全國(guó)>>

您的當(dāng)前位置:海南房產(chǎn)網(wǎng) - 搜游居 > 房產(chǎn)資訊 > 房產(chǎn)新聞 > 幫你看清房貸新品真面目

幫你看清房貸新品真面目

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 817 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

近年來(lái),商業(yè)銀行在房貸業(yè)務(wù)創(chuàng)新方面可謂不遺余力,像"存抵貸"、"氣球貸"、"雙周供"、"點(diǎn)按揭"等等,讓人眼花繚亂。

不少房貸創(chuàng)新產(chǎn)品都會(huì)標(biāo)榜自己擁有"減少月還款總額"、"少支付利息"等優(yōu)點(diǎn),對(duì)此,房奴們且慢激動(dòng),仔細(xì)分析這些新業(yè)務(wù)你會(huì)發(fā)現(xiàn),很多其實(shí)都是通過(guò)"本金還款提速"、"變相提前還貸"來(lái)實(shí)現(xiàn)的,有的未必真的能節(jié)省利率負(fù)擔(dān)。因此,對(duì)于大多數(shù)普通購(gòu)房者而言,如何選擇合適的房貸創(chuàng)新品,必須先看清這些創(chuàng)新產(chǎn)品的真面目。

■房貸創(chuàng)新品一:氣球貸

"氣球貸"是一種采用全新還款方式的房貸產(chǎn)品,其利息和部分本金分期償還,剩余本金到期一次償還。通過(guò)"氣球貸",房貸客戶可以選擇一個(gè)較短的貸款期限(3年、5年或10年),但以較長(zhǎng)的期限(如30年)來(lái)計(jì)算月供。這樣,房貸客戶即可同時(shí)享受到與短期貸款對(duì)應(yīng)的低利率和長(zhǎng)期貸款的低月供。

"氣球貸"的核心,是一種短期限借貸,但以長(zhǎng)周期計(jì)算月供還款,至短期限到期后一次性大筆償還本金的借貸模式。如客戶選擇一個(gè)5年期的貸款,按照4.03厘利率月供為18430.06元。但利用氣球貸,則可以選擇按照30年期計(jì)算,月供銳減至4791.46元,5年到期后一次性償還剩余本金。而銀行目前主打兼顧短期貸款利率和長(zhǎng)期還款周期的產(chǎn)品,則是上述多個(gè)核心借貸的串聯(lián)組合。在個(gè)5年借貸30年計(jì)算還款周期產(chǎn)品到期后,銀行不要求房貸者償還本金,而是將其展期至一個(gè)新的5年借貸25年計(jì)算還款周期的產(chǎn)品,此后數(shù)期亦以此類(lèi)推。

從"氣球貸"的定義中不難看出,如果一筆30年的房貸按5年一段拆分為6段的話,貸款利率則適用三至五年(含五年)的5.76%,比按五年以上5.94%將節(jié)省不少利息。假設(shè)貸款100萬(wàn)元,按等額本息30年還款的話,這樣分拆貸款的話,每月大約可節(jié)省利息支出114.9元,30年下來(lái)總共節(jié)省約41365元。但是,由于這樣的房貸是由多次按揭組合,因此存在"展期風(fēng)險(xiǎn)"。若屆時(shí)因?yàn)閭€(gè)人信用度下降或政策原因銀行不能再提供類(lèi)似產(chǎn)品的展期,房貸者就面臨提前全額償還本金的風(fēng)險(xiǎn)。

[氣球貸適用客戶群]

能夠承擔(dān)高額月供并且貸款期限較短的客戶,不適合辦理氣球貸。因?yàn)槿绻蛻舯緛?lái)就想做短期貸款的話,那么只要辦理一個(gè)短期的普通貸款,就可以享受相應(yīng)的低利率了。如果辦成了"氣球貸",反而會(huì)因?yàn)?氣球貸"還得慢,而增加利息支出。如果客戶不愿或不能承擔(dān)普通中短期貸款的高月供,而又希望能夠節(jié)省貸款利息,"氣球貸"則是適合他們的選擇。

氣球貸的目標(biāo)客戶主要有4類(lèi):1、計(jì)劃持有房產(chǎn)期限較短的客戶,譬如很多客戶會(huì)在一定周期內(nèi)換房;2、預(yù)期未來(lái)收入會(huì)有大幅增加的客戶,由于收入增加他們?cè)?氣球貸"到期前或期末一次性清償剩余本金;3、收入不均衡的客戶,除了月收入以外還有大筆年終獎(jiǎng)等其它收入,但每月固定收入不足以負(fù)擔(dān)高額月供,而到期還款能力較強(qiáng);4、計(jì)劃在中短期將貸款轉(zhuǎn)往它行的客戶,譬如由于利率市場(chǎng)化,其它行有更適合的產(chǎn)品或更優(yōu)惠的貸款利率。實(shí)際上,計(jì)劃長(zhǎng)期持有貸款的客戶,也可以通過(guò)連續(xù)做幾個(gè)較短期限的"氣球貸",從而降低貸款利率。

■房貸創(chuàng)新品二:雙周供

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō),"雙周供"是對(duì)原等額月供的對(duì)半分開(kāi)加速還款的一種"創(chuàng)新"房貸產(chǎn)品,其關(guān)鍵是通過(guò)增加每年的總還款額以達(dá)到加速還款,并進(jìn)而節(jié)省利息。由于雙周供按照月還款額的一半來(lái)計(jì)算還款額,你會(huì)以為你一年的還款次數(shù)是12個(gè)月×2=24次,而其實(shí),每年共有26個(gè)雙周(呵呵,這點(diǎn)你沒(méi)想到吧),你事實(shí)上每年要按13個(gè)月還款。那悄悄增加的一個(gè)月還款額,讓你在不知不覺(jué)中還款速度大大加快了,于是,就會(huì)比按月還款省下一部分利息。

在選定貸款期限的情況下,我們可以把"雙周供"與按月還款法做個(gè)比較。比如一筆50萬(wàn)元30年的按揭貸款,如果按5.51%的9折優(yōu)惠利率計(jì)算,采用雙周供還款會(huì)縮短還款期63個(gè)月,即30年的月供還款采用雙周供,貸款將在24.75年還清,這樣,其利息總額自然要比30年按月還款少很多。

但其實(shí)際利息開(kāi)支和普通25年期的月供并不會(huì)有太大區(qū)別。因此,房貸者即使所在銀行不提供"雙周供",亦完全可以通過(guò)自行縮短還款年限的普通月供貸款實(shí)現(xiàn)類(lèi)似的功能。

[雙周供適用客戶群]

"雙周供"的還款方式,對(duì)收入較為穩(wěn)定和均衡者較為適合(尤其是領(lǐng)取周薪的外企職員),由于月收入的相對(duì)固定,這個(gè)群體不愿意增加每月還款壓力,而在有額外收入來(lái)源的時(shí)候,希望通過(guò)小額提前還款來(lái)節(jié)省利息。理財(cái)專(zhuān)家解釋?zhuān)?雙周供"之所以能節(jié)約利息在于兩方面:一是本金還款頻率加快,節(jié)約了客戶對(duì)銀行資金的實(shí)際占用;二是全年還款約26期,相對(duì)等額月供每年實(shí)際上多還款兩期。

據(jù)深圳發(fā)展銀行零售業(yè)務(wù)部相關(guān)人士介紹,目前"雙周供"適用于期供類(lèi)房屋按揭、抵押貸款,如一手樓、二手樓的房屋按揭貸款以及按揭還款的房屋抵押貸款。

■房貸創(chuàng)新品三:點(diǎn)按揭

所謂"點(diǎn)按揭",是一款通過(guò)預(yù)先支付一定費(fèi)用,從而獲得貸款利率進(jìn)一步折讓的房貸產(chǎn)品。1個(gè)"點(diǎn)"即為貸款金額的1%,客戶通過(guò)支付一個(gè)或多個(gè)"點(diǎn)"的費(fèi)用,使貸款利率進(jìn)一步調(diào)低,使每月房貸支出減少,達(dá)到省息目的。

比如辦一筆30年期100萬(wàn)元的房貸,照目前30年期7折房貸利率4.158%計(jì),30年共需支付大約75萬(wàn)元利息,而辦理"點(diǎn)按揭",客戶只需花1.5萬(wàn)元購(gòu)購(gòu)貸款總額的1.5個(gè)"點(diǎn)",可將已7折的貸款利率,進(jìn)一步降低到3.78%的超低利率,30年下來(lái),可節(jié)省約7.8萬(wàn)元利息,省息比例達(dá)10%,相當(dāng)于在當(dāng)前基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上打6.3折。

該產(chǎn)品的賣(mài)點(diǎn)還在于,1次購(gòu)點(diǎn),可享受30年低利率(實(shí)際利率隨央行利率調(diào)整而相應(yīng)浮動(dòng)),貸款金額越大、期限越長(zhǎng),享受利率優(yōu)惠的幅度就越大。同時(shí),"點(diǎn)按揭"可通過(guò)支付不同的費(fèi)用(即購(gòu)點(diǎn)),在一定程度上自由選擇不同利率,目前深發(fā)展針對(duì)10-20年期和20-30年期的貸款,設(shè)計(jì)了1.25個(gè)點(diǎn)和1.5個(gè)點(diǎn)的低利率,較優(yōu)惠利率可達(dá)3.78%,即比7折后的貸款利率還低0.378個(gè)百分點(diǎn)。此外,對(duì)一些二套房以上的購(gòu)房者,其初始利率如達(dá)不到7折利率或利率上浮的,可采取"購(gòu)點(diǎn)"的方式調(diào)低利率;也可借助氣球貸,將利率進(jìn)一步降低,直至較低的3.78%。

如果將購(gòu)點(diǎn)的支出視作一筆投資,而將未來(lái)每年節(jié)省的利息視作收益,那么點(diǎn)按揭是一款貸款金額越高,年限越長(zhǎng)越劃算的產(chǎn)品。如小陳打算貸款80萬(wàn)元,若一次性支出1.245萬(wàn)元,即可將貸款利率由4.03%下降至3.78%。若其選擇20年貸款,購(gòu)點(diǎn)支出的回報(bào)為8.31%,若改為30年,則升至10.68%;若其消減貸款至50萬(wàn)元,則20年期回報(bào)僅為2.66%,30年期亦僅為5.67%。

[點(diǎn)按揭適用客戶群]

"點(diǎn)按揭"僅適用于新發(fā)放的10年期以上房屋貸款,并非所有新發(fā)房貸都適合辦理該業(yè)務(wù)。由于"點(diǎn)按揭"必須持續(xù)多年之后才能通過(guò)節(jié)省利息收回"購(gòu)點(diǎn)"的支出,如上例80萬(wàn)元貸30年需要近9年才能收回成本,若是50萬(wàn)元貸30年更要延長(zhǎng)至14年左右。這意味著若房貸者選擇提前還貸抑或中途提前出售房屋,點(diǎn)按揭就會(huì)得不償失。

理財(cái)專(zhuān)家指出,目前貸款客戶可選擇的房貸產(chǎn)品很多,哪款適合自己,要依照自身需求而定,"點(diǎn)按揭"盡管不排斥提前還貸,但與之是有沖突的。理論上講,貸款金額較大、收入穩(wěn)定且長(zhǎng)期無(wú)房屋置換需求的家庭更適合"點(diǎn)按揭"。

(作者:李強(qiáng) 張佳)

掃一掃或者搜索微信號(hào):Lcy18876761354

海南房產(chǎn)網(wǎng)微信

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線(0898-66691855

QQ號(hào):點(diǎn)擊這里給我發(fā)消息

遠(yuǎn)離城市霧霾,帶上您最?lèi)?ài)的人一起享受海島陽(yáng)光!

免責(zé)聲明:凡注明為其他媒體來(lái)源的信息,均為轉(zhuǎn)載自其他媒體,其目的在于促進(jìn)信息交流,并不代表本網(wǎng)贊同其觀點(diǎn)或?qū)ζ鋬?nèi)容真實(shí)性 負(fù)責(zé)。本站轉(zhuǎn)載時(shí)會(huì)標(biāo)明出處,版權(quán)歸原載媒體和作者所有。如所載內(nèi)容涉及侵權(quán),請(qǐng)及時(shí)和本站聯(lián)系刪除。

更多大家關(guān)注的樓盤(pán)

  • 魯能山海天

    魯能山海天

    14000元/平方米

    文昌-月亮灣|海南省文昌市龍樓銅鼓嶺國(guó)際生態(tài)旅游區(qū)內(nèi)

  • 博鰲海御

    博鰲海御

    0元/平方米

    瓊海-博鰲海景|瓊海博鰲濱海大道

  • 官塘學(xué)院小鎮(zhèn)

    官塘學(xué)院小鎮(zhèn)

    14000元/平方米

    瓊海-官塘溫泉|海南省瓊海市官塘白石嶺風(fēng)景區(qū)

  • 恒大金碧天下

    恒大金碧天下

    20000元/平方米

    儋州-濱海新區(qū)|儋州市白馬井濱海新區(qū)

  • 石梅山莊

    石梅山莊

    23000元/平方米

    萬(wàn)寧-興隆|萬(wàn)寧市興隆石梅灣興梅大道1號(hào)

  • 天來(lái)泉二期

    天來(lái)泉二期

    12000元/平方米

    瓊海-官塘溫泉|瓊海市官塘溫泉旅游開(kāi)發(fā)區(qū)天來(lái)泉大道

  • 中國(guó)海南·海花島

    中國(guó)海南·?;◢u

    21000元/平方米

    儋州-濱海新區(qū)|海南儋州濱海新區(qū)濱海大道中國(guó)海南?;◢u展示中心

  • 富力灣

    富力灣

    19000元/平方米

    陵水-香水灣|陵水縣香水灣旅游度假區(qū)B區(qū)南段

  • 龍憩園中園

    龍憩園中園

    0元/平方米

    萬(wàn)寧-興隆|海南省興隆旅游度假區(qū)興梅大道中段西側(cè)

  • 龍棲灣新半島

    龍棲灣新半島

    33000元/平方米

    樂(lè)東 - 樂(lè)東縣|樂(lè)東縣九所龍棲灣

服務(wù)熱線:0898-66691633 | E-mail:qinzhenjiang@qq.com | 地址:海南省瓊海市愛(ài)華東路部隊(duì)車(chē)庫(kù)旁 | 公司全稱(chēng):海南中信宜居投資管理有限公司

海南房產(chǎn)網(wǎng)版權(quán)所有 ©2016-2021 All Rights Reserved 瓊ICP備10000445號(hào)  

  • 商務(wù)通
  • 網(wǎng)站客服熱線
  • 關(guān)注網(wǎng)站微信公眾號(hào)