16日，央行行長(zhǎng)周小川在香港表示，未來是否降息要考慮CPI的下降速度。這讓市場(chǎng)對(duì)于年內(nèi)再次降息的預(yù)期變濃。當(dāng)降息多次“襲來”，投資市場(chǎng)遭遇相關(guān)變化后，理財(cái)專家指出，房貸理財(cái)目前要變化思路，“提前還貸”已不能用過去的眼光看待。投資者應(yīng)盡量利用目前較低的利率，讓手頭的資金在投資中獲得更合適的收益。

固定利率房貸宜轉(zhuǎn)“浮”

在加息通道中為自己鎖定了利率風(fēng)險(xiǎn)而高興的貸款人，在眼下的降息通道中，又要為自己的損失而焦慮了。尤其是那些在去年加息預(yù)期強(qiáng)烈之際辦理固定利率貸款的客戶，其平均利率達(dá)到7%以上。相比目前降息后的5年期以上貸款的基準(zhǔn)利率6.12%，也要高出近一個(gè)百分點(diǎn)。如果在基準(zhǔn)利率上再打85折，5.20% 的優(yōu)惠利率將讓固定利率房貸的成本顯得更加高昂。“現(xiàn)在覺得，我辦理的固定利率房貸真是不劃算了?！比ツ贽k理了30萬元10年固定貸款利率的蘭小姐表示。

對(duì)于和蘭小姐有相似經(jīng)歷的貸款人，工商銀行浦東分行理財(cái)師李吉表示，目前可以利用相關(guān)銀行的“固定利率房貸轉(zhuǎn)成浮動(dòng)利率”政策來規(guī)避固定利率貸款所帶來的損失。

據(jù)記者了解，光大銀行上海分行在上周已經(jīng)宣布，該行將實(shí)行“固轉(zhuǎn)浮”的相關(guān)新規(guī)。該規(guī)定顯示，只要貸款人提出書面申請(qǐng)，固定利率貸款轉(zhuǎn)為浮動(dòng)利率貸款執(zhí)行不低于現(xiàn)行基準(zhǔn)下浮15%的利率。而對(duì)于屬于頭套房貸的固定利率貸款，是否能按國(guó)家發(fā)布的房貸新政執(zhí)行基準(zhǔn)下浮30%的浮動(dòng)利率還需通過相關(guān)審批后，按照較終的審批決定進(jìn)行操作。

在大家比較關(guān)注的費(fèi)用上，光大銀行上海分行相關(guān)人士表示，對(duì)于存續(xù)期在1年以上的存量固定利率貸款，借款人在將原有固定利率轉(zhuǎn)為浮動(dòng)利率時(shí)，將免除借款人違約金。而且本次“固轉(zhuǎn)浮”新規(guī)，對(duì)于該行的全程型固定利率貸款和組合型固定利率貸款的貸款人都適用。

除了光大銀行外，記者以貸款人身份從相關(guān)銀行的客戶服務(wù)熱線還了解到，中行原來申請(qǐng)固定利率房貸的客戶，也可能實(shí)現(xiàn)自己的“固轉(zhuǎn)浮”愿望。只要滿足申請(qǐng)的貸款存續(xù)期滿一年的要求，就可以到原辦理業(yè)務(wù)的銀行網(wǎng)點(diǎn)去申請(qǐng)將自己的固定利率貸款轉(zhuǎn)成浮動(dòng)利率。而中行在對(duì)待客戶的違約金問題上，也采取“免費(fèi)”策略。讓很多貸款人免除了轉(zhuǎn)換成本之憂。

不過，也并非所有的固定利率貸款都適合轉(zhuǎn)成浮動(dòng)利率貸款。在采訪中記者發(fā)現(xiàn)，此前開辦了固定利率貸款的工商銀行，目前還暫時(shí)不能辦理相關(guān)“固轉(zhuǎn)浮”的手續(xù)。而招商銀行有關(guān)人士則表示，該行的固定利率房貸可以被提前終止，只要到經(jīng)辦行去辦理相關(guān)申請(qǐng)即可。但是招行的“固轉(zhuǎn)浮”卻需要貸款人支付一定的違約金，該違約金將按照剩余貸款本金的0.9-3%的比例收取。因此理財(cái)專家指出，對(duì)于這樣的轉(zhuǎn)換，貸款人應(yīng)該先仔細(xì)算一下賬，以防止違約金過高，導(dǎo)致省下的利息被沖抵的情況發(fā)生。倒是部分中小銀行在辦理“平轉(zhuǎn)”業(yè)務(wù)方面的靈活性，可以讓這些需要支付違約金的客戶享受到降息后的利率優(yōu)惠——即貸款人可以在不同銀行間辦理同一個(gè)貸款人之間的轉(zhuǎn)按揭，在重新簽訂的貸款合同中以較新利率還貸，降低自己的月供成本。

不提倡提前還貸

往年的年末，都是貸款人進(jìn)行提前還貸的高峰期。在今年，由于投資市場(chǎng)的慘淡，很多投資者都由于理財(cái)收益不佳而放棄了繼續(xù)在市場(chǎng)“搏殺”的想法，轉(zhuǎn)而將資金進(jìn)行提前還貸。因此在銀行來進(jìn)行提前還貸的房貸客戶仍然不少。

但是理財(cái)師對(duì)于這樣的行為卻不是特別認(rèn)同。招商銀行深圳分行財(cái)富管理理財(cái)師馮婷婷建議，除了那些手頭資金充裕，且理財(cái)需求不高的投資者，大部分貸款人都可以嘗試做一些投資。“目前市場(chǎng)上其實(shí)還有不少投資機(jī)會(huì)，而降息的預(yù)期依然存在，這讓明年月供的壓力減少很多?！彼硎荆凑漳壳暗?年以上貸款基準(zhǔn)利率6.12%計(jì)算，部分貸款人可以享受到7折后的優(yōu)惠利率4.28%，這個(gè)利率和目前的很多產(chǎn)品相比，讓投資者存在投資“套利”空間。

“以目前的銀行理財(cái)產(chǎn)品為例，很多投資期在1年左右的產(chǎn)品，其收益率都在5%以上。很多結(jié)構(gòu)性產(chǎn)品，收益則更高，普遍在6.5%左右?！奔幢阃顿Y者不投資銀行理財(cái)產(chǎn)品，目前的債券市場(chǎng)也由于降息預(yù)期的存在和CPI的下滑，依然存在投資價(jià)值?！懊髂陚袌?chǎng)的收益率仍可能達(dá)到5%以上。”李吉預(yù)測(cè)。而馮婷婷更表示，此前發(fā)行的“08儲(chǔ)蓄03”國(guó)債，在3年的投資期限中，票面年利率為5.17%，也可以抵消目前房貸利率所帶來的利息支出，并且有所獲益。

當(dāng)然，如果貸款人目前利用了公積金和商業(yè)貸款混合的組合貸款形式，提前還貸就更加值得三思。據(jù)李吉介紹，目前公積金的收益不高，以去年為例，平均水平在1.8%－2.2%之間，“但公積金貸款的利率卻要比商業(yè)貸款低，這就意味著投資者的貸款成本比純粹的商業(yè)貸款要低?！蓖顿Y“套利”空間也就更大。

　　　　　(作者：金蘋蘋)

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