重提投資，在這個(gè)“自住時(shí)代”鋪天蓋地的時(shí)候。年末將至，新房市場(chǎng)依舊波瀾不驚，二手房市場(chǎng)繼續(xù)如履薄冰，而新一輪的投資客集體“出貨”卻似乎比以往任何一次都要來(lái)勢(shì)洶洶：

資料顯示，2003年杭州的商品房銷售面積為487.61萬(wàn)平方米，2004年商品房實(shí)際銷售面積為650.14萬(wàn)平方米，總計(jì)有上千萬(wàn)的銷售量，而這些樓盤大多已于今年下半年或?qū)⒂诿髂杲桓妒褂?。若假設(shè)當(dāng)時(shí)的投資性需求為10%，也即意味著今明兩年將有100多萬(wàn)方投資客手中的“次新房”上市；若投資性需求為15%，即將上市的面積將為150多萬(wàn)方；若比例有20%，則可能有200多萬(wàn)方……盡管投資性需求的比例我們未得其詳，但2003-2004年的投資性需求比例過(guò)大卻是已被肯定的事實(shí)，于是，這樣的數(shù)字讓人觸目驚心。

透明售房網(wǎng)顯示的數(shù)據(jù)：今年1-10月，杭州市批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積為780.85萬(wàn)㎡；

而同期若有100多萬(wàn)方的“次新房”上市，相當(dāng)于一個(gè)超級(jí)大盤幾年的開發(fā)總量！

這樣一批現(xiàn)房的“集中上市”將給市場(chǎng)帶來(lái)怎樣的沖擊？給現(xiàn)有的一手房市場(chǎng)價(jià)格又將帶來(lái)怎樣的影響？

投資客何去何從？

購(gòu)房者下不下單？

……

又一輪投資客出貨：陣痛還是危險(xiǎn)的預(yù)兆？

近日，留意二手房市場(chǎng)的購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)，一批“新面孔”頻現(xiàn)二手房中介公司掛牌房源和各大房產(chǎn)網(wǎng)站。某知名房產(chǎn)網(wǎng)站的出售房源欄中，僅11月14日，單個(gè)小區(qū)掛牌量名位前茅的是：親親家園100套以上；紫金庭園約80套；世紀(jì)新城60多套；浪琴翠苑50套左右；現(xiàn)代名苑近40套……

這樣的景象讓人不由得聯(lián)想到兩年前個(gè)稅征收前夕以及本輪宏觀調(diào)控初期的投資客“大甩盤”。然而，與前兩次不同，本輪投資客的集體出貨并不主要因?yàn)橛姓邉?dòng)向。那么，這次出貨又是為哪般呢？

緣起

先分析一下這幾個(gè)典型樓盤，可以得出幾個(gè)共同特征：交付期半年以內(nèi)；大部分樓盤2003年左右上市；目前掛價(jià)較開盤價(jià)近翻番……于是，我們不難聯(lián)想起2003-2004樓市的火爆場(chǎng)面：排隊(duì)、搶房，甚至有樓盤不曾公開發(fā)售即告售罄……而其中投資客的比例，曾有保守的估計(jì)，10%-20%。

所謂投資需求，必然要進(jìn)入二手房市場(chǎng)，但由于期房限轉(zhuǎn)，這些房源只有等到交付后三證辦出方可交易。于是，2005和即將到來(lái)的2006，這些投資客們?cè)?jīng)熱衷的樓盤集中交付后，新一輪投資客集體出貨開始上演。

佐證

2005-2006，將是新盤交付的集中年：城西文教區(qū)域，5月交付的紫金庭園一期，總建筑面積約20萬(wàn)㎡、將于12月底前全面交付的世紀(jì)新城總建筑面積27萬(wàn)㎡、總戶數(shù)達(dá)2000多戶；三墩區(qū)塊，親親家園一期已于6月份交付，約有2000套房源，而銘雅苑也還有部分房源于今年交付。

濱江板塊，有資料顯示，濱江區(qū)塊今年開始已迎來(lái)交付高峰，約有93萬(wàn)平方米純住宅項(xiàng)目即將交付，交付的房源將達(dá)5000多套，其中，錢江灣花園一、二期預(yù)計(jì)年底交付，估計(jì)有700多套，國(guó)信嘉園200多套、通策廣場(chǎng)400多套、之江公寓·景江苑400多套、銀色港灣700多套、香溢·白金海岸一期1500多套……

2006年，交房高峰還將延續(xù)，主要集中在濱江、閑林等地：濱江區(qū)塊有江南豪園，賀田·尚城，中浙·太陽(yáng)國(guó)際公寓，彩虹城二期，錢江灣花園三、四期等樓盤；而去年供應(yīng)量較大的閑林板塊，盛世嘉園、集美·岸上藍(lán)山等樓盤也將于明年掀起交付小高潮。

猜測(cè)

資料顯示，2003年杭州的商品房銷售面積為487.61萬(wàn)平方米，2004年商品房實(shí)際銷售面積為650.14萬(wàn)平方米，總計(jì)有上千萬(wàn)的銷售量，而這些樓盤大多已于今年下半年或?qū)⒂诿髂杲桓妒褂谩Ｈ艏僭O(shè)當(dāng)時(shí)的投資性需求為10%，也即意味著今明兩年將有100多萬(wàn)方投資客手中的“次新房”上市；若投資性需求為15%，即將上市的面積將為150多萬(wàn)方；若比例有20%，則可能有200多萬(wàn)方……

如此龐大的次新房一旦涌入市場(chǎng)，會(huì)是怎樣的場(chǎng)景？會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生怎樣的影響？頭先，立竿見(jiàn)影的將是供求比。2005年的宏觀調(diào)控，已使杭州購(gòu)房者的需求大大縮水。從近期市場(chǎng)供應(yīng)和成交情況看，曾經(jīng)供不應(yīng)求的局面已得到大大緩和，供求比趨于平衡，二手房市場(chǎng)在某個(gè)時(shí)點(diǎn)上甚至供過(guò)于求。在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，一旦平添了百來(lái)萬(wàn)方的供應(yīng)量，供求關(guān)系的逆轉(zhuǎn)便可預(yù)見(jiàn)。

屆時(shí)，杭州的開發(fā)商們不僅要忙于和周邊的樓盤競(jìng)爭(zhēng)、和價(jià)格相近的區(qū)塊競(jìng)爭(zhēng)，更強(qiáng)勁的對(duì)手將是擁有現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì)且有一定議價(jià)空間的二手次新房。再說(shuō)價(jià)格，仍舊以幾個(gè)典型樓盤為例：世紀(jì)新城2003年開盤時(shí)的均價(jià)約5500元/㎡、一站之隔的楓華府第現(xiàn)價(jià)約13000元/㎡；現(xiàn)代名苑2003年10月的價(jià)格約7000元/㎡、同區(qū)域的潤(rùn)和·紫庭花園售價(jià)約11000元/㎡；紫金庭園一期的均價(jià)約5400元/㎡，現(xiàn)在的市值也在10000元/㎡以上……

這也即意味著，當(dāng)時(shí)的投資客早已賺得盆滿缽滿。于是，為了盡快套現(xiàn)，一些二手次新房的房主讓步萬(wàn)兒八千的不成問(wèn)題，厲害的購(gòu)房者甚至可以討價(jià)還價(jià)好幾萬(wàn)。一旦這樣的現(xiàn)象達(dá)到一定規(guī)模，周邊的新盤該如何招架？

“我只是拋盤，我不是逃亡”

——近期二手新盤掛牌量猛增現(xiàn)象剖析

年關(guān)將至，部分新交付樓盤的業(yè)主們開始了一次基于相似市場(chǎng)預(yù)判之上的集體拋盤行動(dòng)。從各大房產(chǎn)中介公司的掛牌數(shù)據(jù)上來(lái)看，真可以說(shuō)是“不看不知道，一看嚇一跳”。

類似于親親家園、山水人家、淺水灣城市花園等等近十個(gè)當(dāng)初被大量房產(chǎn)投資者所看好的樓盤，目前在各中介公司的掛牌量均在20-30套以上，個(gè)別的甚至在50套以上。從掛牌物業(yè)的類型上來(lái)看，毛坯房、、高總價(jià)成了這部分掛牌房源的一大特征。

一位信義房產(chǎn)的經(jīng)紀(jì)人告訴筆者：“光是我一個(gè)人手頭就有五套面積在200平方左右，總價(jià)超過(guò)200萬(wàn)元的次新房房源，這類房子從8月份就開始放量了，但就我所知成交的似乎很少?！睆纳鲜霈F(xiàn)象來(lái)看，一幅房產(chǎn)投資者“集體大逃亡”的壯烈景象，可能已經(jīng)在部分讀者的腦海中呼之欲出了。

然而在我們尚未“透過(guò)現(xiàn)象看本質(zhì)”之前，請(qǐng)先慢下結(jié)論，不妨讓我們先來(lái)分析一下導(dǎo)致新盤掛牌量增加的幾大原因。

三大原因?qū)е路慨a(chǎn)投資者近期放量

頭先一個(gè)眾所周知的原因就是整個(gè)房產(chǎn)市場(chǎng)的普遍看空。賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)入購(gòu)方市場(chǎng)的一個(gè)標(biāo)志性現(xiàn)象就是供過(guò)于求，而這一點(diǎn)在目前的次新盤供求關(guān)系中尤其突出。杭州我愛(ài)我家房屋租賃置換有限公司的業(yè)務(wù)經(jīng)理陸迎慶告訴筆者：“現(xiàn)在我們一聽(tīng)到有人要掛大戶型的房子就很敏感，巴不得進(jìn)門來(lái)的客戶是一個(gè)要購(gòu)大戶型的?！?p>的確在投資客戶大多數(shù)已經(jīng)退場(chǎng)的市場(chǎng)環(huán)境中，大戶型、高總價(jià)的二手新盤確實(shí)正在遭遇著供求錯(cuò)位的尷尬。一方面目前的購(gòu)房者大都是以自住需求為主，總體上傾向于小戶型、低總價(jià)；另一方面這些大宗物業(yè)又普遍是5.55%營(yíng)業(yè)稅的征收對(duì)象，這自然就加重了購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)與心理壓力；較后一個(gè)需要引起重視的方面則是當(dāng)初部分投資者在購(gòu)入這些物業(yè)時(shí)是以升值為頭要目的，對(duì)物業(yè)的各方面綜合因素考慮得不多，而目前有能力去接盤的購(gòu)家則大都是以自住為目的的，當(dāng)然他們對(duì)于物業(yè)品質(zhì)、周邊配套等等各項(xiàng)因素也就有了近乎苛刻的要求了，這兩相矛盾之下，高端物業(yè)成交低迷的現(xiàn)狀無(wú)形中也刺激了更多手頭尚有存貨的投資者們趕快清倉(cāng)。

大因素則與現(xiàn)在的時(shí)間息息相關(guān)，眼看年關(guān)將至，如何在年底之前回籠部分資金成了擺在眾多投資者面前的一大難題。一位來(lái)自臺(tái)州的張先生正急于將手頭一套朝暉現(xiàn)代城的躍層式公寓脫手，面對(duì)筆者的疑問(wèn)，他坦言道：“雖然房?jī)r(jià)漲了不少，但沒(méi)想到現(xiàn)在房子這么難賣，我已經(jīng)把掛價(jià)從每個(gè)平方11000，降到現(xiàn)在的10000了，可是一直沒(méi)人來(lái)下單，眼看年關(guān)要到了，我自己的企業(yè)還急著等錢周轉(zhuǎn)呢?！毕駨埾壬媾R的難題也是一部分投資者們所擔(dān)心的，看來(lái)這個(gè)房子賣不賣得掉，也直接關(guān)系著這個(gè)年過(guò)不過(guò)得好。

較后一個(gè)因素也是較近整個(gè)行業(yè)中討論得較多的一個(gè)問(wèn)題，就是個(gè)人所得稅是否將要恢復(fù)征收。正是由于傳言的尚未明朗，所以使得“狼來(lái)了”的呼聲愈發(fā)地聳人聽(tīng)聞。當(dāng)然也有對(duì)此政策抱有樂(lè)觀態(tài)度的中介公司認(rèn)為，如果現(xiàn)在馬上敲定什么時(shí)候開始在杭州恢復(fù)征收個(gè)稅，那么在執(zhí)行這一政策前的一段時(shí)間內(nèi)，為了避稅，整個(gè)市場(chǎng)短期內(nèi)必然會(huì)出現(xiàn)交易量激增的一段“大好時(shí)光”。然而從過(guò)去兩年內(nèi)，個(gè)稅征而又止、營(yíng)業(yè)稅橫空出臺(tái)等等一系列政策出臺(tái)的風(fēng)格來(lái)看，這次個(gè)稅恢復(fù)的政策如果成真，那必然也是一步到位、見(jiàn)血封喉的。為了避免屆時(shí)“悔不當(dāng)初”的痛苦，選擇在這個(gè)時(shí)候盡早拋盤對(duì)于投資者們來(lái)說(shuō)也無(wú)疑是明智之舉。

留得青山在，不怕沒(méi)柴燒從表面上來(lái)看，此時(shí)拋盤的眾多投資者們難免有些狼狽，房東的態(tài)度好了，房子的價(jià)格也開始“好商量”了，但對(duì)大部分早期入貨的投資者來(lái)說(shuō)，以現(xiàn)在的售價(jià)出手，即使再打個(gè)折扣外加各種稅費(fèi)，他們的還應(yīng)該說(shuō)是相當(dāng)豐厚的。

以親親家園為例，當(dāng)初開盤時(shí)的均價(jià)在3000元/平方米左右，而目前在二手房市場(chǎng)的掛牌價(jià)普遍都在6300元/平方米以上，那么如果現(xiàn)在以這個(gè)價(jià)格成交的話，當(dāng)初較早進(jìn)貨的那批投資者的率較少也在100%以上。

杭州中原地產(chǎn)研究部顧曉立在對(duì)各新交付樓盤的開盤價(jià)與掛牌價(jià)進(jìn)行了一番對(duì)比之后，得出如下結(jié)論：“除了少數(shù)今年內(nèi)接盤的人之外，可以毫不夸張地說(shuō)，大多數(shù)投資者現(xiàn)在拋盤都還是受益豐厚的。無(wú)非是現(xiàn)在如果要賣得快一點(diǎn)，那么可能就需要多割點(diǎn)肉，關(guān)鍵是投資者能不能過(guò)得了自己的心理關(guān)口，如果自己認(rèn)定了少賺一點(diǎn)也是可以的，那么現(xiàn)在也還是有部分自住型消費(fèi)者愿意接盤的。”

確實(shí)，從近期二手房市場(chǎng)上成交的具體情況來(lái)看，是否找準(zhǔn)了賣點(diǎn)往往成了目前投資者們能否及時(shí)出手的一大關(guān)鍵因素。一位在去年購(gòu)入一套云河大廈物業(yè)的業(yè)主就主動(dòng)為購(gòu)家找到了長(zhǎng)期租用這套物業(yè)的租客，以該物業(yè)的長(zhǎng)期與未來(lái)的發(fā)展空間成功地吸引到了那位愿意接盤的購(gòu)家。另一套以17000元/平方米高價(jià)出手的春江花月頂層物業(yè)則以無(wú)可挑剔的品質(zhì)實(shí)現(xiàn)了投資者的順利套現(xiàn)，關(guān)于這套房子的品質(zhì)，按購(gòu)家的話來(lái)說(shuō)就是：“景觀、戶型、裝修、配套……該有的全都有了，所以我也就馬上下單了?！?p>從這些個(gè)案來(lái)看，市場(chǎng)上并不缺乏愿意慧眼識(shí)珠的接盤者，只是現(xiàn)在可選擇的余地大了，多挑挑揀揀也是正常的。再?gòu)暮暧^面上來(lái)講，目前出現(xiàn)的二手新盤掛牌增量的現(xiàn)象，其實(shí)也

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