隨著國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)政策信號(hào)不斷明確，不少投資者開(kāi)始重新評(píng)估手中的房產(chǎn)。值得注意的是，中國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)十年大牛市中所經(jīng)形成的一些投資理念，從價(jià)值投資角度看，卻是絕非理性、乃至十分荒唐的。正如巴菲特所言："只有退潮之后，才知道誰(shuí)在裸泳！"

誤區(qū)一：土地稀缺，房?jī)r(jià)必漲

很多開(kāi)發(fā)商說(shuō)投資房地產(chǎn)永遠(yuǎn)不會(huì)虧本，因?yàn)橥恋厥窍∪辟Y源，土地和房子只會(huì)越來(lái)越貴。事實(shí)上，不僅是土地，石油、煤、鐵礦、鈾礦等都是資源，但資源價(jià)格并非永漲不跌。從實(shí)用的角度出發(fā)，石油是較難替代的資源，然而國(guó)際油價(jià)也曾經(jīng)從較高點(diǎn)147美元/桶下跌至35美元/桶；即使是黃金，也曾經(jīng)從1980年代的612美元/盎司，跌至2000年的279美元/盎司。

實(shí)證：此次房產(chǎn)調(diào)控后，北京較新推出的通州地塊，僅僅折合平均樓面價(jià)約3000元，順義地塊更是流標(biāo)待售；上海拍賣(mài)的新江灣C4地塊，更是比年底價(jià)格下跌50%以上。由此可見(jiàn)，土地價(jià)格并非一成不變，政策、宏觀經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)心態(tài)是決定性因素。

誤區(qū)二：城市化助推房?jī)r(jià)

城市化水平不斷推升，是不少投資者看好房產(chǎn)的投資依據(jù)。但數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)城市容納人口已到達(dá)7億，隨著農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格上升和新增農(nóng)村勞動(dòng)力減少，短期內(nèi)城市化進(jìn)程恐難以加快。目前，中國(guó)東部省份平均人口密度是每平方公里132人，遠(yuǎn)小于日本、韓國(guó)和印度，而這些國(guó)家人口大多居住在低層或獨(dú)棟住宅里，相比之下，我國(guó)城市人口大多居住在多層和高層建筑里，人均居住所占用的土地面積要遠(yuǎn)小于日韓。

實(shí)證：康巴什是鄂爾多斯打造的一座豪華新城，耗資超過(guò)50億，面積高達(dá)32平方公里，歷經(jīng)五年建設(shè)。按計(jì)劃，康巴什將成為鄂爾多斯的新，容納100萬(wàn)人，但是由于缺少人氣，較新的統(tǒng)計(jì)顯示這里的居住人口為2.86萬(wàn)人，被稱(chēng)為"鬼城"。由此可見(jiàn)，城市化并非一帆風(fēng)順，"大躍進(jìn)"式的發(fā)展模式教訓(xùn)慘重。

誤區(qū)三：政府不會(huì)讓房地產(chǎn)下跌

一般認(rèn)為，房地產(chǎn)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)GDP增長(zhǎng)有著重要的作用，房地產(chǎn)繁榮，政府稅收就多。但是值得關(guān)注的是，即使地方政府不愿房產(chǎn)下跌，但政府更關(guān)心長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展和全局性的問(wèn)題。如果房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)膨脹，形成泡沫，進(jìn)而影響到金融系統(tǒng)，這種后果將是政府不能承受的。

實(shí)證：從歷史上看，政府并非始終鼓勵(lì)房產(chǎn)上漲。上世紀(jì)90年代，輪房地產(chǎn)熱較終導(dǎo)致海南等地的房地產(chǎn)泡沫崩盤(pán)，較終導(dǎo)致了海南發(fā)展銀行和廣東國(guó)際信托公司的破產(chǎn)。以史為鑒，金融體系對(duì)房地產(chǎn)熱始終保持警惕，本次調(diào)控以來(lái)更是尤為明顯。

誤區(qū)四：坐收租金，穩(wěn)賺不賠

中國(guó)人理財(cái)思維的誤區(qū)在于：輕視資產(chǎn)支出，而過(guò)于重視名義現(xiàn)金流。一些人認(rèn)為：每月支出房租是較劃不來(lái)的，而收取租金則是穩(wěn)賺不賠的生意。而按照目前平均約400-500倍的租售比，租金收益已經(jīng)遠(yuǎn)抵不上月供，房產(chǎn)投資者實(shí)質(zhì)上是在付出現(xiàn)金流，而絕非收取。

實(shí)證：以目前各主要城市常見(jiàn)的房產(chǎn)為例。假設(shè)某人目前以月租金2000元租房，而該房屋售價(jià)100萬(wàn)，則該租客的月支出為2000元；若其付出30萬(wàn)頭付款和20年70萬(wàn)按揭貸款購(gòu)下該房屋，則其月供支出為4619元，加上頭付款本來(lái)能獲得的利息562元，實(shí)際流出現(xiàn)金5181元，比單純租房高出3181元。所以，不論購(gòu)房人是自住還是出租，都無(wú)法改變負(fù)現(xiàn)金流的本質(zhì)。

誤區(qū)五：裝修也要計(jì)提折舊

會(huì)計(jì)原理告訴我們，凡是固定資產(chǎn)，都是要計(jì)提折舊的。這一點(diǎn)看起來(lái)很簡(jiǎn)單，可真正想到這一點(diǎn)的人并不多。其實(shí)，出租房屋價(jià)值和裝修代價(jià)，應(yīng)當(dāng)分別計(jì)算折舊。否則，房屋出租的賬面利潤(rùn)會(huì)很高，但實(shí)際的收益卻很低。

實(shí)證：一般房屋以50年計(jì)提，而裝修和家電則以10年計(jì)提。假設(shè)某套房屋的價(jià)值為100萬(wàn)元，另加裝修費(fèi)用是10萬(wàn)元，則每年的折舊費(fèi)為3萬(wàn)元。即每月租金必須超過(guò)2500元，而實(shí)際租售比為440倍。若僅僅計(jì)算房屋折舊，則每月租金只需達(dá)到1667元，租售比為600倍。顯然，后一種計(jì)算法方式高估了房產(chǎn)價(jià)值。

(作者：張若斌)

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