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樓市調(diào)控競速:三四線城市房價升溫
編輯:小陸 發(fā)布日期:2020-10-15 10:49:44 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道 閱讀 870 次
國慶長假結(jié)束第 ,徐州、紹興分別出臺樓市調(diào)控措施,表明了地方政府嚴(yán)控房價的決心。
10月9日晚,徐州市住建局官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)市區(qū)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的通知》,徐州從宅地供應(yīng)、備案價格管理、裝修行為與價格監(jiān)管、房地產(chǎn)金融政策、限售等多方面給出指導(dǎo)政策,其中“備案價格一年內(nèi)不得調(diào)整”一條被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是調(diào)控收緊的明確信號。
與此同時,紹興市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展協(xié)調(diào)小組辦公室發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行的通知》,同樣在商品房銷售價格上進(jìn)行收緊:對已取得預(yù)售許可或已辦理現(xiàn)房銷售備案的,要在十日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價格,不得高于申報價格對外銷售。換言之,項(xiàng)目加推價格不得高于首開價格。
上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦指出,這兩個城市都沒用限購限貸的加碼,手段偏溫和,有預(yù)防性調(diào)控市場防止出現(xiàn)投機(jī)操作的行業(yè)。此輪樓市升溫,長三角、大灣區(qū)市場上揚(yáng)明顯,因此,這兩個區(qū)域的調(diào)控政策出臺也比較密集,尤其是長三角地區(qū)。
盧文曦進(jìn)而指出,大灣區(qū)主要是佛山、東莞、珠海、深圳;長三角區(qū)域經(jīng)濟(jì)能級強(qiáng)大的小城市比較多,一些三四線城市熱度并不比一二線城市弱。因此,長三角房價上漲趨勢從一二線城市開始向三四線城市蔓延?!坝悬c(diǎn)按下葫蘆浮起瓢的感覺?!北R文曦還認(rèn)為,以上海為主的城市群效應(yīng)凸顯,上海需求外溢,導(dǎo)致長三角整體熱度要比珠三角區(qū)域高一些。
嚴(yán)控房價上漲苗頭
對比來看,2020年下半年以來,深圳、東莞接連迎來“ 嚴(yán)限購”,強(qiáng)化調(diào)控力度,驅(qū)使部分受限市場潛在需求或外溢至灣區(qū)其它城市。然而,節(jié)后長三角徐州、紹興這兩個城市的調(diào)控出臺,表明了長三角調(diào)控速度快于珠三角。
實(shí)際上,徐州的房價漲幅還沒那么明顯,但今年以來的地價成交溢價率逐漸走高,這也是業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為徐州出臺調(diào)控政策側(cè)重于防范風(fēng)險的主要原因。
上海中原提供的數(shù)據(jù)顯示,從2019年9月-2020年8月,徐州成交套數(shù)略有波動,成交套數(shù)從8680多套震蕩下行至6584套;但成交價格波動不大,一直維持在1萬元/平方米左右。
但紹興的房價上漲則明顯多了。2019年10月-2020年9月,紹興成交套數(shù)從1331套上漲至1615套,紹興房價則從17375元/平方米漲到了21391元/平方米。紹興房價一年漲幅23%,而目前大多數(shù)城市研究制定出臺的調(diào)控政策中,關(guān)于房價漲幅的要求越來越嚴(yán)格,比如蘇州2019年5月公布調(diào)控目標(biāo)是當(dāng)年房價漲幅不超過5%。
從中指院發(fā)布的今年三季度百城居住用地均價來看,紹興市的宅地均價達(dá)到了7526元/平方米,不僅高于大連、太原、南寧等省會城市,也比南通這個有機(jī)場等重大利好刺激的城市高出近400元/平方米。
來自浙江某房企創(chuàng)始人的說法,紹興在過去一年房價漲幅超過了5%,高于政府規(guī)定的房價漲幅,因此調(diào)控難免。這其中,地價對房價的傳導(dǎo)影響顯而易見。
同策研究院分析師丁垚分析指出,一方面,紹興受亞運(yùn)會、融杭以及大規(guī)模拆遷等內(nèi)外部因素影響,近兩年市場需求較高;另一方面,受杭州嚴(yán)格調(diào)控影響,利潤空間受到壓縮,房企逐步將投資目光轉(zhuǎn)向紹興等環(huán)杭區(qū)域。近兩年,尤其是鏡湖新區(qū)等熱點(diǎn)區(qū)域,吸引大量品牌房企進(jìn)入拿地,房地價由此雙雙走高,帶動全市整體走熱。
就地價而言,紹興近兩年土拍可謂爆點(diǎn)不斷,鏡湖新區(qū)地價更是不斷被刷新。同策研究院分析師丁垚指出,業(yè)內(nèi)與我們溝通紹興市場的房企也不斷增多。今年疫情之后,“越城區(qū)原震元制藥廠地塊”起拍樓面價高達(dá)14754元/平方米,一舉創(chuàng)下紹興起拍樓面價新高,并 終以21569元/平方米的樓面價成為紹興新高,引爆市場。丁垚指出,雖然7月份紹興已經(jīng)出臺了土拍新政,采用競配建+控制溢價率在35%以內(nèi)的措施來控制土拍熱度,但是我們看到此后出讓的地塊并沒有明顯轉(zhuǎn)冷,例如9月15日“鏡湖新區(qū)大越路東側(cè)3號地塊”成交樓面價依然高出周邊地塊。
相比大灣區(qū),華東區(qū)域作為疫情過后 恢復(fù)熱度的區(qū)域之一,各城市土地市場均較活躍,大部分城市宅地成交量價同比增長明顯,多個城市1-9月宅地成交溢價率明顯提升,土地市場競爭激烈。南京、常州等城市高價地頻出,南京由此出臺“限房價 競地價”新政。同一時間段內(nèi),廣州、深圳、廈門、東莞等主要城市1-9月住宅用地累計成交規(guī)模同比大幅提高,主要是由于住宅市場供不應(yīng)求,政府希望通過加大推地力度來平抑市場過熱。比如東莞,由于深圳市場受到新政擠壓,部分需求由核心城市流向東莞、惠州等環(huán)深城市,東莞樓市熱度由此迎來一波新的上漲,并引來“莞九條”的出臺,然而東莞新的調(diào)控政策主要限制購房端,土地市場熱度依然居高不下。
接連出臺調(diào)控政策的紹興
就房價而言,從百城房價指數(shù)來看,紹興已經(jīng)連續(xù)保持近4年的同比正增長,2019年以來, 月度同比漲幅超過20%,今年1-8月份也基本在15%以上。而近三年的指數(shù)環(huán)比漲幅也只有在今年疫情 嚴(yán)重的2月份出現(xiàn)小幅負(fù)增長??梢哉f,紹興房價已經(jīng)保持多年上漲。
據(jù)同策研究院監(jiān)測,2019年11月紹興市轄區(qū)商品住宅均價首度突破2萬元/平方米大關(guān),今年8月更是達(dá)到2.33萬元/平方米的歷史峰值。
長三角城市群的崛起當(dāng)中,可見很多新區(qū)影子。以紹興為例,定位為紹興中心城市的核心和生態(tài)綠心的鏡湖新區(qū)這兩年的地價就處于穩(wěn)步上升階段。近幾年來,城市重大功能性設(shè)施項(xiàng)目得到加速集聚,完成出讓經(jīng)營性土地3900多畝,約14平方公里區(qū)域的開發(fā)建設(shè)初具規(guī)模,一個現(xiàn)代城市的核心區(qū)塊正在形成之中。
2018年以來,鏡湖新區(qū)土地飛速出讓,快速崛起的城市核心地帶正把“面粉價”一次次提高,2020年8月,榮安地產(chǎn)拍下的一幅地塊,樓面價超過1.3萬元/平方米,刷新該區(qū)域樓板價天花板。2019年,房企加大了鏡湖新區(qū)的投資力度,地塊溢價率也逐漸走高。2020年5月,世茂溢價57.43%競得一幅地塊。
紹興政府也關(guān)注到了這一現(xiàn)象,7月份出臺新政,從2020年7月8日起施行。新政主要有兩點(diǎn),一是控制住宅用地價格漲幅;二是推行“限地價 競配建”, 溢價不超過35%。其中,明確規(guī)定“鏡湖新區(qū)住宅用地價格年漲幅不得超過10%”。
今年以來,鏡湖新區(qū)所在的越城區(qū)共出讓15幅地塊,整體出讓價格較高。其中, 樓板價為2.15萬元/平方米的一幅地塊,由紹興錦越置業(yè)有限公司競得;該幅地塊旁邊是祥生拿下的樓板價約為1.9萬元/平方米的地塊。
在7月新政沒有明顯給樓市降溫的背景下,10月9日紹興再次出臺調(diào)控新政。丁垚認(rèn)為,除了再次明確“限地價、競配建”外,更是對房價祭出大招,采用“雙備案”且住宅定價需參考周邊同類房源或“地價+成本”因素,同時通過“加推盤價格備案不得高于 備案價格”來強(qiáng)制平抑紹興房價漲幅。除此之外,嚴(yán)格管理分期銷售,防止開發(fā)商捂盤惜售。
可以預(yù)見,通過強(qiáng)制的價格干預(yù),紹興房價漲幅將被嚴(yán)格控制,鏡湖新區(qū)等重點(diǎn)區(qū)域或?qū)⒃谝欢〞r期內(nèi)保持高位盤整,而一些配套缺乏、前期漲幅較大的區(qū)域或?qū)⒚媾R降價風(fēng)險。
前述業(yè)內(nèi)人士指出,“三道紅線”后房企將更加依賴項(xiàng)目回款帶來的資金流入,三四線城市地段較差的低流速項(xiàng)目降價促銷現(xiàn)象增多,而核心一二線及強(qiáng)三線城市優(yōu)質(zhì)地段項(xiàng)目受需求回暖影響價格更加堅挺,成為房企短期利潤來源。
值得關(guān)注的是,身處大灣區(qū)或者長三角熱點(diǎn)城市,也不是每個項(xiàng)目都銷售順暢或者升值,比如徐州,某國企在當(dāng)?shù)亻_發(fā)的項(xiàng)目去化非常困難;惠州,某準(zhǔn)千億房企開發(fā)的文旅項(xiàng)目,自去年調(diào)控收緊以來,價格一路下跌。
此外,來自同策研究院的研究結(jié)果顯示,8月40強(qiáng)房企融資規(guī)模環(huán)比再次下滑,預(yù)計四季度還會有大幅收縮,這也必然導(dǎo)致拿地趨于謹(jǐn)慎。
今年“三道紅線”之后,“現(xiàn)金短債比例”作為三項(xiàng)指標(biāo)之一,必將迫使房企提高對現(xiàn)金流的關(guān)注,故而加速銷售回款提高償債比例、保證現(xiàn)金流成為部分房企當(dāng)務(wù)之急。以華發(fā)股份為例,2019年及2020年上半年少數(shù)股東的凈資產(chǎn)收益率分別為1.16%、2.44%,歸屬于母公司的凈資產(chǎn)收益率分別為7.0%、6.4%,后者遠(yuǎn)高于前者,明股實(shí)債問題突出。永續(xù)債在其財報中記為“資產(chǎn)”,拉低了華發(fā)的負(fù)債率。然而較高的永續(xù)債卻提升了財務(wù)成本,吞噬歸母凈利潤。
從樓市調(diào)控角度看,丁垚預(yù)計2020年樓市政策維持平穩(wěn)、難以大幅寬松,考慮到疫情影響,預(yù)計 早2021年一季度政策轉(zhuǎn)向?qū)捤桑藭r房地產(chǎn)市場成交量逐漸進(jìn)入上行階段。而成交價格預(yù)計2021年下半年才有可能快速上漲。
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