2002年，李先生與某房地產(chǎn)公司簽訂了合同，購購5套房屋，頭付款即達400萬元左右。此后李先生又向按揭貸款銀行貸款將近1600萬元左右，全部款項均向房地產(chǎn)公司支付。

后李先生發(fā)現(xiàn)這個樓盤有很多問題，遂萌生退意。經(jīng)過反復(fù)與房地產(chǎn)公司交涉，又通過各種方式方法并舉，房地產(chǎn)公司同意李先生退房。2004年2月份，雙方簽訂協(xié)議，開發(fā)商將李先生所有的頭付款歸還李先生，并給了李先生一定補償，但是雙方并沒有談到銀行貸款的問題。

李先生認(rèn)為這就算完事了，沒有通知銀行即停止了支付按揭貸款。過了幾個月，銀行方面發(fā)現(xiàn)李先生停止還款，即進行調(diào)查。李先生稱已經(jīng)與開發(fā)商解除了合同，因此與銀行間的貸款合同也應(yīng)當(dāng)解除。但銀行方面予以拒絕，并明確表示要起訴李先生，要求其歸還剩余全部貸款本金。

較高人民法院《關(guān)于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱“《司法解釋》”）第24條規(guī)定：“因商品房購賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實現(xiàn)，當(dāng)事人請求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支幀?。?5條第2款還規(guī)定：“商品房購賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和購受人”。

李先生據(jù)此認(rèn)為自己與銀行之間的貸款合同已經(jīng)解除了，銀行不應(yīng)該再找自己的麻煩了。這種理解過于片面和簡單，是不正確的。

《司法解釋》規(guī)定商品房購賣合同“被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除”情形下，得以解除貸款合同，而不是規(guī)定商品房購賣合同“無效或者被撤銷、解除”情形就解除貸款合同。所以，并非只要房屋購賣合同效力消失，貸款合同就一定要解除。關(guān)鍵在于“被確認(rèn)”這三個字上面，該如何理解這三個字呢？

按揭貸款合同的訂立，是以商品房購賣合同有效成立為前提條件的。但是，貸款合同并不是房屋購賣合同的從合同，并不完全依附于房屋購賣合同。

如果僅僅是當(dāng)事人自行協(xié)商消滅房屋購賣合同的效力，貸款合同并不必然跟著消失效力。貸款合同效力是否繼續(xù)穿在，依賴于合同雙方購房者與銀行的意思。如果購房者具有還款能力，那么貸款合同仍然可能存續(xù)。例如在退房的時候，假如開發(fā)商是把全部房款一股腦都給了購房者，當(dāng)然購房者就應(yīng)該把銀行的所有剩余貸款本息都歸還銀行。

若貸款合同并未失效，購房者卻要求銀行向房地產(chǎn)公司索要剩余貸款，這是一種債務(wù)的轉(zhuǎn)讓，依據(jù)《合同法》第84條規(guī)定，債務(wù)人將合同的義務(wù)全部或者部分轉(zhuǎn)移給第三人的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)債權(quán)人同意。如果銀行不同意，李先生這樣的購房者并不能免除剩余貸款的債務(wù)。

如若當(dāng)事人可以隨意解除房屋購賣合同，并且在其真實性、合法性、有效性都不確定的情況下，貸款合同效力就消失，那些套取銀行貸款的行為更會猖獗，可以想見銀行的貸款風(fēng)險是多么巨大。

但如果是通過訴訟、仲裁方式使房屋購賣合同無效、被撤銷、被解除，則情況完全不同。這樣的情形，在法律屬性上是依公法發(fā)生的物權(quán)變動，是通過國家司法行為導(dǎo)致房屋購賣合同效力消失。房屋購賣合同效力消失的原因、過程可以確定是真實、合法、有效的。這種情形下，購房者貸款合同目的已根本無法實現(xiàn)。此時購房者既失去房屋，也沒有持有貸款，如果繼續(xù)向銀行來償還借款本息，顯然是極不公平的。所以，《司法解釋》規(guī)定可以依法解除貸款合同。

因此，購房者只有經(jīng)過法定程序，以司法途徑確認(rèn)房屋購賣合同效力消失的真實性、合法性、有效性后，購房者或者銀行還必須再通過司法途徑提出解約主張，才能解除貸款合同，剩余貸款本息由開發(fā)商承擔(dān)。如果不是這種途徑，或者不提出這種解約主張，貸款合同仍然維持效力，購房者仍然應(yīng)該向銀行還款。

李先生這種雞飛蛋打的悲慘情形該怎么辦？我認(rèn)為，李先生可以再提起訴訟，請求法院確認(rèn)房屋購賣合同已經(jīng)真實、合法、有效地解除，并請求解除貸款合同，從而免除剩余貸款債務(wù)。（北京市理格豐律師事務(wù)所律師 郭玉濤）

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