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滬調(diào)整降價是主流 價格低迷不掩投資機會
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 565 次
如果說調(diào)整、降價是當(dāng)前上海房地產(chǎn)市場的主流現(xiàn)象,那么市場現(xiàn)狀正反映了市場的一種普遍觀望的心態(tài)。然而,如果站在企業(yè)經(jīng)營和投資的角度看,這個下跌的市場并不排除潛在的機會。那么機會如何去尋找?如何去把握?
房地產(chǎn)市場是個綜合體
有人居住的地方是一個文化的概念,當(dāng)一個市場所提供的產(chǎn)品的經(jīng)濟和文化內(nèi)涵均比較豐富且融合于一體時,這個市場就成了一個綜合性的市場。房地產(chǎn)市場就是個綜合體。這個市場提供為人居住服務(wù)的產(chǎn)品,因此是一個綜合性很強的產(chǎn)業(yè)部門。
仔細研究城市這個概念,城市這個綜合體有其自身的厚度,層次多樣。從經(jīng)濟層面上看,房地產(chǎn)市場夾雜了貨幣、價格、預(yù)期、偏好、政策等多種因素的混合體。從建筑層面上,這個市場又包含規(guī)劃、設(shè)計、工程、社區(qū)、和諧、舒適等多個要素。從金融投資層面上,這個市場也可以是的投資物業(yè)市場。
因此,不同的角度看房地產(chǎn),可以將其冠以不同的稱謂,文化意義上的房地產(chǎn)叫做人居,建筑意義上的房地產(chǎn)從屬于工程施工,經(jīng)濟意義上的房地產(chǎn)具備固定資產(chǎn)的屬性,金融投資意義上的房地產(chǎn)叫做不動產(chǎn)市場。
同時,這個市場的綜合性可以從需求這個視角來觀察。人們在考慮置業(yè)選擇時,會綜合考慮地段、價格、社區(qū)文化、地區(qū)規(guī)劃、交通情況等諸多方面問題,因此,從這個角度看需求,也是一個復(fù)雜的概念。
價格膠著與市場機會同在
上海這個大都市,正是這種房地產(chǎn)市場綜合體的典型代表。近年的上海房地產(chǎn)市場,金融和經(jīng)濟的屬性更加明顯,而產(chǎn)品屬性、文化屬性卻退居次席。當(dāng)人們的經(jīng)濟利益沖突高于產(chǎn)品本身的屬性的時候,所關(guān)注的焦點轉(zhuǎn)化到了對利益分配和心理需求的平衡上。
如果說調(diào)整、降價是當(dāng)前上海房地產(chǎn)市場的主流聲音,那么市場現(xiàn)狀正表明市場的一種普遍觀望的心態(tài)。
然而,如果站在企業(yè)經(jīng)營和投資的角度看,這個下跌的市場并不排除潛在的機會。那么機會如何去尋找?如何去把握?在此,我們提出幾點看法。
市場是可以分割的
頭先,市場并不是一個整塊的大餅,而是一個可以分割的綜合體。在此,我們提出多個緯度的解析方法。一是區(qū)域分割;二是產(chǎn)品分割;三是運作模式分割。
上海是一個大都市,區(qū)域分割的概念在這個市場上可以落實到行政區(qū)分割和環(huán)線分割兩個層面。所謂三城九鎮(zhèn),所謂城區(qū),所謂環(huán)線布局,所謂板塊效應(yīng),都是從區(qū)域意義上去分割上海房地產(chǎn)市場。因此,如果把這些區(qū)域分割方式統(tǒng)一成一種詳細的市場細分模式,在無重疊的前提下考察各個細分市場的諸多特點,那么這種區(qū)域分割就是有效的,可以作為標(biāo)準(zhǔn)模式的分割方式。
產(chǎn)品分割的基礎(chǔ)是產(chǎn)品分析。從一般意義上的產(chǎn)品分析上看,我們可以將房地產(chǎn)產(chǎn)品劃分成普通住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)街、酒店、SHOPPINGMALL,綜合商業(yè)物業(yè)等多種類型,不同類型的物業(yè)產(chǎn)品有不同的運作模式和考察方式。因此,產(chǎn)品分割又是市場分割的一個重要方面。
運作模式的分割,可以說是運作模式的演變。傳統(tǒng)的土地運作模式,傳統(tǒng)的住宅開發(fā)模式,傳統(tǒng)的投融資模式在現(xiàn)階段的市場上,正孕育著一場變革。
因此,從這三個角度看,上海房地產(chǎn)市場復(fù)雜而又有序,機會蘊藏在不同的領(lǐng)域中。
價格下跌不等于失去投資機會
其次,產(chǎn)品價格下跌不意味著市場失去投資機會。雖然當(dāng)前從全國市場來看,大多數(shù)城市的房地產(chǎn)價格仍然處于一個上升周期中,但現(xiàn)階段的上海,無疑已經(jīng)進入了一個價格下跌的通道。
可以這樣說,上海市場的低迷一半出自政策調(diào)控,一半出自人們的心理預(yù)期。但需要注意的是價格下跌并不意味著市場失去投資機會。雖然從投資的角度去看,整體性的投資機會在下跌的市場氛圍中很難尋覓,但不難從一些細小的市場和運作環(huán)節(jié)中尋找突破,這些細小的市場的尋覓正來自有效的市場分割。
比方說我們近期觀察到的日漸紅火的高端寫字樓市場、高端酒店市場,以及經(jīng)濟型酒店市場、商鋪市場,還有特別地段特別形態(tài)的住宅市場,這些細分市場上的投資機會都要大于一般的傳統(tǒng)住宅市場。然而要想在這些市場上取得成功,還需要切實的理解和把握各自的操作模式和盈利模式,這樣才能抓住這種市場上的機會。
傳統(tǒng)運作模式將受到挑戰(zhàn)
再次,傳統(tǒng)的運作模式將受到挑戰(zhàn),取而代之的是成熟的操作法則。從經(jīng)濟的角度來看,操作層面上的傳統(tǒng)的土地開發(fā)模式,房屋銷售模式,寫字樓和商業(yè)物業(yè)開發(fā)模式在當(dāng)前的階段上都需要改變。如何改變?怎么改變?我們認為可以從現(xiàn)金流的控制入手,以控制資金的成本,開辟新的投融資渠道將是這個市場進一步走向成熟的解決之道。因此,房地產(chǎn)商從開發(fā)商轉(zhuǎn)向投資商的運作模式的改變是一個大的方向。
不變的是善于發(fā)現(xiàn)的眼光
較后,一切都在變,不變的是善于發(fā)現(xiàn)的眼光。處于變化中的上海房地產(chǎn),從市政規(guī)劃,到土地供應(yīng),到建筑形態(tài),再到投融資模式,所有涉及到上海房地產(chǎn)的方方面面的因素都在改變,面對這個綜合而又復(fù)雜的市場環(huán)境,制勝之道在于敏銳的分析和善于發(fā)現(xiàn)的眼光。
敏銳的分析表現(xiàn)在從對市場宏觀環(huán)境的把握,到市場微觀項目的定位,對人們需求的洞察和體驗,這些都是深入分析的所在。
比方說匯率波動問題對開發(fā)商財務(wù)成本的影響?對物料采購的影響?對購購力的影響?產(chǎn)業(yè)政策和稅費政策對市場需求變化的心理影響?政府規(guī)劃的改變,這個城市的定位的改變,城市主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和運營模式的微妙變化,會對房子的需求產(chǎn)生怎樣的沖擊?動拆遷政策的背后是怎樣的房屋市場需求?
只有考慮清楚方方面面的運營環(huán)境的變化對企業(yè)和產(chǎn)品所帶來的細枝末節(jié)上的沖擊,才能在這個市場中尋找到準(zhǔn)確的投資機會,并將風(fēng)險控制在較低的范圍之內(nèi)。而善于發(fā)現(xiàn)的眼光更在于運作模式的創(chuàng)新,銷售模式的創(chuàng)新和產(chǎn)品質(zhì)量的創(chuàng)新。因此,人們對房子的需求是夾雜了理性和情感兩方面的綜合,環(huán)境好價格便宜的房子未必是人們都需要的,而居住的氛圍可能是大家更關(guān)注的問題。
因此,我們認為專業(yè)而準(zhǔn)確的經(jīng)營環(huán)境的分析,是一切創(chuàng)新和尋找新機會的起點。
至此,我們提出一個新的觀察市場的視角總結(jié)成以下兩點:,在市場研究思路上貼近到生活本身;,在運作模式上提升至成熟而專業(yè)。做到兩方面的很好融合是當(dāng)前市場決勝的關(guān)鍵。
上海的房地產(chǎn)市場是一盤棋,在對峙的市場局勢下,一著好棋能做到滿盤皆活,柳暗花明。
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