利率市場化改革邁出實質(zhì)一步。

8月16日，國務院常務會議部署運用市場化改革辦法推動實際利率水平明顯降低、解決"融資難"問題，核心內(nèi)容包含兩點：一是增設LPR5年期以上品種，二是將LPR定價機制確定為"公開市場操作利率加點"。

第二天即8月17日，央行發(fā)布公告稱，改革完善市場報價利率(LPR)形成機制，引導銀行貸款利率定價從參考貸款基準利率轉(zhuǎn)向貸款市場報價利率（LPR）。

根據(jù)公告，央行將授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心于8月20日 發(fā)布新的LPR，并于之后的每月20日（遇節(jié)假日順延）9：30公布貸款市場報價利率。同時，報價行由目前的10家擴大至18家，城市商業(yè)銀行、農(nóng)村商業(yè)銀行、外資銀行和民營銀行各占2家。

"變革LPR報價機制，實現(xiàn)貸款利率'兩軌并一軌'，其實就是變相降息。"中泰證券在近期一份研報中明確指出，LPR利率表面上是18家報價行對市場信用風險 主體的報價利率，但預計央行在開始階段仍會實施價格指導。

房地產(chǎn)貸款難獲益

此次利率并軌，也有部分疑問提出，就是會否造成房貸利率的下降？

央行公告中指出，LPR利率將由原有1年期限品種擴大至1年期和5年期以上兩個期限品種。銀行的1年期和5年期以上貸款參照相應期限的LPR定價，1年期以內(nèi)、1年至5年期貸款利率由銀行自主選擇參考的期限品種定價。

而居民房貸大多屬于長期限貸款，應采用5年期以上的LPR利率為基準。央行在解讀中，也明確指出5年期以上的LPR品種，為銀行發(fā)放住房抵押貸款等長期貸款的利率定價提供參考。

但7月份的高層會議上，再次強調(diào)"房住不炒"，并且明確"不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段"，房地產(chǎn)相關貸款恐怕難以從本次并軌中獲益。

所以看似并軌，但存量貸款仍用基準貸款利率，而且還又多了一軌，意義耐人尋味。

"在當前房住不炒背景下，1年期LPR利率可能更為市場化，而對5年期以上LPR利率，央行或仍會有所指導。"楊暢解釋稱，"整體而言，房住不炒的戰(zhàn)略定力會延續(xù)下去，房地產(chǎn)相關貸款恐難從本次并軌中獲益。"

中泰宏觀報告指出，配合對房地產(chǎn)企業(yè)融資的管理，本次并軌設計的目的或在于，既部分降息支持實體經(jīng)濟，又部分利率不變抑制資產(chǎn)泡沫。

部分熱點城市房貸利率仍上調(diào)

事實上，房貸利率非但沒有下降的預期，反而在二季度以來，部分熱點城市房貸利率連續(xù)上浮，對購買力市場的調(diào)控力度也在不斷加大。

據(jù)《經(jīng)濟參考報》報道，從南京多家銀行獲悉，4月份以來南京各家銀行已經(jīng)連續(xù)3次提高了房貸利率。5月初，銀行房貸利率從基準利率上浮8%調(diào)整到上浮10%；5月底，首套房貸款利率從基準利率上浮10%全部調(diào)整到了上浮15%；7月初至今，南京市5家銀行將首套房貸款利率從基準上浮15%調(diào)整到上浮20%。

"近期南京市所有的銀行都要調(diào)整貸款利率，首套從基準上浮15%，調(diào)整到上浮20%。"北京銀行南京分行一名負責人表示，這是主管部門統(tǒng)一的規(guī)定，他們銀行的房貸額度已經(jīng)不夠放了，主管部門要求提高利率抑制需求。人行還進行窗口指導，利率達不到要求的一律不批。一些前期簽訂了合同的賣家，遲遲拿不到貸款，有的等待期甚至超過一個月。"現(xiàn)在銀行根本不愁放不出按揭貸款，利率越高，銀行獲益越大。"一位業(yè)內(nèi)人士稱。

今年樓市率先回暖的蘇州，房貸利率在6、7兩個月也出現(xiàn)連續(xù)上浮。蘇州某房產(chǎn)中介經(jīng)理人表示，7月蘇州首套房貸利率，普遍按照基準上浮23%（即6%）執(zhí)行，此前3、4、5月份保持在基準利率上浮17%-18%，6月上調(diào)至基準上浮20%。二套房貸款未還清的客戶多數(shù)銀行要求貸款利率上浮30%（即6.37%）。

據(jù)融360發(fā)布的7月份房貸市場報告顯示，全國首套房貸款平均利率為5.44%，二套房貸款平均利率為5.76%。從數(shù)據(jù)上看，全國房貸利率水平在下半年進入反彈階段。蘇州地區(qū)首套房貸利率為6.03%，環(huán)比飆升16BP，一躍成為全國房貸利率水平 的城市，也是目前 一個首套房貸利率水平破"6"的城市；大連地區(qū)7月漲幅 ，首套房貸利率環(huán)比上漲20BP；漲幅排名前五的大連、蘇州、杭州、寧波和長沙，均在近一個月內(nèi)多次上調(diào)房貸利率，調(diào)整時間集中在月初和月末。

房貸利率上浮給購房者帶來了多大的壓力？

業(yè)內(nèi)人士給記者算了一筆賬：假如某首套房購買者，買入一套總價200萬元，首付3成，貸款140萬元，貸款年限30年。每月還款額度，在年初基準利率上浮5%時，每月還款7640元，到目前基準利率上浮20%，每月需還款8286元，每月足足多還646元。而還款總額更是多出23.3萬元，這也是一筆不小的金額。

業(yè)內(nèi)人士表示，今年下半年樓市還是堅持"房住不炒"，以穩(wěn)為主。而近期房地產(chǎn)融資受限、多個銀行利率上浮等都是樓市收緊的表現(xiàn)。所以接下來的房貸利率大概率還會繼續(xù)上調(diào)，特別是在部分熱點城市。

持續(xù)調(diào)控導致房地產(chǎn)市場整體降溫，并出現(xiàn)下行態(tài)勢。全國商品房的銷售面積已經(jīng)連續(xù)6個月出現(xiàn)了負增長的態(tài)勢，雖然跌幅并未出現(xiàn)擴大的趨勢，但市場已經(jīng)有了降溫的苗頭。2019年1-7月份，商品房銷售面積為88783萬平方米，同比下降1.30%。

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