明年元旦，房貸將統一執(zhí)行新利率。

盡管現在還有一個多月時間，但向銀行申請?zhí)崆斑€貸了現象已開始增加。昨日記者在寧波一些銀行營業(yè)廳看到，許多人正在填寫提前還房貸的申請單或者在咨詢還房貸的事宜。截至目前，今年央行5次加息，對于“老房貸”們來說,明年1月1日起要一次性消化5次加息所增加的負擔。

那么,按揭者的房貸月供究竟增加了多少呢?提前還房貸時該采取哪種方式還貸呢？

個案 50萬元30年期月供將增三百多

2006年8月19日，央行將個人自營性住房貸款5年以上的利率上調至6.84%,隨后又分別于今年5次加息,個人自營性房貸利率5年期以上已調高至7.83%,加息的幅度接近1%。

若采用等額還款方式，我們以一位去年9月初按揭了37萬元20年期的“老房貸”客戶丁女士為例，當房貸利率為6.84%時,丁某的房貸月供要付2833.18元；而當房貸利率升至7.83%時,其房貸月供額為3055.80元。也就是說，從明年1月1日起,這位按揭了37萬元20年的老房貸客戶丁某,其每月月供要增加222.62元,而其20年借款期限下來,房貸利息的總支出增加了53000多元。

讓我們以同樣的方式來計算去年9月初按揭50萬元30年期的“老房貸”客戶的月供增加額。當利率為7.83%時，50萬元30年期房貸對應的月供是3609.74元，而若5年以上房貸利率一直維持在6.84%時，那么這個客戶的月供為3272.96元，明年元旦起他每月將多支付336.78元。

計算 月供到底增多少自己不妨算算看

事實上，5次加息對房貸按揭者產生的影響，“老房貸”們可以自己來計算的：算出利率上漲后每萬元房貸的增加額,較后將所借房貸的數額乘以這個增加額。

例如20年期的房貸,房貸利率為6.84%時,1萬元按揭額的月供為76.5724元,而房貸利率為7.83%時對應的月供為82.5891元。也就是說,20年期的每萬元房貸因今年5次加息而引起的月供增加額是6.0167元,這樣我們可以算出33萬元20年期房貸的月供增加額為6.0167元×33=198.5511元,47萬元20年期房貸的月供增加額為6.0167元×47=282.7849元。

以同樣的方式測算，10年期、15年期、25年期、30年期的每萬元房貸因今年5次加息的月供增加額分別為5.1457元、5.5957元、6.3984元、6.7356元。如果某位房貸按揭者按揭的是10年期39萬元房貸,那么其今年5次加息的月供增加額就是5.1457元×39=200.6823元。若另一位“老房貸”按揭的是25年期53萬元房貸，也很好計算，為6.3984元×53=339.1152元。

調查

怎樣提前還房貸市民都有“小算盤”

2008年1月1日起，“老房貸”們的房貸執(zhí)行新利率，那么他們會考慮提前還貸嗎？記者調查了15名按揭了住房貸款，并對提前還貸業(yè)務有所了解的“老房貸”客戶。

從這些“老房貸”客戶的回答情況來看，記者發(fā)現他們分化為4種意見：種是認識到今年加息密度特別大，要把住房貸款的所有欠款還清，持這種意見的有4人；種是了解到今年加息比較頻繁，但還是想在提前還貸的基礎上，從年底的積蓄中提取一部分用作投資，持這種還部分貸款意見的有5人；第三種意見是現在的貸款壓力并不是很大，但是提前還貸也可以考慮，持這種可還貸可不還貸意見的有3人；第四種意見是不用太在意銀行的加息，現在投資環(huán)境還是比較好，他們會考慮將錢全部投入到各種理財渠道當中去，持這種意見的有3人。

從我們所做的15個樣本調查來看，不算上那種“可還貸可不還貸”的“中間分子”，已經決定全部還清房貸和還部分房貸的“老房貸”客戶占到了9個人，占到總調查人數的56.25%；而明確表示不考慮提前還貸的人為3人，僅占到20%?？梢?，已經在考慮提前還房貸的客戶占到大多數。

提前還貸 這些“規(guī)矩”你得懂

目前,各家銀行對客戶的還款金額有一定的要求，同時也要提前還房貸的客戶事先提出預約申請,而這個預約時間有長有短。

在提前還房貸前，房貸客戶較好通曉銀行的提前還貸政策,以便順利還款。

“規(guī)矩”

目前多數銀行暫不收違約金

相對于其他地區(qū)的提前還房貸政策，寧波這邊的銀行設置的門檻算是較低的了。

例如，其他地區(qū)的部分銀行在收取提前還房貸的違約金，而寧波絕大多數的銀行都沒有收這一費用；例如南京的一些銀行對客戶每年可提前還貸的次數做了規(guī)定，例如規(guī)定1年內不得超過2次，那么1年內客戶第三次去還房貸會被拒絕，而寧波幾乎所有的銀行都未對提前還款的次數做出限制規(guī)定，只要每次金額在萬元以上，一般都能順利地還房貸。

“到你們銀行來提前還房貸，需不需交收違約金？”昨日，記者就這個問題咨詢了寧波各大銀行房貸業(yè)務的負責人。從反饋情況來看，五大行目前是不收違約金的，而其他的股份制銀行一般也不收取提前還房貸的違約金；在記者采訪到的銀行中，只有廣發(fā)銀行和寧波銀行的相關人員稱，部分人士提前還房貸要被收取違約金。

寧波一位銀行業(yè)人士告訴記者，各家銀行對房貸業(yè)務的競爭比較激烈，大家的信息基本上是互通的，一些中小銀行看大銀行沒收取提前還房貸的違約金，他們也就暫不收取了，“總體來說，客戶想還房貸是很輕松的事情?！?

提前還房貸 客戶莫忘預約

由于每到年底，銀行個貸部門要接待比平常多的還房貸客戶，目前銀行一般需要客戶在還貸前先進行預約。這個預約時間也相當重要。例如工行對客戶的要求是提前1個月進行預約，如果客戶在今年12月中旬才開始去預約提前還房貸，那么在2008年1月1日到來時，這位客戶可能還未辦好還款事宜，那么新利率執(zhí)行后他的房貸月供要增加一些。

記者了解到，目前寧波的工、農、中、建、交五大行都未限制客戶1年內提前還貸的次數，而對于每次還款的金額一般是在萬元以上，而具體到各個支行辦理還貸業(yè)務時又有所不同：有的支行設置成2萬元，有的支行設為5萬元。

客戶若想提前還房貸，一般先要跟銀行預約。工行、中行的客戶要還貸一般是1個月前預約，農行的客戶要還貸一般提前10天預約，交行的客戶一般要提前一兩個星期預約，而建行的客戶可在預約后幾個工作日后還貸。

至于其他的股份制銀行，一般對于提前還房貸的政策比五大行更為寬松，例如浙商銀行稱他們的客戶可以“無障礙還款”，無需預約，隨到隨還；招商銀行的客戶只需與銀行電話預約就行，一般也是隨到隨還，而該行對客戶的還款金額也未作要求。

提前還房貸 流程選擇有講究

記者還特地向銀行人士咨詢了提前還房貸的各項流程，希望能給有還房貸意愿的客戶帶來簡便。

記者了解到，要提前還房貸的各位客戶，頭先要注意查看貸款合同中有關提前還貸的要求，注意提前還貸是否須交一定的違約金(目前一般銀行不收取)，如若合同上注明要收違約金，則要看清楚到底要收多少，并準備好這筆違約金；其次，客戶向貸款銀行電話咨詢提前還貸的申請時間及較低還款額度等其他所需要準備的資料(金報已做了資料搜集)；按銀行要求親自到相關部門提出提前還款申請，一般銀行會要求客戶填寫提前還款的申請單；然后，借款人攜相關證件到借款銀行，辦理提前還款相關手續(xù)；較后，客戶提交《提前還款申請表》，并在柜臺存入提前償還的款項。

銀行人士指出，在辦理提前還房貸的過程中，客戶尤其要注意帶好身份證和貸款卡(代理人 同時須出示代理人身份證件)；如住房貸款需一次還貸結清的，要由本人親自辦理。

提醒

兩類人不必急著還房貸

對于2007年3月中旬前按揭房貸的市民來說,今年的5次房貸加息效應要在2008年1月1日起體現,每個月要多交月供是肯定的。但是，理財師認為，從銀行理財的角度來說，有兩類人是不用急著提前還房貸的。

中行的理財師認為,如果市民手頭有閑散資金,又沒有什么太好的投資方向,可以選擇提前還款。但是有兩類人不宜急著還貸:一是如果房貸還款的所剩還款項主要是本金的情況下,提前還貸意義不大;二是如果你有投資創(chuàng)業(yè)的其他機會,就沒必要提前還貸,因為銀行一般商業(yè)貸款利率要遠遠高于房貸利率,再貸款不劃算,或者你有其他投資機會,能拿到超過5%的收益,也沒有必要急著還款。

“如果你具備以上的情況,而且又是公積金貸款,那么就更沒必要還款。公積金貸款是目前銀行貸款利率較低的?！惫ば袑幉ㄊ蟹中袪I業(yè)部阮先生說。他也提醒,如果房貸按揭戶的手頭并不寬裕,那么也沒必要東拼西湊急著還款。

記者在采訪過程中發(fā)現，有些人是因為近期股市、基金不好，而打算把原來用于投資的錢去還房貸欠款，這些人所占比例還不小。對此，浦發(fā)銀行理財的經理張杰表示，“還錢容易借錢難”，如果客戶沒有未來資金需求的則可以去考慮提前還房貸，而若接下來還有資金需求的則要三思而后行，“現在各類的轉按揭、加按揭業(yè)務停掉了，如果客戶把資金全部用于還房貸，而接下來要用銀行資金就要付出更多的成本。他就要借款先把自己的住房貸款還清，從而再去申請利率更高的住房抵押貸款?！?

提前還房貸，要選對還款方式

記者了解到，目前銀行業(yè)提供給客戶的提前還房貸方式主要有以下幾種。房貸按揭者不妨根據自己的情況，選擇一種較合適的還款方式。

提前還房貸的幾種還款方式分別為：

A.全部提前還款，即客戶將剩余的全部貸款一次性還清。這種方式主要還所欠的本金，以后不用還利息，但已付的利息不退；

B.部分提前還款，剩余的貸款保持每月還款額不變，將還款期限縮短。這種方式所節(jié)省的利息較多；

C.部分提前還款，剩余的貸款將每月還款額減少，保持還款期限不變，減小了月供負擔，但節(jié)省程度低于種；

D.部分提前還款，剩余的貸款將每月還款額減少，同時將還款期限縮短。這樣節(jié)省利息較多；

E.剩余貸款保持總本金不變，只將還款期限縮短。月供增加，減少部分利息，但相對不合算。

記者了解到，目前寧波大多數銀行所能提供的還款方式為前三種，所以寧波的房貸客戶可在前三種還款方式中選一樣。銀行理財師告訴記者，提前還款，一般應盡量減少本金，縮短貸款期限，使支出的利息更少。若客戶沒有足夠的經濟實力將所有貸款余額還清，考慮部分還貸款的話，

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