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潘石屹五斤桔子逃生記:90年代逃頂海南地產(chǎn)泡沫
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 來源:證券市場紅周刊 閱讀 1068 次
“天涯、海角”是海南兩處較的景觀。
然而,那只是在當年海南房地產(chǎn)泡沫破裂之前,當泡沫破裂之后,海南的景觀也就升級為“天涯、海角、爛尾樓”了。
人人都在玩的“擊鼓傳花”
上世紀90年代的海南,是個瘋狂激情下的瘋狂地方。
那時,幾乎每個在海南的人都在瘋狂地玩一個叫做“擊鼓傳花”的炒作房地產(chǎn)的游戲,說句不好聽點,應該稱之為“博傻”游戲。每個人都在熱浪傳遞中地避免自己成為較后那個接棒的“傻子”,于是,每個人都在盡快地把手中的房子、地皮轉給下一個接棒者。
在這種心理下,“花”越傳越快,房價越炒越高。根據(jù)《中國房地產(chǎn)市場年鑒(1996)》統(tǒng)計:1988年,海南商品房平均價格為1350元/平方米,1991年為1400元/平方米,1992年猛漲至5000元/平方米,1993年達到7500元/平方米的頂峰。短短3年,增長超過4倍。房價高漲的背后,??谑械貎r由1991年的幾十萬元每畝,一路狂飆至680萬元每畝。
與房價、地價同時高漲的還有房地產(chǎn)開發(fā)公司的數(shù)量。前來工商管理部門登記注冊的公司可謂絡繹不絕,較多時每天竟然高達300家。高峰時期,總人數(shù)不過160萬的海島上,竟然出現(xiàn)5000多家房地產(chǎn)公司,平均下來,每320個人就有一家。
緊鑼密鼓,夜以繼日。
終于,有,鼓聲停止。1993年6月24日,國務院發(fā)布《關于當前經(jīng)濟情況和加強宏觀調(diào)控意見》,16條整頓措施招招針對房地產(chǎn),海南房地產(chǎn)熱浪應聲而落。那些剛剛在高位接盤的開發(fā)商們無法找到下家,只好“花落我家”,然而,細看手中“花”,卻發(fā)現(xiàn)“很多項目其實才挖了一個大坑”。
而這場泡沫較后的遺產(chǎn),就是600多棟“爛尾樓”、18834公頃閑置土地和800億元積壓資金,僅四大國有商業(yè)銀行的壞賬就高達300億元,甚至出現(xiàn)建國以后家因支付危機而被央行宣布關閉的銀行。
而那些在政策出臺之前就意識到泡沫的危險性,從而可以全身而退的人們,是如何做到“身在此山”卻“云深知處”呢?
逃頂者的故事
潘石屹:五斤桔子的海南逃生記
“1989年我去了海南。海南特好!整個氣氛都特別自由,周圍大部分也都是北方人,大家都是闖天下的,什么都能談得來。那時候挺窮的,可我窮,還有比我更窮的!”這是現(xiàn)任SOHO中國董事長的潘石屹初到海南的感受。
1989年,只有26歲的潘石屹無家無業(yè),剛剛從河北廊坊石油部管道局經(jīng)濟改革研究室辭職兩年。沒有光頭,沒有黑框眼鏡,更沒有SOHO中國。
當年的他,只是個磚廠的廠長。潘石屹是跟著一位老板來到海南的,他的老板承包了一個磚廠,讓他當廠長,負責300個民工的生產(chǎn)生活問題。他樂在其中,覺得“至少自己可以做主,按照自己的意愿管理一支隊伍”。1990年春節(jié)前后,海南島刮了一次特大的臺風,經(jīng)濟一片蕭條。磚沒人要,大家的生活也都相當困頓,甚至長時間挨餓。不過,這一切都沒把潘石屹從海南嚇走。
1990年,潘石屹認識了馮侖和王功權等人,并和易小迪、張民耕等人在海南成立了萬通的前身——海南農(nóng)業(yè)高科技聯(lián)合開發(fā)總公司(簡稱“農(nóng)高投”),他們瞅準機會,也加入了當時熱火朝天的炒房大軍中。
“一開始都不敢相信,不敢簽。在1樓簽了房產(chǎn)購賣合同,到6樓加價就賣了?,F(xiàn)在想想都害怕。”潘石屹這樣回憶他剛加入炒房大軍時的情景。不過,雖然戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢,潘石屹也很快賺到他人生的個100萬。
而且,更值得慶幸的是,他并沒有因為賺錢容易而變得失去理智。當很多人都在將一個大坑炒成一座大廈,甚至一個大坑被當作大廈轉手十幾次也無人知曉它只是一個大坑時,他竟然鍥而不舍地要求去??谑幸?guī)劃局查看房地產(chǎn)項目資料。
這,正是他逃生的關鍵所在。
1992年底的,潘石屹去??谑幸?guī)劃局了解一個項目的產(chǎn)權問題,可是在規(guī)劃局卻吃了閉門羹。規(guī)劃局的一位小伙子說“這是保密文件,你不能查?!迸耸俨幌肟帐侄兀荒茉谝?guī)劃局門口徘徊。這時,一位也來規(guī)劃局辦事的熟人給他支了一招,說,“你啊,得購一斤桔子!”
潘石屹辦事心切,就購了五斤桔子到規(guī)劃局,小伙子見了,就把一摞資料給了他:“查吧。”這一查,讓潘石屹嚇了一大跳。他發(fā)現(xiàn),??谑姓麄€報建面積除以該市常住人口和暫住人口,人均面積達到50多平方米,而當時北京的人均面積才不過7平方米。在潘石屹看來,這個數(shù)字只能說明一個問題,那就是海南房地產(chǎn)行業(yè)要出事了。
“我的感覺就是天要塌下來了!”潘石屹說,“沒有任何需求支持的供給,這不就是泡沫嗎?”由此,五斤桔子給了潘石屹一個逃生的證據(jù)。之后,他帶著在海南賺得的個100萬及時撤離,來到北京尋求發(fā)展,成功躲過了半年后海南房地產(chǎn)的泡沫破裂。
也正是因此,才有了現(xiàn)在SOHO中國的版圖,有了現(xiàn)在的潘石屹。
馮侖:野蠻生長的“原罪”反省
說完潘石屹五斤桔子的逃生經(jīng)歷,我們接下來要提到的是“萬通六君子”的另一人——馮侖。按說當時從海南逃生的計劃,應該是六君子一起做出的決定,但是基于馮侖超強的個性,這里有必要把他的經(jīng)歷也拿來分享,也許他的總結與思考會帶來不一樣的角度。
與潘石屹一樣,馮侖初到海南,也不是直接就做房地產(chǎn)生意的。但和潘石屹一樣,回憶起較初的那段海南歲月,也是充滿著快意的,用馮侖的話來說就是“天天過年,夜夜結婚”。
1988年,馮侖作為海南改革發(fā)展研究所的副所長來到海南島,主要“負責招人、組織研究隊伍并管理《新世紀》雜志”,看來,馮侖是作為一個官員、文化人和海南進行“次親密接觸”的。之后,他離開了海南,與當時的中國頭富牟其中分分合合,直到1991年他才回到海南,和“萬通六君子”一起用大家湊的3萬多塊錢注冊了“類似皮包公司一樣的公司”,開始運作單房地產(chǎn)業(yè)務。
在當時的海南,炒賣地皮應該是較快的暴富手段了,“很多樓盤一拿到報建批文就登廣告,連地基還沒有開始打,價格就已經(jīng)翻了幾倍”。這樣,很快,馮侖也賺到人生的桶金,“像是大姑娘初婚,很幸福。幸福又糊涂。”馮侖這樣描述自己賺到桶金的感覺。
然而好景不長,就在潘石屹發(fā)現(xiàn)“天要塌了”的時候,馮侖也從另一個角度嗅到了海南樓市的危險氣息:“當時海南省有18000家房地產(chǎn)公司,可是??诋敃r本土人口不到30萬!”
就這樣,馮侖與潘石屹達成共識,萬通成功躲過了海南房地產(chǎn)泡沫的破裂。然而,馮侖并沒有停止對此事的思考,在那種“數(shù)錢數(shù)到手抽筋”的背景(用一些親歷者的話來說,“那時候人人眼睛都是綠的,看到天上掉錢,誰的腿拔得掉?”)下,如何說服自己的內(nèi)心,如何平衡內(nèi)心放與不放的糾結,乃至于在90年代末期,萬通高速擴張后如何及時收縮,“把所有和北京沒關系的、跟房地產(chǎn)沒關系的項目都砍掉”,馮侖有自己的想法。
為什么很多人收不???“其實是男人張狂、征服的本性和想要成為一世英雄的虛榮心把事業(yè)的方向給誤導了?!碧摌s之心往往無止境,賺了桶金就想賺桶,成功一次就想成功次,以至于看不清自己,看不到事物的基本和實質(zhì)。所以在馮侖辦公室的墻上,掛著四個大字“守正出奇”,并不斷提醒自己,不要老想著弄熱鬧事,要控制住基本面。“古法說奇正之術交相為用,一個人老是出奇,奇多了就成了邪,要以正合以奇勝?!?/P>
他們的反思
“從海南活下來以后,知道了公司的發(fā)展有三樣東西完全不能靠——不能靠爹,不能靠天,不能靠購地?!瘪T侖這樣總結道。事實上,在離開海南的這些歲月里,馮侖依然在關注海南,“我經(jīng)常思考1993年泡沫破滅以前的海南和這五六年以來的海南有何不同?!?/P>
在馮侖看來,當年的房地產(chǎn)完全是炒起來的,沒有任何真實的需求。而現(xiàn)在海南有真實的需求,但他對短期內(nèi)海南房價過快增長的勢頭很擔心,“有些樓盤爆炒到漲1000元/平方米,這不正常,會破壞這個市場,而且會使市場走形?!?/P>
而潘石屹從海南全身而退之后,在發(fā)展上一向是小心翼翼。SOHO中國目前只在北京、上海的繁華地段做項目。他說“房地產(chǎn)業(yè)不應該是一棵參天大樹,它應該是爬山虎:只有工業(yè)、農(nóng)業(yè)、旅游等各行業(yè)發(fā)展起來,房地產(chǎn)才能發(fā)展起來?!迸耸僦毖?,10多年前,海南房地產(chǎn)就是因為沒有實體經(jīng)濟支撐,所以成為泡沫。現(xiàn)在海南被定為國際旅游島,如果先發(fā)展旅游業(yè),再發(fā)展房地產(chǎn)業(yè);或者旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)同步,海南的房地產(chǎn)業(yè)就不會是泡沫。如果沒有別的行業(yè)支撐,而只發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè),那它還是泡沫。
后記:其實,從海南泡沫中逃生的還有很多人、還有很多故事,他們或許就是身邊某個您熟知的地產(chǎn)大佬,或許拿著當年在海南炒房的桶金轉行做起別的生意,也一樣風聲水起。當然,還有很多沒有及時抽身,在海南房地產(chǎn)泡沫中敗北的人們的故事。但,不管成功還是失敗,相信海南島藍色無際的海洋,白色刺眼的太陽一定會留在他們心中。
謹以此文獻給正在炒作海南房地產(chǎn)和海南概念股的朋友們,希望這些當年的經(jīng)歷能對你們今后的操作有所借鑒!
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