一些基本概念

一、購(gòu)房是什么？答：購(gòu)房就是一次性付清70年的租金。

二、作為投資品，房子的價(jià)值是什么？答：就是這70年租金的現(xiàn)金貼現(xiàn)。

三、購(gòu)房是投資行為，租房才是消費(fèi)行為，自住者相當(dāng)于購(gòu)房后租給自己。

四、房子是有折舊的，70年后的殘值等于零，那么前面70年的折舊至少要按每年2%來計(jì)算。

五、資金的使用是有成本的，資金成本＝自有資金比例×資金機(jī)會(huì)成本＋銀行貸款比例×貸款利率

一些事實(shí)

一、房子售價(jià)與租金的比例很高，就我所了解的房子(以毛胚房為例，不必計(jì)算裝修和家具的折舊)，年租金只相當(dāng)于售價(jià)的3.5%到4%。

二、市場(chǎng)雙方其實(shí)還在觀望，賣方(包括開發(fā)商和炒房者)捂房，購(gòu)方捂錢包。

關(guān)于房?jī)r(jià)的博弈

關(guān)于房?jī)r(jià)的走向，我們用建立經(jīng)濟(jì)模型的方式來推斷——

一、假設(shè)購(gòu)賣雙方都是長(zhǎng)期資金(自有資金或長(zhǎng)期貸款)，房子的價(jià)格等于其價(jià)值，即資金成本等于房租減去折舊。

在這種情況下，雙方在博弈中都沒有優(yōu)勢(shì)，因?yàn)橘u方在捂房的同時(shí)，可以將房子出租，獲得收益，該收益扣除折舊后等于資金成本；購(gòu)方也可以租房子住，租房的成本也等于資金成本加上折舊。

二、假設(shè)購(gòu)賣雙方仍是長(zhǎng)期資金，但房子的價(jià)格高于價(jià)值，即資金成本高于房租減去折舊。在這種情況下，賣方將房子出租的收益扣除折舊后，將低于資金成本，時(shí)間越長(zhǎng)，賣方損失越大；購(gòu)方租房的支出將低于資金成本加折舊，購(gòu)方寧愿把錢存銀行，用利息來租房子，時(shí)間越長(zhǎng)越有利。博弈的優(yōu)勢(shì)向購(gòu)方傾斜。

三、在實(shí)際房地產(chǎn)市場(chǎng)中，購(gòu)方的資金成本介于存款利率和貸款利率之間，視頭付比例而不同。年租金扣除折舊后，只有1.5%到2%的收益，低于購(gòu)方的資金成本，購(gòu)房自住的意愿不強(qiáng)；對(duì)賣方來說，通常貸款比例較高，而且開發(fā)商或炒房者自有資金的機(jī)會(huì)成本較高(因?yàn)樗麄兛梢宰髌渌顿Y而獲利)，所以賣方的資金成本更高，租金扣除折舊后遠(yuǎn)近于資金成本，如果觀望持續(xù)，賣方損失較大。再說目前賣方捂的大多數(shù)房子，并沒有租出去，捂房的成本很高，對(duì)賣方很不利。

四、從資金結(jié)構(gòu)分析，賣方的短期資金比例很高，如果不能及時(shí)回款，將面臨破產(chǎn)的危險(xiǎn)，賣方必需在一定期限內(nèi)將房子賣出去，現(xiàn)在留給賣方的時(shí)間越來越少?，F(xiàn)在賣方大力在宣傳購(gòu)方撐不住了，真實(shí)需求出來了，其實(shí)是他自己快撐不住了。

兩個(gè)無法解釋的事實(shí)

那些說市場(chǎng)需求很大、房?jī)r(jià)不會(huì)下跌或者會(huì)上漲的人，請(qǐng)解釋兩個(gè)事實(shí)：

一、既然需求這么大，為何租金不上漲？因?yàn)榉孔鉄o法炒作，租金水平才是真正體現(xiàn)住房消費(fèi)的供求關(guān)系的！

二、既然需求這么大，為何空置率那么高？事實(shí)上是，多數(shù)準(zhǔn)備購(gòu)房自住的人，已經(jīng)在租房子住了，就算他們購(gòu)房子，也不會(huì)降低空置率！

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