別聽小潘瞎忽悠

　?。ㄅⅲ哼@標(biāo)題起得猛，也不知道是什么內(nèi)容，小潘肯定是我，潘石屹）

　　小潘發(fā)了個博客說影響房價(jià)的幾個因素，并因此得出結(jié)論：房價(jià)很快要跌到09年初（批注：其實(shí)，我主要是分析了目前影響住房價(jià)格的一些因素，和我的一些思考。我認(rèn)為住房價(jià)格會跌，主要是針對目前有人認(rèn)為會出現(xiàn)“金九銀十絕地大反彈”的觀點(diǎn)。在香港分析員會議上，我說住房價(jià)格會回到2009年初的水平，也只是對住房價(jià)格走向大趨勢的一個判斷——會下跌。但誰又能準(zhǔn)確預(yù)測市場的價(jià)格呢？誰也沒有這個本事。）許多媒體與網(wǎng)友問我的意見，本不想批評小潘，結(jié)果他又來了篇補(bǔ)充，還鏈接在微博上，炒得挺熱乎。我怕許多民眾上當(dāng)，（批注：我堅(jiān)信真正的智慧在民眾中，不會在專家頭腦中。）只好也回應(yīng)一下小潘的忽悠。

　　我也認(rèn)為房價(jià)三、四季度會下跌，早就在國十條之后多次呼吁適度調(diào)整了。（批注：您與我的分析是一致的。先進(jìn)的區(qū)別在于我列出了幾點(diǎn)原因，這些因素會在一年之內(nèi)發(fā)揮作用，使住房價(jià)格下跌，是半年或一年的區(qū)別。）其實(shí)房價(jià)已出現(xiàn)了下降，

　　一是在CPI和PDI高漲中不升就是降了。

　　二是開盤價(jià)大大降低，但在指數(shù)統(tǒng)計(jì)中卻無法體現(xiàn)，這個降價(jià)被忽略了。（批注：這條很有道理，是目前房價(jià)統(tǒng)計(jì)體系中的一個重要缺陷。正因?yàn)檫@一缺陷，使房價(jià)上升和下跌時(shí)都統(tǒng)計(jì)不出來。希望統(tǒng)計(jì)部門早日改進(jìn)。）

　　三是房價(jià)全國差別巨大，區(qū)域性供求關(guān)系和經(jīng)濟(jì)增長差別巨大，出現(xiàn)了有升有降的分化，因此指數(shù)統(tǒng)計(jì)上也會出現(xiàn)正負(fù)差之和歸零的問題。于是已經(jīng)出現(xiàn)的下降被增長掩蓋了。四是局部地區(qū)的銷售回升正是來自于房價(jià)下降產(chǎn)生的影響，這些部分城市的回升不是房價(jià)上升的前兆而是降價(jià)的效果。

　　但影響房價(jià)的原因和理由卻不同于小潘的看法，（批注：結(jié)論與我分析的完全相同，您的文章是我博客很好的注釋和補(bǔ)充。）小潘也許并沒有找到真正的原因。

　　一、保障性住房的大量推出并不影響商品房價(jià)格，（批注：政府的政策要保證供地面積超過50%、開工面積不低于50%的保障房，如果說這樣大量的保障房不會對商品房市場產(chǎn)生影響，這個結(jié)論太武斷了。）

　　但信貸政策會影響房價(jià)（批注：這條我同意，信貸政策對房價(jià)的影響是立竿見影的，如果今天頭付款提高兩成，利息提高2%，明天房價(jià)立刻就會跌，但同時(shí)也會使購不起房的人更購不起房。）。保障房與商品房根本就不是同一個消費(fèi)層次，并且更多的保障房是以租賃為主，李副總理的講話中甚至沒有經(jīng)濟(jì)適用住房，說明政府已將保障購購住房資產(chǎn)的做法（也許一直是一種錯誤的做法）變成了保障租用為主的做法，（批注：可以看出您認(rèn)真學(xué)習(xí)了李副總理的講話，但我看到現(xiàn)實(shí)中還有許多經(jīng)濟(jì)適用房，并不是以租用為主的保障房。）而這部分家庭本來也是購不起商品房的。

　　但中國與世界各國一樣，沒有一個國家的住房消費(fèi)不是依賴于信貸的支持而能發(fā)展形成的。許多國家都有專門的個人住房消費(fèi)信貸政策，這個政策不由央行管轄而獨(dú)立運(yùn)行，重要的在于信貸才能解決未來的收入流變成今天的消費(fèi)，并獲得早期鎖定價(jià)格的增值收益。因此各國的住房消費(fèi)信貸政策都成為市場的判斷信號標(biāo)志。對住房消費(fèi)產(chǎn)生決定性的作用，也成為影響住房價(jià)格的頭要因素。

　　不管有多少剛性或非剛性需求，沒有了住房消費(fèi)信貸都無法變成實(shí)際的消費(fèi)行為，信貸的門檻、信貸的利率高低、信貸的杠桿倍數(shù)關(guān)系等都影響著消費(fèi)的能力與決策，也影響著消費(fèi)的價(jià)格，就像貨幣政策中的利率決定著資金價(jià)格一樣。

　　2007年9月之后的房地產(chǎn)市場下滑正來自于這種消費(fèi)信貸的調(diào)整，多次的加息和二套房貸的政策讓中國的住房消費(fèi)出現(xiàn)了一次巨大的危機(jī)，并讓整個中國的經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了巨大的滑坡，也決定著市場住房的價(jià)格。而2008—2009年初的減息與套二房貸的調(diào)整則讓市場恢復(fù)并價(jià)格上漲。而此次國十條信貸政策的調(diào)整必然再次影響價(jià)格與消費(fèi)。（批注：您講了這么多，都是說明信貸政策對房價(jià)的重要影響，與我的觀點(diǎn)并不矛盾。）

　　好在此次的頭套房貸利率并沒有提高，因此在部分改善性消費(fèi)需求被抑制之下，仍保持著頭套消費(fèi)的低成就優(yōu)勢，因此也決定著此次價(jià)格的下滑就不會出現(xiàn)2008—2009年初的現(xiàn)象。

　　二、“三個辦法和一個指引”與“預(yù)售收入監(jiān)管”是一個問題。小潘將其分為兩個問題來談，其實(shí)都是指開發(fā)商的資金流受控。（批注：“兩個問題”還是“一個問題”并不重要，一個是銀監(jiān)會的文件，一個是住建部的文件，我把它們分成兩個部分來討論，兩個文件起的作用是一樣的：讓房地產(chǎn)企業(yè)和整個行業(yè)的現(xiàn)金流吃緊。）確實(shí)這會影響一些小的地產(chǎn)公司的現(xiàn)金周轉(zhuǎn)與多個項(xiàng)目中的拆東墻補(bǔ)西墻，會讓那些三個蓋子扣五個鍋的開發(fā)商面臨周轉(zhuǎn)問題，但不會影響正常經(jīng)營的企業(yè)現(xiàn)金周轉(zhuǎn)，反而降低了開發(fā)商的資金成本與利息支出。

　　2008年開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流的負(fù)數(shù)不僅是報(bào)表中的負(fù)債率，也是銀行存款中的短缺，而今天報(bào)表中的負(fù)債率中卻有大量的是銷售回款，雖然計(jì)入了負(fù)債中，企業(yè)賬面上的現(xiàn)金是充足的。7月份到位資金量和完成投資額之間有一萬四千多億的余額，而2008年則只有幾千億，兩者之間的差距巨大。今年的貨幣供給總量更比2008年翻了番的增長。銷售也比2008年增長了25%以上。雖然總的開復(fù)工量增加了，但現(xiàn)金流緊張時(shí)可以放慢開發(fā)進(jìn)度而減少資金流的支出，因此至少在相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)不會出現(xiàn)斷裂的危險(xiǎn)。（批注：這一整段是我們討論的，我們都認(rèn)為企業(yè)資金鏈要出問題時(shí)，會迫于資金的壓力而降價(jià)。為了說明此問題，我們專門分析了21家上市房地產(chǎn)公司的負(fù)債狀況（上市公司的資金狀況一般會比非上市公司好），但得到的結(jié)論十分令人吃驚，為了避免不必要的麻煩，把公司名稱略去（盡管公開的財(cái)務(wù)報(bào)表里都有）：較有實(shí)力的上市房地產(chǎn)公司A去年凈資產(chǎn)負(fù)債率為-1%，今年上半年為47%；今年排名、二的公司B，去年是-2%，今年上半年是45%；更讓人驚訝的是C公司，去年是136%，今年上半年是203%。其它的我不一一列舉了，這21家上市房地產(chǎn)公司的總借貸高達(dá)4000億元。文后我附上詳細(xì)圖表，供參考?。?/P>

　　尤其是今年與2008年的國內(nèi)外環(huán)境不同，至少外部環(huán)境有極大的改善，內(nèi)部增長仍保持了較高的速度。2008年的預(yù)期讓多數(shù)人不敢消費(fèi)，而今年卻在擴(kuò)大消費(fèi)。適度的降低價(jià)格之后，銷售就出現(xiàn)了回暖，可以用降低價(jià)格的辦法刺激消費(fèi)而回收資金。而2008年則降了價(jià)也未出現(xiàn)銷售的回暖情況，可見這個非房地產(chǎn)市場環(huán)境的變化已不可同日而語了。

　　把降價(jià)的預(yù)期寄托于開發(fā)商的現(xiàn)金流斷裂并不現(xiàn)實(shí)，這也不是重要的因素。（批注：您能列舉出還有比開發(fā)商現(xiàn)金流斷裂更緊迫的能使開發(fā)商降價(jià)的原因嗎？）因過去價(jià)格的增長中讓降價(jià)仍給開發(fā)商保留了利潤空間，因此我不斷呼吁開發(fā)商適度的降低價(jià)格，以保持市場的穩(wěn)定。

　　從擠開發(fā)商現(xiàn)金流的角度出發(fā)實(shí)現(xiàn)房屋價(jià)格下降的目標(biāo)等于是“干塘取魚”的做法，必然會嚴(yán)重的影響到供給，其結(jié)果也必然導(dǎo)致后期因供求關(guān)系惡化而產(chǎn)生的報(bào)復(fù)性反彈，但愿不要出現(xiàn)這種現(xiàn)象。（批注：這的確是個問題，不是什么人在擠，而是市場在擠。這樣下去會影響未來的供應(yīng)量。）

　　三、關(guān)于閑置土地的情況，只表明了政府應(yīng)依賴于辦事的態(tài)度，而地方政府與政府之間的矛盾或說博弈并沒有因此而中斷，畢竟地方政府要承擔(dān)處理閑置土地中的供方責(zé)任。（批注：過去幾年對清理閑置土地的問題的確是下個文件，表個態(tài)度，沒有具體的措施，也沒有具體的清單。今年有了2800宗閑置土地的名單了，而且計(jì)劃是九月底完成清理。這就不能簡單理解成又一次“狼來了”，總會有個結(jié)果，有個交待，不只是個態(tài)度了。）固然這種清理是必要的，但總量并不是影響市場的供給量。當(dāng)開發(fā)商能充分利用閑置土地開發(fā)時(shí)，也會占用現(xiàn)金流，那么就可能減少對新增土地的需求。結(jié)果會是市場的供給總量不變，否則上面提到的現(xiàn)金流問題就不成為問題了。正在于資金總量不變時(shí)，投入舊地的開發(fā)必然影響新地的購置。

　　實(shí)現(xiàn)今年計(jì)劃加大的土地供給量，已從銷售的削弱和市場的下滑中可以看出流拍量在增加，（批注：我們看到許多城市減少土地供應(yīng)量，認(rèn)為原因是流拍或擔(dān)心流拍。其實(shí)較基本的原因是地價(jià)、房價(jià)都被高估了，說明大家對這個市場擔(dān)心了。）地價(jià)也像房價(jià)一樣出現(xiàn)了價(jià)格分化、有漲有跌，并且很可能全年預(yù)計(jì)供應(yīng)的土地總量并不能如愿的被市場吸納和消化，甚至連保障房用地也許都無法全部利用。

　　因此閑置土地的清理并不是導(dǎo)致房價(jià)波動的因素或直接原因。（批注：您的理由是錢是一定的，開發(fā)了閑置土地就不會再購置新地，總的供應(yīng)量是一定的，所以不會影響房價(jià)。但愿您說得對。）

　　四、供求關(guān)系是影響價(jià)格的決定因素，這在經(jīng)濟(jì)學(xué)中是一條鐵律，供給的增加無疑會讓價(jià)格在供求關(guān)系平衡中波動。

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　　從去年九月份之后的投資增長看，（批注：以下這兩段不就是對我觀點(diǎn)的補(bǔ)充說明嗎？您提供的數(shù)據(jù)，上半年開工面積超過30億平方米，創(chuàng)歷史新高；國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)上半年房地產(chǎn)投資增長38.1%，也是歷史新高，這兩個數(shù)據(jù)互相佐證，說明未來住房市場供應(yīng)量在加大。）先期指標(biāo)在一年的生產(chǎn)周期之后會變成市場的供給，今年上半年開復(fù)工的增長也充分說明了這一點(diǎn)。因此今年的九月份之后的供給量增長是必然的。這種增長會延續(xù)到明年年中之后，從已銷售面積占總開復(fù)工的比例的下降也說明這種供給的增長。下半年剩余的時(shí)間中，供給預(yù)計(jì)增加50%以上，因此價(jià)格會在供給增長中下滑。

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