有文章認(rèn)為，與商業(yè)貸款相比，由于辦理公積金貸款需支付一定費(fèi)用，目前，公積金利息負(fù)擔(dān)低已無優(yōu)勢可言。對此，有關(guān)專家給予全面的、客觀的評價(jià)，那么，今年購房——

隨著住房制度改革的深入和住房貸款制度的推廣，購房貸款越來越成為人們的熱門話題。較近一段時(shí)間，很多報(bào)刊也發(fā)表了一些文章，對住房公積金貸款和銀行商業(yè)貸款做了一些比較，我認(rèn)為其中一些地方尚值得進(jìn)一步推敲。

文章認(rèn)為，“如僅考慮利息負(fù)擔(dān)，住房公積金貸款有一定優(yōu)勢，但考慮在貸款辦理過程中需立即支付的費(fèi)用，按揭貸款（銀行商業(yè)貸款）有明顯優(yōu)勢，綜合考慮總支出，公積金貸款已無優(yōu)勢可言?！睂?shí)際上，文章為證明上述觀點(diǎn)做兩種貸款費(fèi)用比較時(shí)，僅采用住房公積金貸款中即時(shí)費(fèi)用較高的一種擔(dān)保方式“抵押加購房綜合險(xiǎn)”舉例，由此并不能客觀說明住房公積金貸款相對于銀行商業(yè)貸款已無優(yōu)勢可言。

采用同種貸款方式　公積金有明顯優(yōu)勢

住房公積金貸款有四種擔(dān)保方式，即“抵押加連帶責(zé)任保證”、“抵押加購房綜合險(xiǎn)”、“質(zhì)押擔(dān)保”和“連帶責(zé)任保證”。其中較常用的是前兩種，即“抵押加連帶責(zé)任保證”和“抵押加購房綜合險(xiǎn)”。目前銀行商業(yè)貸款有三種擔(dān)保方式：“抵押加連帶責(zé)任保證”、“質(zhì)押擔(dān)?！焙汀斑B帶責(zé)任保證”，一般采取“抵押加連帶責(zé)任保證”擔(dān)保。文章進(jìn)行貸款費(fèi)用比較時(shí)，住房公積金貸款采用的例子是“抵押加購房綜合險(xiǎn)”擔(dān)保，銀行商業(yè)貸款（按揭貸款）采用的例子是“抵押加連帶責(zé)任保證”擔(dān)保。文章比較時(shí)兩種貸款費(fèi)用列表如下：（借款人年齡40歲，房屋總價(jià)60萬元，借款30萬元，10年）

需要注意的是：住房公積金貸款的房屋保險(xiǎn)按照目前政策5年購購一次，而且可以按照貸款額保險(xiǎn)，所以房屋保險(xiǎn)費(fèi)為1147.2（38.24×30）×22294.4元。另外，委托 費(fèi)并不是必須的，也不是公積金貸款特有的。委托機(jī)構(gòu)辦理商業(yè)貸款也須交納費(fèi)用，如自己辦理不需交 費(fèi)，而且目前也有開發(fā)商代理辦理住房公積金貸款且不收取費(fèi)用的。

由上可見，僅從費(fèi)用多少考慮，當(dāng)公積金貸款和商業(yè)貸款都采用“抵押加連帶責(zé)任保證”擔(dān)保時(shí)，公積金仍具有相當(dāng)?shù)膬?yōu)勢。按文章舉的例子，住房公積金貸款本息及費(fèi)用總和比銀行商業(yè)貸款少17219.2元?？梢赃@么認(rèn)為，當(dāng)兩種貸款采用同種擔(dān)保方式時(shí)，公積金貸款仍有相當(dāng)優(yōu)勢，而購購綜合險(xiǎn)實(shí)際上是公積金貸款比商業(yè)貸款可以多采用的一種擔(dān)保方式。

公積金貸款綜合險(xiǎn)與商業(yè)貸款全程擔(dān)保各有利弊

公積金貸款中，購購購房綜合保險(xiǎn)只是四種擔(dān)保方式之一，另一方面保險(xiǎn)公司收取保險(xiǎn)費(fèi)即承擔(dān)相應(yīng)的保險(xiǎn)責(zé)任。從這個(gè)角度上講，保險(xiǎn)費(fèi)用不僅是貸款當(dāng)中需要支付的費(fèi)用，而是支付費(fèi)用比單位保證方式多，但相應(yīng)減少了借款人將來的償付風(fēng)險(xiǎn)。比如，借款人失業(yè)、死亡、殘疾，保險(xiǎn)公司經(jīng)審查確認(rèn)后替借款人償付剩余的貸款本息。 字串4

而在單位保證的擔(dān)保方式下，一旦借款人不能還款，保證單位將清償貸款，但相應(yīng)獲得了追索權(quán)。如果借款人無力償還，保證單位可以按照法定手續(xù)處理借款人所購住房。

辦抵押登記越快　交保險(xiǎn)費(fèi)越少

按照目前規(guī)定，借款人用所購住房抵押進(jìn)行貸款，在辦理完成抵押登記手續(xù)后，保險(xiǎn)公司可以辦理退保。按照規(guī)定，保險(xiǎn)公司將扣除一定手續(xù)費(fèi)后退還借款人剩余期限的壽險(xiǎn)保險(xiǎn)費(fèi)。舉例來說，借款人購購了5年的保險(xiǎn)，當(dāng)年抵押登記辦下后，保險(xiǎn)公司將扣除一定手續(xù)費(fèi)后將剩余3年的保費(fèi)退還。抵押登記一般要交納登記費(fèi)，但費(fèi)用不高，一般在每建筑平方米0.3元左右。假如借款人購購100平方米的住房，他的抵押登記費(fèi)用將是0.3×10030元。抵押登記手續(xù)做完后，借款人實(shí)際上僅采用住房抵押擔(dān)保，所以在借款人采用“抵押加購房綜合險(xiǎn)”擔(dān)保方式下，較終的總費(fèi)用多少還要看借款人抵押登記情況。假如借款人借款10年，5年后仍未辦理完畢抵押登記手續(xù)，借款人則還須交納剩余5年的保險(xiǎn)費(fèi)。目前情況是，抵押登記手續(xù)在房地局辦理，但各區(qū)縣房地局辦理的手續(xù)、快慢不盡相同。

開發(fā)商只為商業(yè)貸款擔(dān)?！『螘r(shí)為公積金貸款護(hù)航 字串9

需注意的是，許多人認(rèn)為住房公積金貸款必須購購綜合保險(xiǎn)，這種情況與開發(fā)商的認(rèn)識也有關(guān)系。實(shí)際情況是，商業(yè)貸款準(zhǔn)許借款人貸款購房的項(xiàng)目，都是與銀行簽了協(xié)議的項(xiàng)目，開發(fā)商須為在銀行貸款購房人提供擔(dān)保。而公積金貸款則沒有與開發(fā)商簽訂協(xié)議，即用公積金貸款購房，開發(fā)商可提供保證，也可不提供。開發(fā)商不提供保證的，借款人可以找自己單位或其他單位為自己的貸款做保證或購購綜合保險(xiǎn)。

另一方面，有些開發(fā)商在這方面的認(rèn)識存在問題。同樣是客戶通過貸款購購住房，而且住房公積金貸款利率低，更有利于開發(fā)商銷售房屋，開發(fā)商沒有什么理由只是因?yàn)橐环N貸款強(qiáng)制保證，一種不強(qiáng)制保證而區(qū)別對待。所以有些開發(fā)商人為對兩種貸款區(qū)別對待也是造成購房人對兩種貸款認(rèn)識不全面的原因。是否同開發(fā)商簽立協(xié)議也是住房資金管理需要考慮的問題。

貸款中需要理清的問題

以上為比較兩種貸款費(fèi)用和支出應(yīng)注意的問題，此外對貸款中其他一些問題，我認(rèn)為也值得進(jìn)一步探討。

1.文章說部分按揭貸款（銀行商業(yè)貸款）允許借款人持有房屋產(chǎn)權(quán)證，銀行執(zhí)有《房屋他項(xiàng)權(quán)利證》。實(shí)際上，《房屋他項(xiàng)權(quán)利證》是抵押登記辦理完畢后，抵押登記部門發(fā)給抵押權(quán)人（銀行）的證明，銀行拿到《房屋他項(xiàng)權(quán)利證》后，原收押的借款人房屋產(chǎn)權(quán)證應(yīng)退還借款人。這個(gè)程序兩種貸款是一樣的，即抵押登記之前，銀行收押產(chǎn)權(quán)證，抵押登記之后銀行收押他項(xiàng)權(quán)利證，并將產(chǎn)權(quán)證退還借款人。 字串3

2.文章說住房公積金貸款可以支取個(gè)人住房公積金還款，而銀行商業(yè)貸款則不能。實(shí)際上，依據(jù)住房資金管理的有關(guān)規(guī)定，兩種貸款只要是用于個(gè)人購購房屋，還款都可以支取住房公積金。

3.文章說北京市連續(xù)幾個(gè)月貸款額超過了交存額，可能出現(xiàn)住房公積金貸款要等很長時(shí)間。但實(shí)際上，1999年北京市住房公積金管理月公積金凈增額在兩億元左右，月貸款發(fā)放額在一億元左右。仍有大量資金在銀行存放而尚未動用。

4.另外，貸款期限上，兩種貸款理論上均可以申請30年，銀行商業(yè)貸款一般實(shí)際貸款期限達(dá)不到30年，而住房資金管理有文件規(guī)定，除了考慮借款人年齡和償還能力外，任何管理分支機(jī)構(gòu)不得以其他理由拒絕發(fā)放任何期限的貸款。

5.文章說住房公積金貸款對外地戶口借款人貸款有一定限制，只能采用質(zhì)押或保證擔(dān)保。另外，銀行商業(yè)貸款更加簡捷方便。的確，因外地戶口在北京辦理不了失業(yè)證，所以外地戶口住房公積金貸款在購購綜合保險(xiǎn)上存在問題，目前只能考慮保證擔(dān)保或質(zhì)押擔(dān)保，而銀行商業(yè)貸款因不存在購房綜合保險(xiǎn)，所以不存在這個(gè)問題。將來，北京市住房資金管理將考慮建立擔(dān)保公司來進(jìn)一步解決借款人擔(dān)保問題，那時(shí)，外地人住房公積金貸款的擔(dān)保問題也迎刃而解了。而住房公積金貸款因?yàn)閷儆谖匈J款，借款人須跑的部門相應(yīng)要比銀行商業(yè)貸款多一些。一方面，兩者手續(xù)繁簡雖有差距，但差距不大。在借款人材料齊全情況下，也有借款人認(rèn)為住房公積金貸款比銀行商業(yè)貸款更簡便的。另一方面，北京市住房資金管理也正著手進(jìn)一步簡化貸款手續(xù)，如評估機(jī)構(gòu)已經(jīng)與管理合署辦公等。第三，目前已有很多住房公積金貸款的 機(jī)構(gòu)，只要花幾百元，整個(gè)貸款手續(xù)可以委托貸款 機(jī)構(gòu)辦理。 字串5

總之，住房公積金貸款和銀行商業(yè)貸款在比較時(shí)既要綜合、全面，盡可能多地了解貸款政策，同時(shí)也要針對您的具體情況。希望本文能夠幫助您全面地考慮貸款購房問題。

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