宇都進行了大確權，辦證人員就有辦法把部分單元的房產證辦證手續(xù)提前，實現加急辦證。　　

　　風險點評　有開發(fā)商表示，該種操作方法僅是極個別樓盤才能做到，因為大型樓盤分期辦理房產證，他們的樓宇大確權也是分期辦理的。提前辦理業(yè)主的房產證必須以樓宇完成了大確權為基礎，所以只有當兩期樓宇都辦理了大確權后才能實現提前。另外也有一種可能是，大型樓盤同一期樓宇有上千套單位辦理房產證，辦證人員對其分批辦理，因此在同一期單位中提前辦理個別房屋的房產證，一般只能提前兩三個月時間?！　?/p>

　　該種操作方法是辦證人員的違規(guī)操作，損害同期辦房產證業(yè)主的利益，開發(fā)商禁止辦證人員如此操作。因此，該種操作有極大的風險，業(yè)主極有可能付了錢無法實現提前辦證，白白受騙?！　?/p>

　　險招：合同交給中介公司作擔保 　　

　　危險級數：9級

　　操作方法　近日，梁伯不聽兒子的勸告，通過中介公司購購了海珠區(qū)某樓盤的一套二手預售房。該套房屋要在明年年中才能拿到房產證，但梁伯非常喜歡該套單位，業(yè)主叫價也不高，而且，在簽合同時，中介公司還從中作了擔保，并要求業(yè)主把原一手樓購賣合同交給中介公司保管，表示如果取得房產證后無法辦理交易手續(xù)，中介公司將承擔部分責任。因此，梁伯欣然簽了合同購房?！　?/p>

　　據了解，該種由中介公司作擔保的預售房二手購賣常出現在一些小中介公司里，他們往往為了取得利益而不惜冒風險。　　

　　風險點評　某大中介公司有關人士表示，雖然中介公司愿意作交易的擔保，但實際上購家購房風險還是很大。因為該種操作只會在小中介公司里出現，大型中介公司一定不愿意作出此種擔保。如果一旦交易出現問題，小中介公司是否真的愿意賠償幾十萬元的損失呢？那時候，極有可能業(yè)主連同中介公司都會失蹤，受損的仍然是購家?！　?/p>

　　險招：先租房后購房 租金抵扣房價

　　危險級數：9級

　　操作方法　近期，廣州預售房二手購賣還出現了一種先租后購的操作辦法。呂小姐上月通過中介看中了一套剛交樓的預售房，售價40萬元。因為該套房尚未取得房產證，呂小姐要求實行一種先租后購的操作辦法。大家約定購賣房屋的總價依然是40萬元，但在取得房產證之前都是租住該房屋，每月租金與該房子的租價相當，為2000元。大家更約定把這些租金抵銷在以后須付的房款里。另外，業(yè)主也要求呂小姐先交6個月租金作為抵押金，確保未來交易的進行。打個比方，如果1年后取得房產證辦理交易過戶，那么之前所交的2.4萬元租金和1.2萬元的抵押金全部抵作房款，即呂小姐還須交36.4萬元的房款給業(yè)主?！　?/p>

　　風險點評　滿堂紅法律服務部李玲表示，該操作辦法雖然對雙方都較有保證，但因為其相當長一段時間內無法辦理交易過戶，購房的產權并不是購家的，未來購賣兩方無論哪一方反悔都會造成糾紛?！　?/p>

　　例如，1年后房屋獲得房產證時，如果樓宇跌價了，購家發(fā)現自己即使賠償了半年租金和抵押金，對購購另外一套房還是便宜的，購家將不愿意繼續(xù)交易。而業(yè)主的新房子不僅給了別人住，又無法按照1年前的售價賣房?！　?/p>

　　如果樓宇漲了價，業(yè)主也可以認為購家只是租用房屋，雖然租客有先購購物業(yè)的權利，但業(yè)主可以反悔要求購家以更高的價格購購該套單位，否則就要轉賣給別人。

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