在舉行的以“為美好而來(lái)，回歸生活本質(zhì)”為主題的2019年《鏡度》報(bào)告發(fā)布會(huì)上，中國(guó)飯店協(xié)會(huì)公寓專業(yè)委員會(huì)與中公委租賃式公寓創(chuàng)新研究中心聯(lián)合發(fā)布了該報(bào)告。報(bào)告顯示，截至2018年年底，市場(chǎng)上活躍的公寓品牌超過80個(gè)，分布的城市數(shù)量達(dá)到44個(gè)，涉及1223座集中式公寓(約240052套)和135200套分散式公寓。

投資布局高度集中

報(bào)告顯示，租賃式公寓投資布局高度集中。長(zhǎng)三角、京津冀、珠三角三個(gè)城市群的租賃式公寓供給量占全國(guó)總供給量的70.4%。其中，十個(gè)熱點(diǎn)城市的供給量占全國(guó)供給總量的81.7%。

報(bào)告把這十個(gè)熱點(diǎn)城市分為三大類型，國(guó)家中心型城市(北京、上海)、一線價(jià)值型城市(深圳、廣州、杭州)和流量樞紐型城市(南京、武漢、成都、西安、重慶)。從每?jī)|元GDP對(duì)應(yīng)的租賃式公寓數(shù)量看，部分處于經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展期的一線價(jià)值型城市、流量樞紐型城市的租賃式公寓市場(chǎng)還有較大發(fā)展空間。

就業(yè)區(qū)域影響運(yùn)營(yíng)指標(biāo)

報(bào)告顯示，就業(yè)區(qū)域是影響租賃式公寓分布的 關(guān)鍵因素。第三產(chǎn)業(yè)越聚集的地區(qū)，特別是高端服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)地區(qū)對(duì)租賃式公寓需求越大且租金承受能力越強(qiáng)。國(guó)家中心型城市熱點(diǎn)就業(yè)區(qū)域的平均坪效均超過6元/平方米/天，其中，中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園以7.37元/平方米/天的坪效位列全國(guó)熱點(diǎn)就業(yè)區(qū)域首位。而在流量樞紐型城市，平均坪效很難突破3.5元/平方米/天。

從租金收入水平看，國(guó)家中心型城市單套公寓年租金收入超過43000元，高于全國(guó)單套公寓年租金收入平均值的33503元。其他熱點(diǎn)城市，除深圳(單套公寓年租金收入超30000元)外，單套公寓年租金收入都低于27000元。但從另一方面看，相對(duì)較低的租金收入并不代表較低的收益水平。城市發(fā)展存在差異性，無(wú)論對(duì)運(yùn)營(yíng)端還是資產(chǎn)管理端而言，因地制宜都是一個(gè)復(fù)雜的課題。

產(chǎn)品線日趨豐富但產(chǎn)品設(shè)計(jì)同質(zhì)化高

報(bào)告顯示，租賃式公寓95%的客群是20至35歲的單身青年，其中能夠支撐高租金的群體多來(lái)自TMT行業(yè)(未來(lái)電信、媒體科技、信息技術(shù)的融合趨勢(shì)所產(chǎn)生的新興行業(yè)的簡(jiǎn)稱)、金融行業(yè)和高端服務(wù)業(yè)從業(yè)人員。

客群?jiǎn)我恢苯佑绊懙阶赓U式公寓產(chǎn)品的定位趨同，盡管產(chǎn)品線日趨豐富，但從產(chǎn)品設(shè)計(jì)角度看差異不大。“重功能、輕裝修”是業(yè)內(nèi)普遍的做法，因此導(dǎo)致產(chǎn)品設(shè)計(jì)同質(zhì)化程度很高。

從租賃式公寓的規(guī)模和戶型來(lái)看，熱點(diǎn)城市每座集中式公寓規(guī)模均在200套上下，主流產(chǎn)品為套均面積30.2平方米的開間；分散式公寓主力產(chǎn)品戶型平均面積18.1平方米左右。

客源差異化細(xì)分

報(bào)告除了對(duì)全國(guó)及十個(gè)熱點(diǎn)城市租賃式公寓行業(yè)運(yùn)營(yíng)水平進(jìn)行了分析，還深入剖析了了公寓品牌的運(yùn)營(yíng)能力。

報(bào)告從客源細(xì)分入手，解讀了三個(gè)具有代表性的公寓品牌的定位及運(yùn)營(yíng)能力，有專注于宿舍型公寓市場(chǎng)的安歆公寓，有以覆蓋住戶全生命周期打造多元化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的灣流以及深耕發(fā)展以創(chuàng)業(yè)及社交為主的YOU+國(guó)際青年社區(qū)。

行業(yè)諸多痛點(diǎn)亟待解決或規(guī)范

報(bào)告指出，目前，長(zhǎng)租公寓行業(yè)的發(fā)展已到了關(guān)鍵時(shí)期，諸多行業(yè)痛點(diǎn)亟待解決或規(guī)范。

比如，在品牌定位層面，行業(yè)對(duì)于客源的分類缺乏統(tǒng)一定義，各公寓品牌理解各不相同，導(dǎo)致品牌的產(chǎn)品線定義和劃分不清晰，無(wú)法有效區(qū)隔及拓展課群；在陳品設(shè)計(jì)層面，部分公寓的產(chǎn)品設(shè)計(jì)與客戶需求脫節(jié)；在運(yùn)營(yíng)層面，品牌公寓獲客渠道仍以線下為主，線上官網(wǎng)、APP、微信等更多關(guān)注展示功能，而非預(yù)定功能。此外，一些品牌公寓人才儲(chǔ)備匱乏，員工素質(zhì)參差不齊，給經(jīng)營(yíng)管理造成了隱患。

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