明年元旦，房貸將統(tǒng)一執(zhí)行新利率。

盡管現(xiàn)在還有一個(gè)多月時(shí)間，但向銀行申請?zhí)崆斑€貸了現(xiàn)象已開始增加。昨日記者在寧波一些銀行營業(yè)廳看到，許多人正在填寫提前還房貸的申請單或者在咨詢還房貸的事宜。截至目前，今年央行5次加息，對于“老房貸”們來說,明年1月1日起要一次性消化5次加息所增加的負(fù)擔(dān)。

那么,按揭者的房貸月供究竟增加了多少呢?提前還房貸時(shí)該采取哪種方式還貸呢？

個(gè)案 50萬元30年期月供將增三百多

2006年8月19日，央行將個(gè)人自營性住房貸款5年以上的利率上調(diào)至6.84%,隨后又分別于今年5次加息,個(gè)人自營性房貸利率5年期以上已調(diào)高至7.83%,加息的幅度接近1%。

若采用等額還款方式，我們以一位去年9月初按揭了37萬元20年期的“老房貸”客戶丁女士為例，當(dāng)房貸利率為6.84%時(shí),丁某的房貸月供要付2833.18元；而當(dāng)房貸利率升至7.83%時(shí),其房貸月供額為3055.80元。也就是說，從明年1月1日起,這位按揭了37萬元20年的老房貸客戶丁某,其每月月供要增加222.62元,而其20年借款期限下來,房貸利息的總支出增加了53000多元。

讓我們以同樣的方式來計(jì)算去年9月初按揭50萬元30年期的“老房貸”客戶的月供增加額。當(dāng)利率為7.83%時(shí)，50萬元30年期房貸對應(yīng)的月供是3609.74元，而若5年以上房貸利率一直維持在6.84%時(shí)，那么這個(gè)客戶的月供為3272.96元，明年元旦起他每月將多支付336.78元。

計(jì)算 月供到底增多少自己不妨算算看

事實(shí)上，5次加息對房貸按揭者產(chǎn)生的影響，“老房貸”們可以自己來計(jì)算的：算出利率上漲后每萬元房貸的增加額,較后將所借房貸的數(shù)額乘以這個(gè)增加額。

例如20年期的房貸,房貸利率為6.84%時(shí),1萬元按揭額的月供為76.5724元,而房貸利率為7.83%時(shí)對應(yīng)的月供為82.5891元。也就是說,20年期的每萬元房貸因今年5次加息而引起的月供增加額是6.0167元,這樣我們可以算出33萬元20年期房貸的月供增加額為6.0167元×33=198.5511元,47萬元20年期房貸的月供增加額為6.0167元×47=282.7849元。

以同樣的方式測算，10年期、15年期、25年期、30年期的每萬元房貸因今年5次加息的月供增加額分別為5.1457元、5.5957元、6.3984元、6.7356元。如果某位房貸按揭者按揭的是10年期39萬元房貸,那么其今年5次加息的月供增加額就是5.1457元×39=200.6823元。若另一位“老房貸”按揭的是25年期53萬元房貸，也很好計(jì)算，為6.3984元×53=339.1152元。

調(diào)查

怎樣提前還房貸市民都有“小算盤”

2008年1月1日起，“老房貸”們的房貸執(zhí)行新利率，那么他們會考慮提前還貸嗎？記者調(diào)查了15名按揭了住房貸款，并對提前還貸業(yè)務(wù)有所了解的“老房貸”客戶。

從這些“老房貸”客戶的回答情況來看，記者發(fā)現(xiàn)他們分化為4種意見：種是認(rèn)識到今年加息密度特別大，要把住房貸款的所有欠款還清，持這種意見的有4人；種是了解到今年加息比較頻繁，但還是想在提前還貸的基礎(chǔ)上，從年底的積蓄中提取一部分用作投資，持這種還部分貸款意見的有5人；第三種意見是現(xiàn)在的貸款壓力并不是很大，但是提前還貸也可以考慮，持這種可還貸可不還貸意見的有3人；第四種意見是不用太在意銀行的加息，現(xiàn)在投資環(huán)境還是比較好，他們會考慮將錢全部投入到各種理財(cái)渠道當(dāng)中去，持這種意見的有3人。

從我們所做的15個(gè)樣本調(diào)查來看，不算上那種“可還貸可不還貸”的“中間分子”，已經(jīng)決定全部還清房貸和還部分房貸的“老房貸”客戶占到了9個(gè)人，占到總調(diào)查人數(shù)的56.25%；而明確表示不考慮提前還貸的人為3人，僅占到20%?？梢?，已經(jīng)在考慮提前還房貸的客戶占到大多數(shù)。

提前還貸 這些“規(guī)矩”你得懂

目前,各家銀行對客戶的還款金額有一定的要求，同時(shí)也要提前還房貸的客戶事先提出預(yù)約申請,而這個(gè)預(yù)約時(shí)間有長有短。

在提前還房貸前，房貸客戶較好通曉銀行的提前還貸政策,以便順利還款。

“規(guī)矩”

目前多數(shù)銀行暫不收違約金

相對于其他地區(qū)的提前還房貸政策，寧波這邊的銀行設(shè)置的門檻算是較低的了。

例如，其他地區(qū)的部分銀行在收取提前還房貸的違約金，而寧波絕大多數(shù)的銀行都沒有收這一費(fèi)用；例如南京的一些銀行對客戶每年可提前還貸的次數(shù)做了規(guī)定，例如規(guī)定1年內(nèi)不得超過2次，那么1年內(nèi)客戶第三次去還房貸會被拒絕，而寧波幾乎所有的銀行都未對提前還款的次數(shù)做出限制規(guī)定，只要每次金額在萬元以上，一般都能順利地還房貸。

“到你們銀行來提前還房貸，需不需交收違約金？”昨日，記者就這個(gè)問題咨詢了寧波各大銀行房貸業(yè)務(wù)的負(fù)責(zé)人。從反饋情況來看，五大行目前是不收違約金的，而其他的股份制銀行一般也不收取提前還房貸的違約金；在記者采訪到的銀行中，只有廣發(fā)銀行和寧波銀行的相關(guān)人員稱，部分人士提前還房貸要被收取違約金。

寧波一位銀行業(yè)人士告訴記者，各家銀行對房貸業(yè)務(wù)的競爭比較激烈，大家的信息基本上是互通的，一些中小銀行看大銀行沒收取提前還房貸的違約金，他們也就暫不收取了，“總體來說，客戶想還房貸是很輕松的事情?！?

提前還房貸 客戶莫忘預(yù)約

由于每到年底，銀行個(gè)貸部門要接待比平常多的還房貸客戶，目前銀行一般需要客戶在還貸前先進(jìn)行預(yù)約。這個(gè)預(yù)約時(shí)間也相當(dāng)重要。例如工行對客戶的要求是提前1個(gè)月進(jìn)行預(yù)約，如果客戶在今年12月中旬才開始去預(yù)約提前還房貸，那么在2008年1月1日到來時(shí)，這位客戶可能還未辦好還款事宜，那么新利率執(zhí)行后他的房貸月供要增加一些。

記者了解到，目前寧波的工、農(nóng)、中、建、交五大行都未限制客戶1年內(nèi)提前還貸的次數(shù)，而對于每次還款的金額一般是在萬元以上，而具體到各個(gè)支行辦理還貸業(yè)務(wù)時(shí)又有所不同：有的支行設(shè)置成2萬元，有的支行設(shè)為5萬元。

客戶若想提前還房貸，一般先要跟銀行預(yù)約。工行、中行的客戶要還貸一般是1個(gè)月前預(yù)約，農(nóng)行的客戶要還貸一般提前10天預(yù)約，交行的客戶一般要提前一兩個(gè)星期預(yù)約，而建行的客戶可在預(yù)約后幾個(gè)工作日后還貸。

至于其他的股份制銀行，一般對于提前還房貸的政策比五大行更為寬松，例如浙商銀行稱他們的客戶可以“無障礙還款”，無需預(yù)約，隨到隨還；招商銀行的客戶只需與銀行電話預(yù)約就行，一般也是隨到隨還，而該行對客戶的還款金額也未作要求。

提前還房貸 流程選擇有講究

記者還特地向銀行人士咨詢了提前還房貸的各項(xiàng)流程，希望能給有還房貸意愿的客戶帶來簡便。

記者了解到，要提前還房貸的各位客戶，頭先要注意查看貸款合同中有關(guān)提前還貸的要求，注意提前還貸是否須交一定的違約金(目前一般銀行不收取)，如若合同上注明要收違約金，則要看清楚到底要收多少，并準(zhǔn)備好這筆違約金；其次，客戶向貸款銀行電話咨詢提前還貸的申請時(shí)間及較低還款額度等其他所需要準(zhǔn)備的資料(金報(bào)已做了資料搜集)；按銀行要求親自到相關(guān)部門提出提前還款申請，一般銀行會要求客戶填寫提前還款的申請單；然后，借款人攜相關(guān)證件到借款銀行，辦理提前還款相關(guān)手續(xù)；較后，客戶提交《提前還款申請表》，并在柜臺存入提前償還的款項(xiàng)。

銀行人士指出，在辦理提前還房貸的過程中，客戶尤其要注意帶好身份證和貸款卡(代理人 同時(shí)須出示代理人身份證件)；如住房貸款需一次還貸結(jié)清的，要由本人親自辦理。

提醒

兩類人不必急著還房貸

對于2007年3月中旬前按揭房貸的市民來說,今年的5次房貸加息效應(yīng)要在2008年1月1日起體現(xiàn),每個(gè)月要多交月供是肯定的。但是，理財(cái)師認(rèn)為，從銀行理財(cái)?shù)慕嵌葋碚f，有兩類人是不用急著提前還房貸的。

中行的理財(cái)師認(rèn)為,如果市民手頭有閑散資金,又沒有什么太好的投資方向,可以選擇提前還款。但是有兩類人不宜急著還貸:一是如果房貸還款的所剩還款項(xiàng)主要是本金的情況下,提前還貸意義不大;二是如果你有投資創(chuàng)業(yè)的其他機(jī)會,就沒必要提前還貸,因?yàn)殂y行一般商業(yè)貸款利率要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房貸利率,再貸款不劃算,或者你有其他投資機(jī)會,能拿到超過5%的收益,也沒有必要急著還款。

“如果你具備以上的情況,而且又是公積金貸款,那么就更沒必要還款。公積金貸款是目前銀行貸款利率較低的?！惫ば袑幉ㄊ蟹中袪I業(yè)部阮先生說。他也提醒,如果房貸按揭戶的手頭并不寬裕,那么也沒必要東拼西湊急著還款。

記者在采訪過程中發(fā)現(xiàn)，有些人是因?yàn)榻诠墒?、基金不好，而打算把原來用于投資的錢去還房貸欠款，這些人所占比例還不小。對此，浦發(fā)銀行理財(cái)?shù)慕?jīng)理張杰表示，“還錢容易借錢難”，如果客戶沒有未來資金需求的則可以去考慮提前還房貸，而若接下來還有資金需求的則要三思而后行，“現(xiàn)在各類的轉(zhuǎn)按揭、加按揭業(yè)務(wù)停掉了，如果客戶把資金全部用于還房貸，而接下來要用銀行資金就要付出更多的成本。他就要借款先把自己的住房貸款還清，從而再去申請利率更高的住房抵押貸款?！?

提前還房貸，要選對還款方式

記者了解到，目前銀行業(yè)提供給客戶的提前還房貸方式主要有以下幾種。房貸按揭者不妨根據(jù)自己的情況，選擇一種較合適的還款方式。

提前還房貸的幾種還款方式分別為：

A.全部提前還款，即客戶將剩余的全部貸款一次性還清。這種方式主要還所欠的本金，以后不用還利息，但已付的利息不退；

B.部分提前還款，剩余的貸款保持每月還款額不變，將還款期限縮短。這種方式所節(jié)省的利息較多；

C.部分提前還款，剩余的貸款將每月還款額減少，保持還款期限不變，減小了月供負(fù)擔(dān)，但節(jié)省程度低于種；

D.部分提前還款，剩余的貸款將每月還款額減少，同時(shí)將還款期限縮短。這樣節(jié)省利息較多；

E.剩余貸款保持總本金不變，只將還款期限縮短。月供增加，減少部分利息，但相對不合算。

記者了解到，目前寧波大多數(shù)銀行所能提供的還款方式為前三種，所以寧波的房貸客戶可在前三種還款方式中選一樣。銀行理財(cái)師告訴記者，提前還款，一般應(yīng)盡量減少本金，縮短貸款期限，使支出的利息更少。若客戶沒有足夠的經(jīng)濟(jì)實(shí)力將所有貸款余額還清，考慮部分還貸款的話，

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