10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率換錨，以 近一個(gè)月相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。從換錨首日看，個(gè)人房貸利率順利切換至相應(yīng)期限LPR加點(diǎn)形式，實(shí)際形成的利率與此前利率相比變化很小，這表明房地產(chǎn)市場的理性之錨正在形成，房住不炒理念已深入人心。

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)市場正堅(jiān)定向房住不炒定位前進(jìn)。受到庫存和資金壓力影響，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)回籠資金意愿明顯增強(qiáng)，非理性購地?zé)崆槊黠@消減。據(jù)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)監(jiān)測，1至9月，重點(diǎn)監(jiān)測的全國100個(gè)城市住宅用地成交面積增幅明顯收窄。樓市供求同時(shí)回落，旺季不旺，期望中的“金九”沒有出現(xiàn)。而從傳統(tǒng)國慶假期購房旺季看，商品房市場購買意愿趨向理性，“銀十”大概率不會到來。我國房價(jià)上漲剛性預(yù)期的自我實(shí)現(xiàn)循環(huán)已經(jīng)被打破。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，8月70城房價(jià)漲幅整體回落，新房價(jià)格環(huán)比上漲城市數(shù)量進(jìn)一步縮減至55個(gè)，二手房價(jià)格環(huán)比已連續(xù)3個(gè)月有多達(dá)20個(gè)城市下跌。另據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對全國100個(gè)城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，9月百城（新建）住宅平均價(jià)格環(huán)比上漲0.31%，漲幅較8月收窄0.06個(gè)百分點(diǎn)。

應(yīng)該看到，房貸利率換錨不改房住不炒定位。定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換后，全國范圍內(nèi)新發(fā)放首套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR；二套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)，與當(dāng)前我國個(gè)人住房貸款實(shí)際 利率水平基本相當(dāng)。同時(shí)人民銀行分支機(jī)構(gòu)將指導(dǎo)各省級市場利率定價(jià)自律機(jī)制及時(shí)確定當(dāng)?shù)豅PR加點(diǎn)下限。這意味著，我國個(gè)人房貸利率將同時(shí)受到LPR、地區(qū)加點(diǎn)下限及銀行加點(diǎn)三方面因素共同影響。其中，LPR是利率定價(jià)中樞。受宏觀經(jīng)濟(jì)金融形勢影響，LPR也將產(chǎn)生波動。但因城施策下的動態(tài)地區(qū)加點(diǎn)下限，實(shí)際上設(shè)定了個(gè)人房貸利率的“底”，也就是房住不炒的利率底，即使LPR出現(xiàn)明顯波動，地區(qū)加點(diǎn)下限也會保持實(shí)際個(gè)人房貸利率相對穩(wěn)定，這樣可以保證房貸利率換錨不會鼓勵(lì)房地產(chǎn)炒作投機(jī)行為。目前，熱點(diǎn)城市、非熱點(diǎn)城市的房貸利率換錨正在順利推進(jìn)，從已換錨城市實(shí)際房貸利率和換錨前利率相比，差異很小，凸顯出房住不炒的定位。

不僅如此，房貸利率換錨將鼓勵(lì)房地產(chǎn)市場理性行為。換錨后，受定價(jià)基準(zhǔn)LPR的影響，個(gè)人房貸利率變化勢必較過去更為頻繁。利率不僅是資金價(jià)格，也是商品房定價(jià)的重要參數(shù)，相對頻繁變化的個(gè)人房貸利率，將明顯增大房地產(chǎn)投機(jī)炒作的風(fēng)險(xiǎn)。換錨后，房貸定價(jià)基準(zhǔn)LPR波動加大，地區(qū)加點(diǎn)下限及時(shí)機(jī)也將更為主動，導(dǎo)致投資性購房時(shí)機(jī)將更難把握。換錨后，雖然商業(yè)銀行可以與客戶約定利率的執(zhí)行和調(diào)整方式，但總體而言個(gè)人房貸利率將更加市場化，過去固定利率可能提供的利差保護(hù)可能會受到明顯限制，推動商業(yè)銀行經(jīng)營個(gè)人房貸業(yè)務(wù)將更加理性，過去通過各種名義變相發(fā)放個(gè)人房貸的情況可能會有所減少。由此可見，在變化的房貸利率環(huán)境下，房價(jià)理性預(yù)期至關(guān)重要。

更為重要的是，房貸利率換錨已經(jīng)納入“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)手段”政策框架，房地產(chǎn)路徑依賴已被堅(jiān)決拋棄。各地更多依靠改革開放和創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)來釋放經(jīng)濟(jì)增長潛力，進(jìn)一步激發(fā)經(jīng)濟(jì)活力。與此同時(shí)，堅(jiān)決落實(shí)房住不炒定位，從緊執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策，結(jié)合本地房地產(chǎn)市場變化，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控，嚴(yán)厲打擊投機(jī)炒作行為，積極培育住房租賃市場，加快推進(jìn)長效機(jī)制建設(shè)。

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