據(jù)較新房地產(chǎn)市場(chǎng)交易信息數(shù)據(jù)，進(jìn)入10月以來，一些城市出現(xiàn)了房?jī)r(jià)漲勢(shì)趨緩的跡象，深圳、廣州、重慶、成都等城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的觀望情緒有所增強(qiáng)，而北京、上海也不同程度出現(xiàn)了價(jià)漲量縮的現(xiàn)象。這是房地產(chǎn)調(diào)控政策累積效應(yīng)的體現(xiàn)，但要說中國(guó)樓市面臨拐點(diǎn)還為時(shí)過早。

經(jīng)過幾年的宏觀調(diào)控，中國(guó)經(jīng)濟(jì)在高速發(fā)展的同時(shí)，增長(zhǎng)方式和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在逐漸得到調(diào)整。而房地產(chǎn)業(yè)在整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展中處于非常強(qiáng)勢(shì)的支柱產(chǎn)業(yè)地位，一方面，為滿足人民日益增長(zhǎng)的物質(zhì)文化需求提供了有力的保障，2006年底城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積超過27平方米，比2002年底的 22．8平方米增加了4平方米以上；在總量持續(xù)增長(zhǎng)的同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)也徹底脫離了福利分房，完成了市場(chǎng)化進(jìn)程。另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)拉動(dòng)相關(guān)行業(yè)發(fā)展的同時(shí)，又為經(jīng)濟(jì)建設(shè)提供了資金基礎(chǔ)，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展確實(shí)起到了重要的支持作用。

三大政策出臺(tái)：房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)漲量縮

但在發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)業(yè)也出現(xiàn)三大問題，一是住房分配不均，廣大低收入家庭居住條件依然處于低水平，很大一部分中等收入家庭也承受著很大的購房壓力；二是在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)各環(huán)節(jié)對(duì)金融行業(yè)依賴過強(qiáng)的狀況下，房?jī)r(jià)出現(xiàn)了非正常增長(zhǎng)，對(duì)金融體系造成潛在風(fēng)險(xiǎn)；三是整體市場(chǎng)運(yùn)行模式尚未理順，物流、資金流、信息流處于阻塞狀態(tài)，特別是土地資源在開發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)大量囤積，形成巨額的隱性浪費(fèi)。針對(duì)這些問題，今年下半年，國(guó)家以及各部門加大市場(chǎng)調(diào)控力度，出臺(tái)多項(xiàng)政策，解決低收入家庭住房困難問題(國(guó)發(fā) [2007]24號(hào))，防范金融風(fēng)險(xiǎn)(銀發(fā)[2007]359號(hào))，以及加強(qiáng)土地資源在房地產(chǎn)行業(yè)各個(gè)環(huán)節(jié)的管理，促進(jìn)土地在開發(fā)過程中的正常流動(dòng)，保障土地市場(chǎng)的有效供給(國(guó)土資源部39號(hào)令)。三方面政策陸續(xù)出臺(tái)后，與以往政策出臺(tái)后的反應(yīng)一樣，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了觀望，但不同的是市場(chǎng)出現(xiàn)了"量縮價(jià)漲"的狀況--有效供給和有效需求同時(shí)出現(xiàn)下降，造成量縮，但供給方明顯處于優(yōu)勢(shì)，造成價(jià)漲。盡管價(jià)格高低或增長(zhǎng)速度不是檢驗(yàn)市場(chǎng)是否正常的依據(jù)，但價(jià)格機(jī)制是市場(chǎng)機(jī)制的核心，價(jià)格內(nèi)部形成機(jī)制以及市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制揭示了經(jīng)濟(jì)運(yùn)行是否存在缺陷。

觀望背后：市場(chǎng)供不應(yīng)求仍然嚴(yán)重

分析這種短期狀況的背后，我們不難發(fā)現(xiàn)這樣一個(gè)因素--房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求仍然嚴(yán)重。從供應(yīng)來看，2007年1-9月份，全國(guó)商品房竣工面積24436．62萬平方米，而商品房銷售面積 47369．71萬平方米，竣工面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于銷售面積，一些城市，如北京，1-9月份商品房竣工面積 1353．21萬平方米，商品房銷售面積1405．64萬平方米，供應(yīng)也明顯不足。從需求上看，今年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控開始向需求轉(zhuǎn)移，鼓勵(lì)自住，控制投資，打擊投機(jī)，央行359號(hào)文正是這一精神的體現(xiàn)。對(duì)于作為家庭理財(cái)?shù)囊徊糠?-合理配置的房地產(chǎn)投資，國(guó)家采取肯定的態(tài)度，黨的十七大也提出鼓勵(lì)居民財(cái)產(chǎn)性收入；國(guó)內(nèi)外熱錢雖然是本次調(diào)控的，但由于它們后備資金充足，投機(jī)行為并不會(huì)受資金供給面太大的限制，而且它們也具備了很強(qiáng)的政策適應(yīng)能力，能夠通過各種合法不合法的方式規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)，所以需求方面并沒有得到實(shí)質(zhì)性的抑制。這種"量縮價(jià)漲"非正常反應(yīng)的背后，是原有的宏觀調(diào)控手段開始面臨新環(huán)境的挑戰(zhàn)，政策執(zhí)行層面的可行性以及政策執(zhí)行部門的執(zhí)行力逐漸成為調(diào)控成功與否的關(guān)鍵。

住房保障：分層次分梯度解決

目前各地新的經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房政策剛開始頒布，就有很多投機(jī)者已經(jīng)準(zhǔn)備通過某種途徑購購，而很多城市出臺(tái)的新的保障性住房政策致使"夠條件的購不起，購得起不夠條件"，這使投機(jī)者看到了以往的投機(jī)方式仍然有效。保障性住房很難起到保障的作用。應(yīng)該分層次分梯度解決低收入家庭住房困難問題，嚴(yán)厲打擊利用保障性住房謀利者。短期內(nèi)建造足量的廉租房解決低收入居民的住房困難，而對(duì)購得起經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房的購房者，可以根據(jù)目前擁有的住房條件，劃出層次，分階段解決，而不是采取排號(hào)等可以暗箱操作的分配方式；對(duì)于不符合廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房條件仍然居住此類房屋的，要及時(shí)清退；對(duì)于利用保障性住房不當(dāng)謀利者，要嚴(yán)厲打擊；逐步擴(kuò)大保障范圍，對(duì)于面臨高房?jī)r(jià)，確實(shí)無法通過市場(chǎng)途徑解決住房困難的中等收入者，也要給予保障，避免形成"夾心層"，使部分中收入家庭"因房致貧"，確保廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房功能的實(shí)現(xiàn)。

金融風(fēng)險(xiǎn)防范：內(nèi)部預(yù)防，分散風(fēng)險(xiǎn)

要重視金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)防范的政策執(zhí)行問題。經(jīng)過國(guó)家剝離不良資產(chǎn)、銀行上市等措施，中國(guó)的金融安全系數(shù)日益提高，但一些金融機(jī)構(gòu)安全意識(shí)仍比較淡薄。不少銀行信貸員都準(zhǔn)備明年銀根放松后，大干一場(chǎng)，在放貸的具體操作層面更是上有政策，下有對(duì)策。在四大資產(chǎn)管理公司為部分銀行的壞賬殫思竭慮的時(shí)候，潛在的壞賬又在積累中。目前世界經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了信息社會(huì)，經(jīng)濟(jì)危機(jī)逐漸從社會(huì)生產(chǎn)環(huán)節(jié)向非生產(chǎn)環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移，其中一個(gè)重要的途徑就是金融。日本、東南亞等出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)無一不是以金融為，而美國(guó)的次貸危機(jī)更是殷鑒不遠(yuǎn)，這說明對(duì)于任何國(guó)家，金融風(fēng)險(xiǎn)都隨時(shí)存在。央行應(yīng)未雨綢繆，如可以通過內(nèi)部運(yùn)行模式，主動(dòng)開展"危機(jī)演習(xí)"，如加大銀根收縮力度，延長(zhǎng)銀根收縮時(shí)間，使問題在內(nèi)部先暴露出來，制定嚴(yán)格的獎(jiǎng)懲措施，對(duì)無視風(fēng)險(xiǎn)者嚴(yán)厲打擊，達(dá)到內(nèi)部預(yù)防的目的。同時(shí)學(xué)習(xí)美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)外發(fā)售金融衍生產(chǎn)品分散風(fēng)險(xiǎn)。

土地供給：堅(jiān)決收回閑置土地，加強(qiáng)土地信用管理

房地產(chǎn)開發(fā)的根本在于土地，與土地供應(yīng)形勢(shì)日益緊張、國(guó)家加大住宅用地供應(yīng)不協(xié)調(diào)的是，閑置土地問題大量存在，土地有效供應(yīng)不足。國(guó)土資源部39號(hào)令指出要加強(qiáng)閑置土地的管理，對(duì)供給無疑有積極的促進(jìn)作用，但由于各種利益關(guān)系的制約，閑置土地的回收非常困難。此外，就是濫用土地信用問題，盡管39號(hào)令強(qiáng)調(diào)了"未按出讓合同約定繳清全部土地出讓價(jià)款的，不得發(fā)放國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證書，也不得按出讓價(jià)款繳納比例分割發(fā)放國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證書"，實(shí)際上。一些企事業(yè)單位、開發(fā)商仍能以無證的土地作為抵押，這就使存量土地盤活更加困難，同時(shí)也增加了金融風(fēng)險(xiǎn)。十分珍惜利用和保護(hù)土地是我們國(guó)家的一項(xiàng)基本國(guó)策，閑置土地以及土地囤積對(duì)土地的浪費(fèi)是毋庸置疑的，國(guó)家必須采取一些非常手段，如由多部門組成聯(lián)合執(zhí)法小組，加大具體執(zhí)行部門職權(quán)等，打破利益關(guān)系的阻礙，使政策真正執(zhí)行到每一宗違規(guī)違法的土地；另外還要從各個(gè)環(huán)節(jié)割斷無證土地抵押的途徑，各商業(yè)銀行應(yīng)自查自糾，對(duì)于無證土地抵押嚴(yán)格查處；嚴(yán)格要求抵押評(píng)估機(jī)構(gòu)不能將無證土地視為交易市場(chǎng)土地進(jìn)行評(píng)估；加強(qiáng)以地抵債等違規(guī)行為的懲處，避免地方政府以既成事實(shí)為由抵制土地市場(chǎng)調(diào)控。

房?jī)r(jià)調(diào)控：是手段，不是目的

調(diào)控房?jī)r(jià)是手段，而不是目的。近幾年房地產(chǎn)價(jià)格的增長(zhǎng)，主要是房地產(chǎn)價(jià)值的一種體現(xiàn)，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期高速發(fā)展的背景下，可以理解為一種補(bǔ)漲，這種市場(chǎng)表現(xiàn)長(zhǎng)期來看是必然的，也是必要的，沒有房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)，在經(jīng)濟(jì)上會(huì)形成土地這一稀缺資源的浪費(fèi)；作為戰(zhàn)略資源，以往主要是以政策來保護(hù)土地，而在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，輔以價(jià)格機(jī)制保護(hù)將更有效。在滿足人們基本住房要求、金融體系安全的前提下，應(yīng)該充分肯定地價(jià)和房?jī)r(jià)上漲的積極作用，使之更符合中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)律。盲目抑制地價(jià)和房?jī)r(jià)，不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)律，是許多宏觀調(diào)控目標(biāo)不能真正實(shí)施的根本原因。國(guó)務(wù)院24號(hào)文件出臺(tái)后，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際上被分割為兩個(gè)部分：保障性住房市場(chǎng)和非保障性住房市場(chǎng)，非保障性住房市場(chǎng)的運(yùn)作應(yīng)以市場(chǎng)機(jī)制為基礎(chǔ)，而保障性住房市場(chǎng)對(duì)于大部分地方政府都是很大的負(fù)擔(dān)，可以規(guī)定非保障性住房市場(chǎng)中的相當(dāng)大比例的出讓金、稅費(fèi)等用于保障性住房市場(chǎng)，二者形成一個(gè)良性的平衡機(jī)制--非保障性市場(chǎng)價(jià)格增長(zhǎng)越快，則越大數(shù)量的資金供給保障性住房市場(chǎng)，越多的人的居住條件得到保障，反過來，越多人的居住條件得到保障，也會(huì)在一定程度上抑制非保障性市場(chǎng)價(jià)格不合理的增長(zhǎng)，從而達(dá)到穩(wěn)定市場(chǎng)的目的。

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