近期，由于蛋殼公寓的互聯(lián)網(wǎng)金融模式暴露了問題，資金鏈中斷，中介遁形，房主收不到月租，遂紛紛上門驅(qū)逐已經(jīng)交了數(shù)月甚至整年租金的房客，并出現(xiàn)了連夜驅(qū)逐房客、從口角升級到持刀相向的惡性事件。

這一切的罪魁禍?zhǔn)鬃匀皇沁\營方蛋殼公寓及其管理層、控制人。不過在中介方暫時不能負責(zé)，房主收不到房租、房客又已經(jīng)交過房租的背景下，我們有必要先討論眼前的雙邊矛盾如何解決。盡管現(xiàn)實中，房主仗著有房本而處于優(yōu)勢地位，但實際上無論是從法律權(quán)利還是社會利益的維度看，均應(yīng)該禁止房主輕易驅(qū)逐房客。

首先，房主應(yīng)當(dāng)尊重房客的權(quán)利。長租公寓的基本套路其實就是房屋轉(zhuǎn)租。中介從房主那租得房子，充分占有了房源后，再高價租給住戶。盡管房主和中介、中介和房客是兩個相對獨立的合同法律關(guān)系，但房主是明知、也允許中介轉(zhuǎn)租的。長租公寓更宜被視為一個三方合同法律關(guān)系。次承租人即從承租人處租賃的人的權(quán)利應(yīng)當(dāng)?shù)玫揭欢ǖ木S護。

事實上，今年通過的民法典第719條還新增了次承租人的代位清償權(quán)。即如果房客覺得與其讓房主趕出去、另行出錢租賃新居的話，不如代替中介支付拖欠給房主的租金，以避免找房、搬家的麻煩，那房客是有權(quán)選擇代付并繼續(xù)居住的，同時有權(quán)要求中介 終承擔(dān)這些重復(fù)支付的租金。而且，房客這個代中介支付的拖欠租金的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)按照中介和房主原來約定的標(biāo)準(zhǔn)。房主不能要求房客按照更高的價格標(biāo)準(zhǔn)來重新簽約。

其次，房主倘若驅(qū)逐房客，至少必須明確放棄并轉(zhuǎn)讓對后續(xù)租金的權(quán)利。中介未向房主支付租金，當(dāng)然是違約的。房主強行收回房屋，自認(rèn)為是減少損失、救濟權(quán)利。但要收回房屋的話，房主 多向中介主張因為“折騰”帶來的交易成本損失，而不應(yīng)該繼續(xù)享有收取后續(xù)房租的權(quán)利了。房主至少應(yīng)該明確放棄就后續(xù)租金的權(quán)利，并將這項權(quán)利轉(zhuǎn)讓給房客。

為便于理解，在此舉一個簡單的例子，中介以5000元的月租價向房主租房，以6000元轉(zhuǎn)租給房客。中介對房主的債務(wù)為繳納5000元，對房客的債務(wù)為提供房屋。倘若租期還剩一個月時，中介一分錢沒給房主，房主立即強行收回房屋的話，房主損失基本為零。房客的損失則是雙重的，即“房財兩空”。即便房客 終被返還6000元租金，也不等于損失被彌補了。因為房客的權(quán)益不僅僅是“住幾個月，就給幾個月的租金，不必多給”，而是對約定期限內(nèi)不受打擾的居住本身就享有權(quán)益。對這項居住期限方面的損失，需要拿房客從房東那轉(zhuǎn)讓來的那份租金權(quán)彌補。

第三，從法益角度而言，居住權(quán)重于收租權(quán)。長租公寓房主輕率驅(qū)逐房客，甚至在深夜將年輕女子驅(qū)逐到大街上，已經(jīng)成為一個惡性的社會事件，影響了社會的和諧。雖然房主收不到租金，是無辜的。但顯然房客并非是違法方或過錯方。這里不是善惡好壞之爭，而涉及法益的權(quán)衡。毫無疑問，房客的居住權(quán)更接近基本人權(quán)。即便是法院對“老賴”依法執(zhí)行判決確定的債務(wù)時，也要尊重被執(zhí)行人的基本居住權(quán)益。相比之下，在房客的合法租期內(nèi)，如果房主的收租權(quán)和房客的居住權(quán)注定要暫時被犧牲一個（當(dāng)然，他們?nèi)匀挥袡?quán)要求中介承擔(dān) 終責(zé)任），那應(yīng)當(dāng)是前者而非后者被犧牲。在房主和房客不能自行協(xié)商解決時，公安機關(guān)應(yīng)當(dāng)接受房客的報警求助，維護房客在期限內(nèi)的居住權(quán)。

從社會成本分擔(dān)的宏觀視角考慮，結(jié)論也是房主比房客更應(yīng)該成為風(fēng)險承擔(dān)主體。如果不能化解風(fēng)險，那現(xiàn)代社會法律的一個基本任務(wù)就是分配風(fēng)險，把風(fēng)險從更值得保護的主體轉(zhuǎn)移到更有能力承擔(dān)風(fēng)險的主體。在長租公寓盛行的大城市能夠出租房產(chǎn)者，一般已經(jīng)屬于富人，甚至可謂食利階層。他們更有經(jīng)濟實力承擔(dān)損失、更有能力去監(jiān)控長租公寓。事實上，房主選擇把房子“承包”給中介而不是直接租給房客，就意味著房主應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)此種間接模式帶來的風(fēng)險。相比之下，更為年輕或貧窮的房客是直接房源大幅減少背景下、長租公寓模式的被迫接受者。中介爆雷后，房主損失的只是相對于總體財富而言不多的 ，而房客損失的不僅是相對于總體財富而言較多的 ，還是基本的人生秩序，這也會妨礙他們進一步為社會創(chuàng)造財富的潛能。他們更值得保護。

（作者為中央財經(jīng)大學(xué)法學(xué)院副教授）

來源：經(jīng)濟參考報

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